Publié le 6 octobre 2023Mis à jour le 6 novembre 2023
Publié le 6 octobre 2023Mis à jour le 6 novembre 2023
La réglementation impose un loyer plafonné dans certaines communes situées en zone tendue. Le plafonnement des loyers concerne les locations de logements vides ou meublés à usage de résidence principale. Le calcul du loyer plafonné est basé sur un loyer de référence. Il est toutefois permis au propriétaire d'un logement présentant des caractéristiques de confort exceptionnel d'appliquer un complément de loyer. Comme pour l'encadrement des loyers, le propriétaire qui ne respecte pas le plafonnement des loyers s'expose à des sanctions.
SOMMAIRE
Il s'agit d'un dispositif national.
Il vise à limiter l'évolution des loyers dans les zones tendues, c'est-à-dire dans les villes de plus de 50 000 habitants où il existe une pénurie de logements en location (demande supérieure à l'offre).
Les zones tendues sont définies par l'État (détails ci-après).
L'encadrement des loyers s'applique aux logements loués vides ou meublés.
Un décret du Conseil d'État détermine chaque année le montant maximum de l'évolution de loyer autorisée.
L'encadrement concerne les loyers fixés entre deux locataires et les renouvellements de bail. Le premier loyer est fixé librement par le propriétaire.
Le plafonnement des loyers a été instauré par la loi Alur en mars 2014.
Il s'agit de fixer un montant maximum du loyer par mètre carré qu'un bailleur peut demander à son locataire.
En pratique, l'observation des loyers sur tout le territoire s'est avérée trop compliquée. Le plafonnement de loyer a donc été limité à Paris et Lille.
Cependant, le Conseil d'État a jugé qu'il est illégal de plafonner ces deux agglomérations.
C'est en 2018 que l'article 140 de la loi Élan rétablit un plafonnement des loyers appelé désormais « encadrement des loyers ».
Pour résumer,
L'encadrement des loyers ne s'applique que dans les zones tendues (voir la liste ci-après).
Il peut désigner :
Les villes situées en zone tendue sont concernées par le plafonnement des loyers ET par l'encadrement à la relocation.
On dénombre 1149 villes (soit 28 agglomérations) situées en zones tendues.
Voici la liste des 28 agglomérations :
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Pour être éligibles à l'encadrement des loyers, les villes situées en zone tendue doivent répondre aux 4 conditions suivantes :
Toutes les villes situées en zone tendue ne sont pas obligées de mettre en place l'encadrement des loyers.
Lorsqu'elles l'acceptent, les plafonds sont fixés par arrêté préfectoral tous les ans en fonction de l'évolution du marché.
En 2023, 24 villes situés dans 7 territoires appliquent l'encadrement des loyers :
Paris, Lille, Plaine Commune (Saint-Ouen, Épinay-sur-Seine, Île Saint-Denis…), Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, villes de Montpellier et de Bordeaux.
En 2024, plusieurs villes devraient venir compléter la liste.
L'encadrement des loyers ne concerne que les contrats de location à usage d'habitation principal du locataire. Il peut s'agir :
Sont donc exclus du dispositif : les biens destinés à l'usage secondaire du locataire, les locations saisonnières touristiques et les logements de fonction.
Pour savoir si votre logement est soumis à l'encadrement des loyers, vous pouvez consulter :
Les logements locatifs intermédiaires sont des biens aux loyers modérés et réglementés par l'État. Ils sont destinés à des ménages aux revenus moyens. Il faut donc respecter un certain plafond de ressources en logements locatifs intermédiaires, il dépend de la composition du ménage et de la situation géographique du bien.
Lorsque votre logement est situé en zone tendue (dont la commune n'a pas opté pour l'encadrement des loyers), vous pouvez fixer librement le montant du loyer de votre locataire s'il s'agit d'une première mise en location.
Lorsque votre locataire quitte le logement, vous ne pouvez pas augmenter le montant du loyer lors de la location suivante ou dans les 18 mois qui suivent.
Vous êtes cependant en droit d'indexer le loyer si vous ne l'aviez pas fait lors de la précédente location depuis au moins un an (si une clause d'indexation est prévue dans le bail).
Vous devez alors considérer le dernier publié par l'INSEE.
Si le logement que vous louez est situé en zone tendue, dans une commune qui a décidé d'appliquer l'encadrement des loyers, le montant de celui-ci est plafonné.
Le plafonnement s'applique à toutes les locations : première mise en location ou relocation.
Vous devez calculer le loyer en fonction du loyer de référence en vigueur à la date de signature du bail. Cette valeur dépend du quartier dans lequel se trouve le bien.
Le propriétaire bailleur d'un logement situé dans une commune soumise aux loyers encadrés doit respecter un plafond de référence pour fixer le loyer de son locataire.
Ce plafond dépend des critères suivants :
Ces critères permettent d'estimer le loyer mensuel hors charges par mètre carré :
Le loyer fixé par le propriétaire devra être inclus entre le loyer minoré (montant minimum) et le loyer majoré.
Loyer hors charge maximum = loyer de référence majoré x surface habitable.
Les charges locatives ne sont pas concernées par l'encadrement des loyers.
Si le logement loué répond à certaines caractéristiques exceptionnelles, vous pouvez appliquer un au loyer plafonné de votre locataire. Ces critères peuvent concerner :
Certains critères ne sont pris en compte que s'ils sont particulièrement exceptionnels et recherchés dans le secteur (jardin, garage, balcon…).
Vous devez mentionner ces caractéristiques particulières sur le contrat de location afin de justifier le complément de loyer.
Le montant du complément de loyer est libre. Cependant, il doit être raisonnable au vu du loyer de référence majoré.
Depuis le 18 août 2022, certains logements ne peuvent pas appliquer de complément de loyer :
S'il ne respecte pas la réglementation, le propriétaire s'expose à plusieurs sanctions :
La mairie de Paris propose, depuis le 1er janvier 2023, un site internet à destination des locataires pour vérifier que le montant de leur loyer respecte l'encadrement des loyers, et signaler tout dépassement abusif.
Gérez mieux en moins de temps
En 2023, on dénombre 24 villes correspondant à 7 territoires où les loyers sont plafonnés. Il s'agit de : Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux.
On parle de plafonnement des loyers dans certaines villes situées en zone tendue. Celles-ci imposent au propriétaire d'un logement de limiter le montant du loyer demandé à son locataire basé sur un loyer de référence.
Pour savoir si le logement que vous louez est concerné par le plafonnement des loyers, vous pouvez contacter la mairie ou la préfecture dont dépend le bien ou consulter le site de l'Administration Service-public.fr.
Le gouvernement a mis en place ce dispositif en 2014 pour lutter conte la hausse excessive des loyers dans certaines agglomérations. L'objectif est de permettre aux ménages les plus modestes d'accéder aux logements dans les zones tendues.
Rédigé par Katia Kemmoun 
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
SOMMAIRE
Il s'agit d'un dispositif national.
Il vise à limiter l'évolution des loyers dans les zones tendues, c'est-à-dire dans les villes de plus de 50 000 habitants où il existe une pénurie de logements en location (demande supérieure à l'offre).
Les zones tendues sont définies par l'État (détails ci-après).
L'encadrement des loyers s'applique aux logements loués vides ou meublés.
Un décret du Conseil d'État détermine chaque année le montant maximum de l'évolution de loyer autorisée.
L'encadrement concerne les loyers fixés entre deux locataires et les renouvellements de bail. Le premier loyer est fixé librement par le propriétaire.
Le plafonnement des loyers a été instauré par la loi Alur en mars 2014.
Il s'agit de fixer un montant maximum du loyer par mètre carré qu'un bailleur peut demander à son locataire.
En pratique, l'observation des loyers sur tout le territoire s'est avérée trop compliquée. Le plafonnement de loyer a donc été limité à Paris et Lille.
Cependant, le Conseil d'État a jugé qu'il est illégal de plafonner ces deux agglomérations.
C'est en 2018 que l'article 140 de la loi Élan rétablit un plafonnement des loyers appelé désormais « encadrement des loyers ».
Pour résumer,
L'encadrement des loyers ne s'applique que dans les zones tendues (voir la liste ci-après).
Il peut désigner :
Les villes situées en zone tendue sont concernées par le plafonnement des loyers ET par l'encadrement à la relocation.
On dénombre 1149 villes (soit 28 agglomérations) situées en zones tendues.
Voici la liste des 28 agglomérations :
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Pour être éligibles à l'encadrement des loyers, les villes situées en zone tendue doivent répondre aux 4 conditions suivantes :
Toutes les villes situées en zone tendue ne sont pas obligées de mettre en place l'encadrement des loyers.
Lorsqu'elles l'acceptent, les plafonds sont fixés par arrêté préfectoral tous les ans en fonction de l'évolution du marché.
En 2023, 24 villes situés dans 7 territoires appliquent l'encadrement des loyers :
Paris, Lille, Plaine Commune (Saint-Ouen, Épinay-sur-Seine, Île Saint-Denis…), Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, villes de Montpellier et de Bordeaux.
En 2024, plusieurs villes devraient venir compléter la liste.
L'encadrement des loyers ne concerne que les contrats de location à usage d'habitation principal du locataire. Il peut s'agir :
Sont donc exclus du dispositif : les biens destinés à l'usage secondaire du locataire, les locations saisonnières touristiques et les logements de fonction.
Pour savoir si votre logement est soumis à l'encadrement des loyers, vous pouvez consulter :
Les logements locatifs intermédiaires sont des biens aux loyers modérés et réglementés par l'État. Ils sont destinés à des ménages aux revenus moyens. Il faut donc respecter un certain plafond de ressources en logements locatifs intermédiaires, il dépend de la composition du ménage et de la situation géographique du bien.
Lorsque votre logement est situé en zone tendue (dont la commune n'a pas opté pour l'encadrement des loyers), vous pouvez fixer librement le montant du loyer de votre locataire s'il s'agit d'une première mise en location.
Lorsque votre locataire quitte le logement, vous ne pouvez pas augmenter le montant du loyer lors de la location suivante ou dans les 18 mois qui suivent.
Vous êtes cependant en droit d'indexer le loyer si vous ne l'aviez pas fait lors de la précédente location depuis au moins un an (si une clause d'indexation est prévue dans le bail).
Vous devez alors considérer le dernier publié par l'INSEE.
Si le logement que vous louez est situé en zone tendue, dans une commune qui a décidé d'appliquer l'encadrement des loyers, le montant de celui-ci est plafonné.
Le plafonnement s'applique à toutes les locations : première mise en location ou relocation.
Vous devez calculer le loyer en fonction du loyer de référence en vigueur à la date de signature du bail. Cette valeur dépend du quartier dans lequel se trouve le bien.
Le propriétaire bailleur d'un logement situé dans une commune soumise aux loyers encadrés doit respecter un plafond de référence pour fixer le loyer de son locataire.
Ce plafond dépend des critères suivants :
Ces critères permettent d'estimer le loyer mensuel hors charges par mètre carré :
Le loyer fixé par le propriétaire devra être inclus entre le loyer minoré (montant minimum) et le loyer majoré.
Loyer hors charge maximum = loyer de référence majoré x surface habitable.
Les charges locatives ne sont pas concernées par l'encadrement des loyers.
Si le logement loué répond à certaines caractéristiques exceptionnelles, vous pouvez appliquer un au loyer plafonné de votre locataire. Ces critères peuvent concerner :
Certains critères ne sont pris en compte que s'ils sont particulièrement exceptionnels et recherchés dans le secteur (jardin, garage, balcon…).
Vous devez mentionner ces caractéristiques particulières sur le contrat de location afin de justifier le complément de loyer.
Le montant du complément de loyer est libre. Cependant, il doit être raisonnable au vu du loyer de référence majoré.
Depuis le 18 août 2022, certains logements ne peuvent pas appliquer de complément de loyer :
S'il ne respecte pas la réglementation, le propriétaire s'expose à plusieurs sanctions :
La mairie de Paris propose, depuis le 1er janvier 2023, un site internet à destination des locataires pour vérifier que le montant de leur loyer respecte l'encadrement des loyers, et signaler tout dépassement abusif.
Gérez mieux en moins de temps
En 2023, on dénombre 24 villes correspondant à 7 territoires où les loyers sont plafonnés. Il s'agit de : Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux.
On parle de plafonnement des loyers dans certaines villes situées en zone tendue. Celles-ci imposent au propriétaire d'un logement de limiter le montant du loyer demandé à son locataire basé sur un loyer de référence.
Pour savoir si le logement que vous louez est concerné par le plafonnement des loyers, vous pouvez contacter la mairie ou la préfecture dont dépend le bien ou consulter le site de l'Administration Service-public.fr.
Le gouvernement a mis en place ce dispositif en 2014 pour lutter conte la hausse excessive des loyers dans certaines agglomérations. L'objectif est de permettre aux ménages les plus modestes d'accéder aux logements dans les zones tendues.
Rédigé par Katia Kemmoun
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
