SOMMAIRE
- Dans quels cas le loyer est plafonné ?
- Comment savoir si un logement est soumis à un loyer plafonné ?
- Comment calculer le plafond de loyer à ne pas dépasser ?
- Que risque le bailleur s’il dépasse le plafond de loyer ?
- Comment ajuster un loyer déjà fixé au-dessus du plafond ?
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Le plafonnement des loyers concerne certaines villes en zone tendue, où un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence à ne pas dépasser.
Le plafond dépend du loyer de référence majoré et de la surface du logement.
En cas de dépassement, le bailleur risque de rembourser le trop-perçu et une amende importante.
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En zone tendue, la loi impose parfois un montant maximal de loyer que le loyer ne peut pas dépasser. Ce plafonnement du loyer, prévu par le dispositif d'encadrement des loyers, vise à protéger les locataires contre des loyers excessivement élevés. Pour un bailleur, connaître et respecter ce plafond est crucial pour prévenir les sanctions et sécuriser la location.
Dans quels cas le loyer est-il plafonné ?
Le plafonnement de loyer intervient dans certaines villes où les loyers sont anormalement élevés par rapport aux revenus des habitants. Au sein de ces communes, la préfecture peut adresser une demande d'encadrement du niveau des loyers au ministère chargé du Logement.
Après avoir reçu l'approbation du ministère, la préfecture publie un arrêté fixant le loyer de référence majoré. Cette valeur donne les moyens de calculer le plafond de loyer à ne pas dépasser.
Ce dispositif concerne uniquement certaines communes situées en zone tendue.
Le plafonnement s’applique lorsque :
- Le logement est loué vide ou meublé à usage de résidence principale ;
- Il est situé dans une commune incluse dans la liste des zones tendues, où un arrêté préfectoral définit les loyers de référence ;
- Le bail est signé ou renouvelé après la mise en place du dispositif dans la ville.
Comment savoir si un logement est soumis à un loyer plafonné ?
Pour savoir si le logement est soumis à un loyer plafonné, le bailleur doit vérifier si la commune est concernée par l'encadrement du niveau des loyers. Pour ce faire, le propriétaire peut partir à la recherche de l'arrêté préfectoral fixant les loyer de référence majoré.
Pour dénicher ce loyer de référence, le bailleur peut :
- Visiter le site de la préfecture : le site web de la préfecture présente l'arrêté préfectoral livrant le loyer de référence ;
- Consulter le site de l'Observatoire local des loyers : la préfecture peut confier la surveillance du marché locatif à l'observatoire des loyers. Celui-ci publiera le loyer de référence sur son site ;
- Utiliser un simulateur dans certains cas : certaines préfectures prévoient un simulateur permettant de connaitre le loyer de référence en quelques clics.
Comment calculer le plafond de loyer à ne pas dépasser ?
Le calcul part du loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, exprimé en €/m² de surface habitable.
Le bailleur obtiendra le montant du plafond de loyer en appliquant la formule suivante :
Plafond de loyer = Loyer de référence majoré × Surface habitable
Imaginons qu'un bailleur cherche à louer un studio meublé de 20 m² bâti en 1998 situé à Paris dans les environs de Palais-Royal.
Le loyer de référence pour ce cas de figure est de 37,9€/m².
Le plafond de loyer est de :
37,9 (loyer de référence majoré) x 20 (surface habitable) = 758€
Le bailleur ne peut pas fixer un loyer supérieur à 758€.
Notons que le montant du loyer de référence majoré varie selon :
- Le type de location (meublée ou non) ;
- Le nombre de pièces ;
- L'époque de construction ;
- La localisation du logement.
Que risque le bailleur s’il dépasse le plafond de loyer ?
S'il ne respecte pas la réglementation, le propriétaire s'expose à plusieurs sanctions :
- Il peut être obligé de diminuer le montant du loyer et le remboursement du trop-perçu au locataire.
- Il peut être condamné à payer une amende pouvant atteindre 5 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une personne morale (société).
- Il peut faire l'objet d'une action en justice pour diminution de loyer.
Comment ajuster un loyer déjà fixé au-dessus du plafond ?
Si le plafond a été dépassé, il est possible d’ajuster le bail par un avenant signé par les deux parties. L’ajustement peut être fait volontairement après vérification, ou à la suite d’une demande du locataire ou d’une décision administrative.
FAQ
Quels sont les recours du locataire pour contester le loyer plafonné ?
Le locataire dispose d’un délai de 3 mois après la signature ou le renouvellement du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. Si la conciliation échoue, le locataire peut porter l'affaire devant le tribunal judiciaire. Un juge pourra alors ordonner une réduction du loyer et un remboursement du trop-perçu.
Pourquoi plafonner les loyers ?
Le plafonnement vise à réguler le marché locatif dans les zones tendues, en évitant des loyers disproportionnés par rapport aux niveaux moyens observés. L’objectif est de préserver l’accessibilité au logement tout en encadrant les pratiques abusives.
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SOMMAIRE
- Dans quels cas le loyer est plafonné ?
- Comment savoir si un logement est soumis à un loyer plafonné ?
- Comment calculer le plafond de loyer à ne pas dépasser ?
- Que risque le bailleur s’il dépasse le plafond de loyer ?
- Comment ajuster un loyer déjà fixé au-dessus du plafond ?
- FAQ
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