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Comment calculer un loyer Pinel selon la zone concernée (A, A Bis, B1) ?

Calcul loyer pinel

SOMMAIRE

  • Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?
  • Quels sont les prix au m2 par zone Pinel en 2024 ?
  • Comment calculer un loyer Pinel ?
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

La loi Pinel favorise l'investissement locatif dans du neuf, offrant des réductions fiscales.

Les zones Pinel déterminent les limites de loyer par mètre carré.

Calculer le loyer implique trois étapes : la surface utile, le coefficient multiplicateur, et le prix au mètre carré.

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Le dispositif Pinel accorde au propriétaire d'un logement neuf certaines réductions d'impôts. Pour en bénéficier, l'investisseur s'engage pour une période de location de 6, 9 ou 12 ans. Par ailleurs, le loyer mensuel qu'il lui est possible de réclamer à ses locataires ne doit pas dépasser un plafond déterminé en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien (Zone A bis, A ou B). Alors, qu'est-ce que la loi Pinel, et comment calculer le loyer maximum d'un logement éligible au dispositif ? Retrouvez trois exemples concrets dans cet article.

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

Définition de l'investissement Pinel

La loi Pinel est un dispositif qui concerne l'investissement locatif dans l'immobilier neuf. Les logements sont destinés à des foyers aux ressources modestes. Les plafonds de ressources des locataires dépendent de la composition du foyer fiscal et de la zone Pinel du logement. 

Il ouvre droit, pour le propriétaire bailleur, à une réduction d'impôt sur le revenu. Le montant de la réduction est lié à la durée de l'engagement à la loi Pinel : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Le fin du dispositif Pinel est prévue à la fin de l'année 2024.

Conditions de location

Pour profiter des avantages de la loi Pinel, l'investisseur doit respecter plusieurs conditions :

  • Le logement doit dépendre d'un immeuble d'habitation collectif. Les maisons individuelles au sein d'une copropriété ou jumelées ne sont pas éligibles.
  • Il doit être situé dans une zone de tension locative (A, A bis ou B1).
  • Il doit être loué nu (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire.
  • Le loyer et les revenus du preneur sont plafonnés.
  • Le diagnostic de performance énergétique doit présenter le niveau global minimum imposé par la loi.

De plus, le Gouvernement a lancé en 2023 le Pinel +. Celui-ci permet le maintien des taux antérieurs, lorsque le bien dépend de certains quartiers prioritaires ou s'il présente des critères de performance énergétique, d'usage et de confort élevés.

Il existe également des conditions concernant le locataire en loi Pinel.

À quoi correspondent les zones A, A bis et B de la loi Pinel ?
  • La zone A comprend les communes situées en Île-de-France, sur la Côte d'Azur et dans certaines villes comme Lille, Lyon, Marseille, Montpellier.
  • La zone A bis comprend la ville de Paris et 76 communes situées dans les Yvelines, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d'Oise et Hauts-de-Seine.
  • La zone B1 comprend toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants, les communes de la grande couronne parisienne et toutes les grandes villes où les prix de l'immobilier sont élevés.

Quels sont les prix au m2 par zone Pinel en 2024 ?

Le plafond de loyer Pinel correspond au montant maximum mensuel que le propriétaire pourra réclamer à son locataire. Il dépend de 3 critères :

  • la surface utile (ou surface pondérée) du bien ;
  • la zone éligible où se situe le logement ;
  • le prix du loyer au m2 en fonction de la zone Pinel.

Pour les baux signés en 2024, le barème des prix du loyer maximum au m2 dans les 3 zones principales est le suivant : 

Zone Pinel Loyer Pinel (en 2024)
Zone A 14,03 €/m2
Zone A bis 18,89 €/m2
Zone B1 11,31 €/m2

Le gouvernement actualise ce barème chaque année en fonction de l'évolution des prix de l'immobilier dans chaque zone, des données économiques et de l'inflation, et de la tension locative dans les communes.

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Comment calculer un loyer Pinel ?

Étapes et formules de calcul

Pour estimer le montant du loyer mensuel maximum qu'il pourra réclamer à son locataire dans le cadre du dispositif Pinel, le propriétaire doit suivre les 3 étapes suivantes :

1. Calcul de la surface utile (ou surface pondérée). Elle se calcule d'après la formule suivante :
Surface utile = surface habitable + moitié de la surface des annexes.
La surface totale des annexes prise en compte est limitée à 8 m2.

2. Calcul du coefficient multiplicateur. Il se calcule d'après la formule suivante :
Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 / surface utile).
Il est plafonné à 1,2.

À noter que le calcul de la surface utile tient compte de la surface habitable du logement, mais également des annexes telles que les balcons, terrasses, caves, sous-sols, greniers aménageables, vérandas…) Attention, les parkings ne sont pas considérés comme des annexes.

3. Calcul du montant de loyer mensuel maximum
Plafond de loyer = surface utile x coefficient multiplicateur x prix au m2 par zone Pinel.

Exemple de calcul pour un logement situé en zone A

Imaginons un appartement loi Pinel situé à Lyon (zone A), d'une superficie de 60 m2 avec balcon de 5 m2 et un parking de 13 m2.

  1. Calcul de la surface utile :

    Surface utile = surface habitable + 0,5 x surface des annexes.
    Soit, 60 m2 + (0,5 x 5 m2) = 62,50 m2
    En effet, comme nous l'avons évoqué précédemment, le parking n'entre pas dans le calcul des annexes.
  2. Calcul du coefficient multiplicateur :
    0,7 + (19 / surface utile)
    Soit, 0,7 + (19 / 62,50) = 1,004
  3. Calcul du plafond de loyer, sachant qu'en zone A le barème en vigueur (pour 2024) est de 14,03 €/m2 :
    Surface utile x coefficient multiplicateur x prix au m2 dans la zone concernée
    Soit, 62,50 m2 x 1,004 x 14,03 m2 = 880 €

Exemple de calcul pour un logement situé en zone A bis

Prenons un appartement loi Pinel situé à Paris (zone A bis), d'une superficie de 80 m2 avec terrasse de 10 m2 et cave de 12 m2.

La surface totale des annexes est de : 10 m2 + 12 m2 = 22 m2, soit la moitié prise en compte pour le calcul de la surface utile : 11 m2. 
Nous ne retiendrons cependant que 8 m2 (au lieu de 11). 

  1. Calcul de la surface utile : 80 m2 + 8 m2 = 88 m2
  2. Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / 88) = 0,915
  3. Calcul du plafond de loyer, sachant qu'en zone A bis le barème applicable est de 18,89 €/m2 :
    88 m2 x 0,915 x 18,89 m2 = 1 521 €

Exemple de calcul pour un logement situé en zone B1

Prenons un appartement loi Pinel situé à Strasbourg (zone B1), d'une superficie de 30 m2 avec cave de 8 m2.

  1. Calcul de la surface utile : 30 m2 + (0,5 x 8 m2) = 34 m2
  2. Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / 34) = 1,258
    On ne retient que 1,2 (et non 1,258) qui est le coefficient maximum applicable.
  3. Calcul du plafond de loyer, sachant qu'en zone A bis le barème en vigueur est de 11,31 €/m2 :
    34 m2 x 1,2 x 11,31 m2 = 461 €, loyer maximum que le propriétaire pourra réclamer à son locataire.

FAQ

Comment calculer le montant plafond d'un loyer loi Pinel (quel taux) ?

Dans le cadre d'un investissement Pinel, le montant maximum du loyer applicable à un locataire dépend de la surface du logement et de la zone géographique où il se situe. Avant de déterminer le montant maximum du loyer applicable en loi Pinel, il convient de calculer la surface utile du bien immobilier, puis le coefficient multiplicateur.

Comment réviser un loyer Pinel ?

Le loyer Pinel peut être augmenté en fonction de l'indice de référence des loyers publiés par l'INSEE tous les trimestres. Il ne doit toutefois jamais dépasser le plafond Pinel. Par ailleurs, pour réviser un loyer, le bail doit prévoir une clause de révision du loyer et le trimestre de référence à prendre en compte. La formule de calcul du nouveau loyer est la suivante : loyer en cours x dernier IRL du trimestre de référence publié / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Comment calculer la défiscalisation Pinel ?

En 2024, dans le cadre de la loi Pinel, lorsqu'un propriétaire bailleur s'engage pour une mise en location de 6 ans, le montant de la défiscalisation représente 9 % du prix d'acquisition du bien, pour un engagement de 9 ans, elle est de 12 % du prix d'achat du logement neuf, et pour 12 ans, elle est de 14 %.

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