Comment calculer la révision de loyer selon l’IRL ?

La révision de loyer permet d’ajuster le montant du loyer en cours de bail en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. Ce mécanisme, prévu par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, encadre strictement l’augmentation du loyer en cours de bail pour éviter toute hausse excessive.

Elle ne s’applique que si une clause de révision figure dans le contrat de location, précisant la date, la fréquence (souvent annuelle) et le trimestre de référence de l’IRL à utiliser. Sans cette mention, la révision n’est pas autorisée, même si l’indice évolue. Pour éviter toute omission, mieux vaut partir d’un modèle conforme intégrant toutes les clauses essentielles.

La révision du loyer d’un logement, qu’il soit vide ou meublé, se base sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Ce calcul repose sur deux éléments :

• L’indice de référence figurant dans le bail de location ;
• Le dernier indice IRL publié à la date de révision.

Pour déterminer le nouveau loyer, il suffit d’actualiser le montant actuel en fonction de la variation entre ces deux indices.
Le résultat obtenu correspond au loyer révisé, applicable à la date prévue dans le contrat de location.

Formule : Loyer révisé = Loyer actuel × (IRL le plus récent ÷ IRL de référence)

Pour bien réviser un loyer, il faut se baser sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Le bail précise généralement le trimestre de l’IRL à utiliser comme référence : 1ᵉʳ, 2ᵉ, 3ᵉ ou 4ᵉ trimestre. Cet indice correspond à celui en vigueur à la date de signature ou d’entrée en vigueur du contrat.

Chaque année, à la date prévue pour la révision, le bailleur doit comparer l’IRL de référence indiqué dans le bail à l’IRL du même trimestre le plus récent publié par l’INSEE. C’est cette variation qui détermine le montant de la hausse autorisée.

Exemple de révision de loyer

Un bail signé le 1ᵉʳ novembre 2023 prévoit un loyer de 800 € par mois, révisable chaque année à la même date, sur la base de l’IRL du 3ᵉ trimestre.

• IRL de référence (3ᵉ trimestre 2023) : 140,59
• IRL le plus récent (3ᵉ trimestre 2025) : 145,70

1. Coefficient d’indexation = 145,70 ÷ 140,59 = 1,0363
2. Nouveau loyer = 800 × 1,0363 = 829,04 €

Le nouveau loyer révisé s’élève donc à 829,04 €, soit une hausse mensuelle de 29,04 € (+3,63 %). Cette augmentation reste dans les limites légales fixées par l’évolution de l’IRL.

Une fois le calcul validé, la révision du loyer doit être notifiée au locataire. La transmission formelle du nouveau montant est indispensable pour garantir sa bonne application

La révision oubliée ou tardive

Si la révision n’a pas été appliquée à la bonne date, elle peut être effectuée de manière rétroactive, mais seulement sur les douze derniers mois. Au-delà, le droit à révision est perdu, même si la clause figure dans le bail.

Le loyer jamais révisé

Lorsqu’un bailleur se demande comment réviser un loyer qui n’a jamais été révisé, il doit reprendre l’IRL prévu au bail et appliquer la variation sur les douze mois précédents, sans rattrapage antérieur possible.

Pour éviter les erreurs ou oublis lors d’une révision de loyer, il est préférable d’automatiser le processus. La solution BailFacile calcule automatiquement le nouveau montant selon l’IRL, alerte à la date anniversaire et génère la lettre de révision conforme grâce à sa fonctionnalité d'automatisation.

Le refus du locataire

En cas de refus du locataire face à une augmentation de loyer, il suffit de lui transmettre une lettre de révision du loyer précisant la méthode de calcul et les indices utilisés. Si le désaccord persiste, le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation avant toute procédure judiciaire.

Le plafonnement ou encadrement local

Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, etc.), le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, même si l’IRL a fortement augmenté. Dans ces situations, on parle de plafonnement de l'IRL.