Tout savoir sur la loi Pinel

Vous prévoyez d’investir prochainement dans un logement neuf, ou de remettre à neuf un logement ancien. Saviez vous qu’avec la loi Pinel, vous avez la possibilité de bénéficier d’un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 63 000 € ?

Et si vous pensiez ne pas avoir eu le temps d’investir en Pinel, sachez que la loi Pinel est reconduite jusqu’en 2024. C’est le moment où jamais de profiter du système avantageux Pinel + pour vos investissements immobiliers !

Vous vous demandez comment ça marche précisément ? Quels sont les inconvénients de la déclaration Pinel ? Jusqu’à quel montant de réduction d’impôt pouvez vous aller avec un investissement Pinel ? Et si la loi Pinel est vraiment intéressante ? On vous explique tout dans la suite de cet article. 

La loi Pinel, qu’est ce que c’est ? 

Introduite en 2015 par la ministre du logement Sylvia Pinel, le dispositif de la loi Pinel permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu grâce à un investissement immobilier

La loi Pinel est destinée à tout investisseur foncier qui s’engage à louer un logement nu en tant que résidence principale, pour une période maximale de six ans, à un prix inférieur à celui du marché. 

L’objectif de l’appareil législatif de la loi Pinel est de favoriser les investissements immobiliers destinés à la location, et ce pour répondre à trois enjeux : 

  • Soutenir l’investissement immobilier locatif 
  • Accompagner la construction de logements neufs dans les zones dites "tendues" ;
  • Développer une offre de logements accessibles aux ménages se situant dans une tranche de revenus intermédiaire qui ne leur permet pas de bénéficier de logements sociaux.

Quels sont les investissements immobiliers concernés par la loi Pinel ? 

Avant de rentrer dans le détail, sachez que seulement certains investissements immobiliers sont concernés par le dispositif Pinel :

  • Les logements neufs ; 
  • Les logement acquis en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) ;
  • Les logements anciens dont les travaux de rénovation ou de réhabilitation représentent au moins 25 % du coût total de l'opération ; 
  • Les locaux transformés en logement destinés à l’habitation.  

Qui a le droit d'investir en loi Pinel ?

Pour bénéficier du dispositif de la loi Pinel, il faut être âgé de 18 ans ou plus et être imposable en France l’année de l’acquisition. Vous pouvez investir dans l’immobilier locatif via la loi Pinel en tant que particulier, en SCI, ou en indivision.

Si vous envisagez d' emprunter pour effectuer votre achat, les banques vont examiner votre situation financière et fiscale. Plusieurs critères entrent sont pris en compte pour l'obtention d’un prêt immobilier :

  • votre solvabilité ;
  • un taux d’endettement (inférieur à 35 %) ;
  • votre apport personnel (minimum 10 % du prix global d’achat) ;
  • disposer de revenus fixes et réguliers.

Dispositif loi Pinel, comment ça marche ?

Le dispositif fiscal de la loi Pinel vous permet d'obtenir d’une réduction d’impôt sur le revenu, étalée sur une période de 6, 9 ou 12 ans en rapport avec la durée de la location du bien. Cette réduction d’impôt est calculée en fonction du prix d’achat du logement, et de l’option fiscale que vous aurez retenue. 

Ainsi vous pouvez bénéficier d’un abaissement sur vos impôts pouvant aller de 12 % à 21 % du montant du bien, et jusqu’à 32 % dans les départements d’outre-mer, dans la limite de 5 500 €/m2 et plafonnée à 300 000 € investis par personne. 

Exemples de calcul d'un loyer en loi Pinel
  • Pour une location de 6 ans : vous pouvez bénéficier d’une réduction d'impôt équivalente à 12 % du montant du logement, étalés sur 6 ans, dans la limite d’un plafond de 5 500 €/m2 et jusqu’à 300 000 €, soit un montant maximum 36 000 € (6 000€  par an pendant 6 ans). 
  • Pour une location de 9 ans : vous pouvez bénéficier d’une réduction d'impôt équivalente à 18 % du montant du logement, étalés sur 9 ans, dans la limite du même plafond de 5 500 €/m2 et jusqu’à 300 000 €, soit au maximum 54 000 €.
  • Pour une location de 12 ans : vous pouvez bénéficier d’une réduction d'impôt équivalent à 21 % du prix du logement, échelonné comme suit :  pendant les 9 premières années de la location, bénéficiez de 2 % par an et durant les 3 dernières années le la déduction est réduite à 1 % par an.

Au total, un logement d’une valeur de 300 000 € loué pendant 12 ans en loi Pinel peut faire bénéficier à son propriétaire de 63 000 € déduits de ses impôts. 

Défiscalisation : comment est calculé votre impôt en loi Pinel ? 

La réduction appliquée à votre impôt est calculée en fonction du prix de revient de 2 logements maximum et le montant total investi est retenu dans la limite de 300 000€ par an par contribuable, et de 5 500 € par m2 de surface habitable. 

Si vous êtes prélevé à la source, vous obtiendrez un avantage fiscal en deux temps : 

  1. 60 % lors de la régularisation le premier trimestre, 
  2. 40 % lors de celle du second trimestre. 
Attention

Le dispositif de la loi Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales maintenu à 10 000 € par an. Il faudra donc en tenir compte si vous êtes concerné.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Pinel ? 

Bien évidemment, il y a plusieurs conditions pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt prévue pour les achats immobiliers en loi Pinel. 

Conditions tenant au logement

Le logement doit se situer en zone tendue (A, A bis ou B1) ou bien dans une commune concernée par un contrat de redynamisation de site de défense (1er janvier 2018). 

Ce logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale dont la mesure varie en fonction du type d’acquisition. Si le logement est acheté neuf ou en VEFA, alors le niveau de performance énergétique exigé correspond à la réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant 2013). Si vous avez fait l’acquisition d’un logement ancien nécessitant travaux, alors il faudra se conformer au label énergétique HPE rénovation 2009 (ou label BBC rénovation 2009).  

Conditions tenant au locataire

Concernant le locataire, celui-ci doit avoir un revenu fiscal de référence maintenu sous un certain seuil réglementaire. Mais, bonne nouvelle, le locataire peut être un membre de votre famille (un parent ou un enfant) à la seule condition que celui-ci n'appartienne pas à votre foyer fiscal.   

Conditions tenant à la location

Enfin, votre bien doit être proposé à la location sous certaines conditions. Il doit être loué vide et non meublé en tant que résidence principale pour son locataire, pour une durée maximale de 6 ans. Le loyer que vous appliquez doit également respecter un plafond réglementé en fonction des zones et de la surface du logement, le plus souvent 20 % inférieur au marché.

Attention

En cas d’achat d’un bien neuf, la location doit être effectuée au maximum 1 an après son l’achat ou l’achèvement de l’immeuble. 

Plafonds de loyer mensuel en métropole (2022)
Localisation du logement Plafond mensuel de loyer au m2
Zone A bis 17,62 €
Zone A 13,09 €
Zone B1 10,55 €
Zone B2 (sur agrément) 9,17 €

Loi Pinel : plafond des ressources des locataires 2022 en Métropole 

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 39 363 € 39 363 € 32 084 € 28 876 €
Couple 58 831 € 58 831 € 42 846 € 38 560 €
1 personne à charge 77 120 € 70 718 € 51 524 € 46 372 €
2 personnes à charge 92 076 € 84 708 € 62 202 € 55 982 €
3 personnes à charge 109 552 € 100 279 € 73 173 € 65 856 €
4 personnes à charge 123 275 € 112 844 € 82 465 € 74 219 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 734 € + 12 573 € + 9 200 € + 8 277 €

Le prolongement de la loi Pinel + 

En novembre 2020 la ministre chargée du logement, Emmanuelle Wargon, décide de reconduire le système jusqu’en 2022, et plus récemment un amendement au projet de loi finances fait courir le dispositif Pinel jusqu’en 2024. 

Une excellente nouvelle pour tous les investisseurs qui souhaiteraient eux aussi bénéficier de ce dispositif avantageux en 2022 ! Néanmoins, si les règles restent similaires jusqu’au 31 décembre, elles vont se resserrer en 2023 et en 2024. 

À quel point ? Décortiquons ensemble le décret Pinel +. 

L’impact de Pinel + sur vos abaissements d’impôts 

Jusqu’au 31 décembre 2022, les taux de réduction d’impôt resteront pratiquement les mêmes : 

  • 12 % du prix d'acquisition pour 6 ans de mise à la location, 
  • 18 % pour 9 ans, 
  • et 21 % pour 12 ans. 

À partir de 2023 le taux sera respectivement abaissé à 10,5 % 15% et 17,5 %, puis en 2024 l’avantage fiscal sera de nouveau réduit à 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans,  et 14 % pour 12 ans. 

L’impact de Pinel + sur le choix des logements

La nature des biens concernés par la loi Pinel est elle aussi impactée par la loi Pinel +. A présent, la loi ne s’applique plus que sur :

  • les logements en habitat collectif ;
  • les logements neufs qui respectent un certain niveau de qualité en matière de performance énergétique et environnementale

Sont dorénavant exclus, les logements situés dans les quartiers prioritaires des villes. Le dispositif Pinel ne concerne plus que les habitations situées en zones A bis, A et B1, c'est-à-dire agglomération parisienne, grandes métropoles, et certains secteurs tendus. Néanmoins, ceux situés dans les quartiers prioritaires définis par les politiques de la Ville conservent les taux de 2021 jusqu'en 2024.

Comment bien gérer son investissement en loi Pinel ? 

Pas si simple n’est ce pas ? Effectuer un investissement en loi Pinel peut paraître un peu compliqué quand on se plonge dans toutes ces conditions, avant même d’avoir trouvé le bon bien immobilier. 

Notre conseil

Commencez par bien évaluer les conditions du dispositif et l’application de la réglementation sur votre futur bien. Faites une projection du montant des loyers, et l’effet de la défiscalisation sur vos revenus fonciers. N'hésitez pas à vous rapprocher de votre banque pour lui demander une simulation financière pour évaluer le montant de l’investissement à y consacrer. Courtiers et banquiers sont aussi là pour vous accompagner ! 

FAQ

Comment bénéficier de la loi Pinel ?

Pour obtenir votre réduction d’impôt sur le revenu, vous devez acheter un logement neuf et le louer non meublé, en résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans. Le prix d'achat est plafonnée à 300 000 € par personne. 

Quels sont les taux de défiscalisation Pinel ?

Le taux de défiscalisation est proportionnel à la durée d’engagement de la location. Plus vous louez longtemps votre bien immobilier, plus le taux sera élevé et la réduction importante. Les taux de réduction d’impôt bénéficiant à l’investisseur s’élève :

  • à 12 % si vous louez votre bien sur 6 ans ;
  • à 18 % si vous louez votre bien sur 9 ans ;
  • à 21 % si vous louez votre bien sur 12 ans.

Quels seront les taux de déficalisation en loi Pinel + ?

Voici les nouveaux taux de défiscalisation en loi Pinel plus (+) dès 2023 :

  • 10,5 % si vous louez votre bien sur 6 ans ;
  • 15 % si vous louez votre bien sur 9 ans ;
  • 17,5 % si vous louez votre bien sur 12 ans.

Quels sont les logements concernés par le dispositif Pinel ?

  • Les logements neufs ; 
  • Les logement acquis en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) ;
  • Les logements anciens dont les travaux de rénovation ou de réhabilitation représentent au moins 25 % du coût total de l'opération ; 
  • Les locaux transformés en logement destinés à l’habitation.  

Tout savoir sur la loi Pinel

Vous prévoyez d’investir prochainement dans un logement neuf, ou de remettre à neuf un logement ancien. Saviez vous qu’avec la loi Pinel, vous avez la possibilité de bénéficier d’un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 63 000 € ?

Et si vous pensiez ne pas avoir eu le temps d’investir en Pinel, sachez que la loi Pinel est reconduite jusqu’en 2024. C’est le moment où jamais de profiter du système avantageux Pinel + pour vos investissements immobiliers !

Vous vous demandez comment ça marche précisément ? Quels sont les inconvénients de la déclaration Pinel ? Jusqu’à quel montant de réduction d’impôt pouvez vous aller avec un investissement Pinel ? Et si la loi Pinel est vraiment intéressante ? On vous explique tout dans la suite de cet article. 

La loi Pinel, qu’est ce que c’est ? 

Introduite en 2015 par la ministre du logement Sylvia Pinel, le dispositif de la loi Pinel permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu grâce à un investissement immobilier

La loi Pinel est destinée à tout investisseur foncier qui s’engage à louer un logement nu en tant que résidence principale, pour une période maximale de six ans, à un prix inférieur à celui du marché. 

L’objectif de l’appareil législatif de la loi Pinel est de favoriser les investissements immobiliers destinés à la location, et ce pour répondre à trois enjeux : 

  • Soutenir l’investissement immobilier locatif 
  • Accompagner la construction de logements neufs dans les zones dites "tendues" ;
  • Développer une offre de logements accessibles aux ménages se situant dans une tranche de revenus intermédiaire qui ne leur permet pas de bénéficier de logements sociaux.

Quels sont les investissements immobiliers concernés par la loi Pinel ? 

Avant de rentrer dans le détail, sachez que seulement certains investissements immobiliers sont concernés par le dispositif Pinel :

  • Les logements neufs ; 
  • Les logement acquis en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) ;
  • Les logements anciens dont les travaux de rénovation ou de réhabilitation représentent au moins 25 % du coût total de l'opération ; 
  • Les locaux transformés en logement destinés à l’habitation.  

Qui a le droit d'investir en loi Pinel ?

Pour bénéficier du dispositif de la loi Pinel, il faut être âgé de 18 ans ou plus et être imposable en France l’année de l’acquisition. Vous pouvez investir dans l’immobilier locatif via la loi Pinel en tant que particulier, en SCI, ou en indivision.

Si vous envisagez d' emprunter pour effectuer votre achat, les banques vont examiner votre situation financière et fiscale. Plusieurs critères entrent sont pris en compte pour l'obtention d’un prêt immobilier :

  • votre solvabilité ;
  • un taux d’endettement (inférieur à 35 %) ;
  • votre apport personnel (minimum 10 % du prix global d’achat) ;
  • disposer de revenus fixes et réguliers.

Dispositif loi Pinel, comment ça marche ?

Le dispositif fiscal de la loi Pinel vous permet d'obtenir d’une réduction d’impôt sur le revenu, étalée sur une période de 6, 9 ou 12 ans en rapport avec la durée de la location du bien. Cette réduction d’impôt est calculée en fonction du prix d’achat du logement, et de l’option fiscale que vous aurez retenue. 

Ainsi vous pouvez bénéficier d’un abaissement sur vos impôts pouvant aller de 12 % à 21 % du montant du bien, et jusqu’à 32 % dans les départements d’outre-mer, dans la limite de 5 500 €/m2 et plafonnée à 300 000 € investis par personne. 

Exemples de calcul d'un loyer en loi Pinel
  • Pour une location de 6 ans : vous pouvez bénéficier d’une réduction d'impôt équivalente à 12 % du montant du logement, étalés sur 6 ans, dans la limite d’un plafond de 5 500 €/m2 et jusqu’à 300 000 €, soit un montant maximum 36 000 € (6 000€  par an pendant 6 ans). 
  • Pour une location de 9 ans : vous pouvez bénéficier d’une réduction d'impôt équivalente à 18 % du montant du logement, étalés sur 9 ans, dans la limite du même plafond de 5 500 €/m2 et jusqu’à 300 000 €, soit au maximum 54 000 €.
  • Pour une location de 12 ans : vous pouvez bénéficier d’une réduction d'impôt équivalent à 21 % du prix du logement, échelonné comme suit :  pendant les 9 premières années de la location, bénéficiez de 2 % par an et durant les 3 dernières années le la déduction est réduite à 1 % par an.

Au total, un logement d’une valeur de 300 000 € loué pendant 12 ans en loi Pinel peut faire bénéficier à son propriétaire de 63 000 € déduits de ses impôts. 

Défiscalisation : comment est calculé votre impôt en loi Pinel ? 

La réduction appliquée à votre impôt est calculée en fonction du prix de revient de 2 logements maximum et le montant total investi est retenu dans la limite de 300 000€ par an par contribuable, et de 5 500 € par m2 de surface habitable. 

Si vous êtes prélevé à la source, vous obtiendrez un avantage fiscal en deux temps : 

  1. 60 % lors de la régularisation le premier trimestre, 
  2. 40 % lors de celle du second trimestre. 
Attention

Le dispositif de la loi Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales maintenu à 10 000 € par an. Il faudra donc en tenir compte si vous êtes concerné.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Pinel ? 

Bien évidemment, il y a plusieurs conditions pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt prévue pour les achats immobiliers en loi Pinel. 

Conditions tenant au logement

Le logement doit se situer en zone tendue (A, A bis ou B1) ou bien dans une commune concernée par un contrat de redynamisation de site de défense (1er janvier 2018). 

Ce logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale dont la mesure varie en fonction du type d’acquisition. Si le logement est acheté neuf ou en VEFA, alors le niveau de performance énergétique exigé correspond à la réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant 2013). Si vous avez fait l’acquisition d’un logement ancien nécessitant travaux, alors il faudra se conformer au label énergétique HPE rénovation 2009 (ou label BBC rénovation 2009).  

Conditions tenant au locataire

Concernant le locataire, celui-ci doit avoir un revenu fiscal de référence maintenu sous un certain seuil réglementaire. Mais, bonne nouvelle, le locataire peut être un membre de votre famille (un parent ou un enfant) à la seule condition que celui-ci n'appartienne pas à votre foyer fiscal.   

Conditions tenant à la location

Enfin, votre bien doit être proposé à la location sous certaines conditions. Il doit être loué vide et non meublé en tant que résidence principale pour son locataire, pour une durée maximale de 6 ans. Le loyer que vous appliquez doit également respecter un plafond réglementé en fonction des zones et de la surface du logement, le plus souvent 20 % inférieur au marché.

Attention

En cas d’achat d’un bien neuf, la location doit être effectuée au maximum 1 an après son l’achat ou l’achèvement de l’immeuble. 

Plafonds de loyer mensuel en métropole (2022)
Localisation du logement Plafond mensuel de loyer au m2
Zone A bis 17,62 €
Zone A 13,09 €
Zone B1 10,55 €
Zone B2 (sur agrément) 9,17 €

Loi Pinel : plafond des ressources des locataires 2022 en Métropole 

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 39 363 € 39 363 € 32 084 € 28 876 €
Couple 58 831 € 58 831 € 42 846 € 38 560 €
1 personne à charge 77 120 € 70 718 € 51 524 € 46 372 €
2 personnes à charge 92 076 € 84 708 € 62 202 € 55 982 €
3 personnes à charge 109 552 € 100 279 € 73 173 € 65 856 €
4 personnes à charge 123 275 € 112 844 € 82 465 € 74 219 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 734 € + 12 573 € + 9 200 € + 8 277 €

Le prolongement de la loi Pinel + 

En novembre 2020 la ministre chargée du logement, Emmanuelle Wargon, décide de reconduire le système jusqu’en 2022, et plus récemment un amendement au projet de loi finances fait courir le dispositif Pinel jusqu’en 2024. 

Une excellente nouvelle pour tous les investisseurs qui souhaiteraient eux aussi bénéficier de ce dispositif avantageux en 2022 ! Néanmoins, si les règles restent similaires jusqu’au 31 décembre, elles vont se resserrer en 2023 et en 2024. 

À quel point ? Décortiquons ensemble le décret Pinel +. 

L’impact de Pinel + sur vos abaissements d’impôts 

Jusqu’au 31 décembre 2022, les taux de réduction d’impôt resteront pratiquement les mêmes : 

  • 12 % du prix d'acquisition pour 6 ans de mise à la location, 
  • 18 % pour 9 ans, 
  • et 21 % pour 12 ans. 

À partir de 2023 le taux sera respectivement abaissé à 10,5 % 15% et 17,5 %, puis en 2024 l’avantage fiscal sera de nouveau réduit à 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans,  et 14 % pour 12 ans. 

L’impact de Pinel + sur le choix des logements

La nature des biens concernés par la loi Pinel est elle aussi impactée par la loi Pinel +. A présent, la loi ne s’applique plus que sur :

  • les logements en habitat collectif ;
  • les logements neufs qui respectent un certain niveau de qualité en matière de performance énergétique et environnementale

Sont dorénavant exclus, les logements situés dans les quartiers prioritaires des villes. Le dispositif Pinel ne concerne plus que les habitations situées en zones A bis, A et B1, c'est-à-dire agglomération parisienne, grandes métropoles, et certains secteurs tendus. Néanmoins, ceux situés dans les quartiers prioritaires définis par les politiques de la Ville conservent les taux de 2021 jusqu'en 2024.

Comment bien gérer son investissement en loi Pinel ? 

Pas si simple n’est ce pas ? Effectuer un investissement en loi Pinel peut paraître un peu compliqué quand on se plonge dans toutes ces conditions, avant même d’avoir trouvé le bon bien immobilier. 

Notre conseil

Commencez par bien évaluer les conditions du dispositif et l’application de la réglementation sur votre futur bien. Faites une projection du montant des loyers, et l’effet de la défiscalisation sur vos revenus fonciers. N'hésitez pas à vous rapprocher de votre banque pour lui demander une simulation financière pour évaluer le montant de l’investissement à y consacrer. Courtiers et banquiers sont aussi là pour vous accompagner ! 

FAQ

Comment bénéficier de la loi Pinel ?

Pour obtenir votre réduction d’impôt sur le revenu, vous devez acheter un logement neuf et le louer non meublé, en résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans. Le prix d'achat est plafonnée à 300 000 € par personne. 

Quels sont les taux de défiscalisation Pinel ?

Le taux de défiscalisation est proportionnel à la durée d’engagement de la location. Plus vous louez longtemps votre bien immobilier, plus le taux sera élevé et la réduction importante. Les taux de réduction d’impôt bénéficiant à l’investisseur s’élève :

  • à 12 % si vous louez votre bien sur 6 ans ;
  • à 18 % si vous louez votre bien sur 9 ans ;
  • à 21 % si vous louez votre bien sur 12 ans.

Quels seront les taux de déficalisation en loi Pinel + ?

Voici les nouveaux taux de défiscalisation en loi Pinel plus (+) dès 2023 :

  • 10,5 % si vous louez votre bien sur 6 ans ;
  • 15 % si vous louez votre bien sur 9 ans ;
  • 17,5 % si vous louez votre bien sur 12 ans.

Quels sont les logements concernés par le dispositif Pinel ?

  • Les logements neufs ; 
  • Les logement acquis en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) ;
  • Les logements anciens dont les travaux de rénovation ou de réhabilitation représentent au moins 25 % du coût total de l'opération ; 
  • Les locaux transformés en logement destinés à l’habitation.  

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