Tout savoir sur la loi Pinel

Introduite en 2015 par la ministre du logement Sylvia Pinel, le dispositif de la loi Pinel permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu grâce à un investissement immobilier. 

La loi Pinel est destinée à tout investisseur foncier qui s’engage à louer un logement nu en tant que résidence principale, pour une période maximale de six ans, à un prix inférieur à celui du marché. 

L’objectif de l’appareil législatif de la loi Pinel est de favoriser les investissements immobiliers destinés à la location, et ce pour répondre à trois enjeux : 

• Soutenir l’investissement immobilier locatif ; 
• Accompagner la construction de logements neufs dans les zones dites "tendues" ;
• Développer une offre de logements accessibles aux ménages se situant dans une tranche de revenus intermédiaire qui ne leur permet pas de bénéficier de logements sociaux.

Avant de rentrer dans le détail, sachez que seulement certains investissements immobiliers sont concernés par le dispositif Pinel :

• Les logements neufs ; 
• Les logement acquis en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) ;
• Les logements anciens dont les travaux de rénovation ou de réhabilitation représentent au moins 25 % du coût total de l'opération ; 
• Les locaux transformés en logement destinés à l’habitation.  

Pour bénéficier du dispositif de la loi Pinel, il faut être âgé de 18 ans ou plus et être imposable en France l’année de l’acquisition. Vous pouvez investir dans l’immobilier locatif via la loi Pinel en tant que particulier, en SCI, ou en indivision.

Si vous envisagez d' emprunter pour effectuer votre achat, les banques vont examiner votre situation financière et fiscale. Plusieurs critères entrent sont pris en compte pour l'obtention d’un prêt immobilier :

• votre solvabilité ;
• un taux d’endettement (inférieur à 35 %) ;
• votre apport personnel (minimum 10 % du prix global d’achat) ;
• disposer de revenus fixes et réguliers.

Le dispositif fiscal de la loi Pinel vous permet d'obtenir d’une réduction d’impôt sur le revenu, étalée sur une période de 6, 9 ou 12 ans en rapport avec la durée de la location du bien. Cette réduction d’impôt est calculée en fonction du prix d’achat du logement, et de l’option fiscale que vous aurez retenue. 

Ainsi vous pouvez bénéficier d’un abaissement sur vos impôts pouvant aller de 12 % à 21 % du montant du bien, et jusqu’à 32 % dans les départements d’outre-mer, dans la limite de 5 500 €/m2 et plafonnée à 300 000 € investis par personne. 

La réduction appliquée à votre impôt est calculée en fonction du prix de revient de 2 logements maximum et le montant total investi est retenu dans la limite de 300 000€ par an par contribuable, et de 5 500 € par m2 de surface habitable. 

Si vous êtes prélevé à la source, vous obtiendrez un avantage fiscal en deux temps : 

1. 60 % lors de la régularisation le premier trimestre, 
2. 40 % lors de celle du second trimestre. 

Bien évidemment, il y a plusieurs conditions pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt prévue pour les achats immobiliers en loi Pinel. 

Conditions tenant au logement

Le logement doit se situer en zone tendue (A, A bis ou B1) ou bien dans une commune concernée par un contrat de redynamisation de site de défense (1er janvier 2018). 

Ce logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale dont la mesure varie en fonction du type d’acquisition. Si le logement est acheté neuf ou en VEFA, alors le niveau de performance énergétique exigé correspond à la réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant 2013). Si vous avez fait l’acquisition d’un logement ancien nécessitant travaux, alors il faudra se conformer au label énergétique HPE rénovation 2009 (ou label BBC rénovation 2009).  

Conditions tenant au locataire

Concernant le locataire, celui-ci doit avoir un revenu fiscal de référence maintenu sous un certain seuil réglementaire. Mais, bonne nouvelle, le locataire peut être un membre de votre famille (un parent ou un enfant) à la seule condition que celui-ci n'appartienne pas à votre foyer fiscal.   

Conditions tenant à la location

Enfin, votre bien doit être proposé à la location sous certaines conditions. Il doit être loué vide et non meublé en tant que résidence principale pour son locataire, pour une durée maximale de 6 ans. Le loyer que vous appliquez doit également respecter un plafond réglementé en fonction des zones et de la surface du logement, le plus souvent 20 % inférieur au marché.

En novembre 2020 la ministre chargée du logement, Emmanuelle Wargon, décide de reconduire le système jusqu’en 2022, et plus récemment un amendement au projet de loi finances fait courir le dispositif Pinel jusqu’en 2024. 

Une excellente nouvelle pour tous les investisseurs qui souhaiteraient eux aussi bénéficier de ce dispositif avantageux en 2022 ! Néanmoins, si les règles restent similaires jusqu’au 31 décembre, elles vont se resserrer en 2023 et en 2024. 

À quel point ? Décortiquons ensemble le décret Pinel +. 

L’impact de Pinel + sur vos abaissements d’impôts 

Jusqu’au 31 décembre 2022, les taux de réduction d’impôt resteront pratiquement les mêmes : 

• 12 % du prix d'acquisition pour 6 ans de mise à la location, 
• 18 % pour 9 ans, 
• et 21 % pour 12 ans. 

À partir de 2023 le taux sera respectivement abaissé à 10,5 % 15% et 17,5 %, puis en 2024 l’avantage fiscal sera de nouveau réduit à 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans,  et 14 % pour 12 ans. 

L’impact de Pinel + sur le choix des logements

La nature des biens concernés par la loi Pinel est elle aussi impactée par la loi Pinel +. A présent, la loi ne s’applique plus que sur :

• les logements en habitat collectif ;
• les logements neufs qui respectent un certain niveau de qualité en matière de performance énergétique et environnementale. 

Sont dorénavant exclus, les logements situés dans les quartiers prioritaires des villes. Le dispositif Pinel ne concerne plus que les habitations situées en zones A bis, A et B1, c'est-à-dire agglomération parisienne, grandes métropoles, et certains secteurs tendus. Néanmoins, ceux situés dans les quartiers prioritaires définis par les politiques de la Ville conservent les taux de 2021 jusqu'en 2024.

Pas si simple n’est ce pas ? Effectuer un investissement en loi Pinel peut paraître un peu compliqué quand on se plonge dans toutes ces conditions, avant même d’avoir trouvé le bon bien immobilier.