Quelles sont les lois qui s'appliquent à la location d'appartement ?

L'ensemble des règles encadrant la mise en location d'un bien figure dans la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. À l'origine, le texte établissait un cadre général pour l'établissement d'un bail de location.

Deux lois successives ont par la suite été adoptées, d'une part pour préciser ces dispositions légales et établir une distinction entre bail meublé et non meublé, et d'autre part pour mieux protéger le locataire. 

La loi Alur de 2014 : premier grand renforcement des droits du locataire

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, communément appelée loi Alur, constitue un véritable pilier de la réglementation de la mise en location d'un logement.

En effet, elle introduit un grand nombre de règles aujourd'hui familières des propriétaires et des locataires à la conclusion d'un contrat de location.

Contenu du bail de location

Il doit être conforme à un contrat-type publié dans un décret de 2015. Ce décret vient notamment préciser la liste des meubles et équipements obligatoires devant figurer dans un logement loué meublé.

Il oblige notamment le bailleur et le locataire à faire un inventaire des meubles qui doit être annexé au contrat de location. 

État des lieux

La loi Alur impose le même format à l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie afin de permettre une meilleure comparaison entre les mentions figurant sur les deux documents. Elle met également en place le délai de 10 jours permettant de modifier l'état des lieux d'entrée.

Dépôt de garantie

La loi Alur encadre le montant du dépôt de garantie que peut demander le propriétaire et le soumet à un plafond qui diffère pour le bail de location non meublée et meublée.

De plus, le propriétaire doit restituer le montant versé par le locataire dans un délai d'un mois ou deux mois selon qu'il effectue ou non des retenues sur le dépôt de garantie.

Zones tendues

La loi Alur crée également les zones tendues : cette appellation désigne les villes de plus de 50 000 habitants où la tension locative y est particulièrement forte. Dans ces communes, l'écart marqué entre offre et demande de logement impose la mise en place d'un dispositif d'encadrement des loyers qui contraint les bailleurs à respecter un plafond fixé par décret.

Délai de préavis

La loi de 2014 prévoit un délai de préavis d'un mois pour le locataire qui résilie un bail meublé. Elle met également en place le délai de préavis réduit à un mois pour les locations vides si la situation du locataire le justifie. 

Diagnostics obligatoires

Depuis 2014, le propriétaire a l'obligation de joindre au contrat de location un certain nombre de diagnostics techniques :

• L'état des risques et pollutions (ERP) ;
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) ;
• Le diagnostic amiante ;
• L'état de l'installation intérieure gaz et électricité. 

Dispositif Visale 

La loi Alur remplace le dispositif GUL par le dispositif Visale qui se présente comme une garantie alternative au locataire qui ne dispose pas d'une caution solidaire. 

Permis de louer

Pour lutter contre les marchands de sommeil et les logements insalubres, les collectivités locales peuvent désormais contrôler les biens mis en location en imposant notamment au bailleur d'effectuer une déclaration préalable à la location.

Il est ainsi possible de vérifier que le logement proposé remplit bien l'ensemble des critères de décence. Le cas échéant, le propriétaire se voit délivrer un permis de louer. 

La loi ELAN de 2018 : faciliter l'accès au logement en assouplissant les conditions de location

La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi Elan, a pour principal objectif d'encourager la construction du logement et de faciliter l'accession à la propriété. 

Elle comporte toutefois plusieurs mesures qui viennent améliorer la réglementation des contrats de location.

Création du bail mobilité

L'entrée en vigueur de la loi Elan marque également la naissance du bail mobilité. Il s'agit d'un type de bail meublé dont la durée légale obligatoirement comprise entre 1 et 10 mois permet plus de flexibilité dans les relations locative entre locataire et bailleur. En effet, tout renouvellement du contrat étant exclu, le propriétaire récupère son bien immédiatement après l'arrivée de son terme. 

Pour éviter que les relations locatives soient trop déséquilibrées au profit du propriétaire, le bail mobilité peut être conclu uniquement avec un locataire dont la situation le justifie : 

• En formation professionnelle ;
• En études supérieures ;
• En contrat d’apprentissage ;
• En stage ;
• En engagement volontaire dans le cadre de son service civique ;
• En mutation professionnelle ;
• En mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. 

De plus, le bailleur ne peut pas demander au locataire de lui verser un dépôt de garantie. 

Généralisation du bail numérique

La loi Elan confirme la possibilité pour le locataire et le propriétaire de signer un bail numérique. 

La validité de la signature électronique n'est pas limitée au contrat de location. Elle s'étend également à l'acte de cautionnement solidaire. Le gouvernement a également confirmé en 2018 que la mention manuscrite obligatoire peut être faite de manière dématérialisée dès lors que les moyens techniques utilisés permettent de clairement déterminer que la caution en est bien l'auteure.

Dispositif d'encadrement des loyers expérimental 

Un dispositif d'encadrement des loyers supplémentaire est expérimenté dans certaines communes en zone tendue. Le cas échéant, un loyer de référence est établi par arrêté préfectoral. Le montant demandé par le bailleur peut alors varier entre : 

• Le loyer de référence minoré de 30 % ; 
• Le loyer de référence majoré de 20 %.

Parmi les communes concernées, on trouve : 

• Paris ;
• Lille, Hellemmes et Lomme ;
• Plaine Commune ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Est Ensemble ;
• Montpellier ;
• Bordeaux.

Le calcul de la surface habitable est particulièrement important pour la mise en location d'un logement. En effet, un logement doit impérativement avoir une surface habitable d'au moins 9m², ou 16m² dans le cas d'une colocation entre deux locataires.

Deux lois imposent au propriétaire de calculer la surface du logement : 

• La surface privative pour la vente d'un bien en copropriété ;
• La surface habitable pour la location d'un logement non meublé.

La loi Carrez de 1997 : le diagnostic obligatoire de la surface privative en cas de vente d'un bien en copropriété

La loi du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots en copropriété, dite loi Carrez, est notoirement connue des bailleurs et des locataires. Elle impose au vendeur d'un bien situé dans un immeuble collectif d'indiquer la surface privative dans l'acte de vente lorsqu'elle est supérieure à 8m². Les maisons individuelles sont, quant à elles, exclues du champ d'application de cette loi.

Le calcul de la surface privative tient compte de la superficie de toutes les pièces du logement dont la hauteur est supérieure à 1m80, à l'exclusion des balcons et terrasses. 

La confusion de la surface privative loi Carrez avec la surface habitable introduite par la loi Boutin est fréquente. En effet, de nombreuses annonces immobilières font mention de la superficie loi Carrez des biens mis en location, alors qu'elle n'est obligatoire que dans le cadre d'une vente immobilière, et sur l'acte et le compromis de vente. 

La loi Boutin de 2003 : l'obligation de calcul de la surface habitable pour un bail de location non meublée

La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite loi Boutin, rend obligatoire le mesurage des parties du bien loué vide dans lesquelles il est effectivement possible d'habiter. Ainsi, les surfaces inhabitées (cave, grenier, parking...) sont exclues de la superficie comptabilisée. 

Il est important que le mesurage de la surface habitable soit correctement réalisé, grâce aux services d'un diagnostiqueur notamment. En effet, depuis la loi Alur de 2014, en cas d'écart de plus de 5 % entre la surface indiquée dans le contrat de location et la surface réelle, le locataire peut prétendre à une diminution du montant du loyer.

Au contraire de la surface privative, qui ne doit être communiquée qu'en cas de vente du bien, la surface habitable doit obligatoirement figurer dans l'annonce immobilière depuis le 1er avril 2017. Dans le cas contraire, le propriétaire s'expose à une amende.

Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation visant à encourager l'investissement locatif et inciter les bailleurs à proposer des logements de qualité conformes aux critères de décence. Ils permettent au bailleur de profiter de réductions d'impôt sous réserve de remplir les conditions propres à chaque dispositif. 

Le dispositif Scellier de 2009 pour inciter l'investissement locatif dans les logements neufs

Le dispositif Scellier a été mis en place par la loi de finances pour 2009 et avait pour but d'inciter les bailleurs à faire l'acquisition d'un logement neuf dans le but de le louer vide à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans. Le bien doit également être localisé dans une des zones éligibles.

En application de ce dispositif, les bailleurs ayant réalisé ce type d'investissement peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 25 %.

Le dispositif Scellier classique n'a pas été renouvelé à l'issue de la période de 9 ans. Les bailleurs bénéficiant du dispositif Scellier intermédiaire ont toutefois pu prétendre à une prolongation de 3 ans renouvelables une fois. 

Les dispositif Pinel de 2015 et Pinel + de 2023 pour encourager l'amélioration des logements loués

Le dispositif loi Pinel est introduit par la loi de finances pour 2015 et concerne les achats immobiliers réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Il confère au bailleur une réduction d'impôt sur le revenu en fonction du prix du logement et de sa surface.

Pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être respectées : 

• Le logement doit être neuf, en construction ou avoir fait l'objet d'importants travaux de rénovation (au moins 25 % du prix) ;
• Le bien doit être loué vide ;
• Le logement doit constituer la résidence principale du locataire ;
• Le contrat de location doit être conclu pour une durée maximale de 6 ans ;
• Le loyer doit être inférieur au prix du marché.

La loi de finances pour 2023 prolonge le dispositif sous l'appellation Pinel + jusqu'au 31 décembre 2024. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, il faut désormais remplir un des deux critères suivants, en plus des conditions propres au dispositif Pinel :

• Le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou ;
• Le bien respecte un niveau de qualité élevé en termes de performance énergétique, d'usage et de confort.

Le dispositif Cosse de 2016 pour favoriser la mise en location aux personnes à faibles revenus

Le dispositif Cosse, communément appelé Louer Abordable, est institué par la loi de finances pour 2017 pour inciter les bailleurs à louer leur bien à des locataires aux revenus modestes.

Il permet au propriétaire de bénéficier de la réduction d'impôt Loc'Avantages d'au minimum 20 % pour les logements intermédiaires, et pouvant aller jusqu'à 65 % pour les logements très sociaux avec intermédiation locative. 

Plusieurs conditions sont toutefois requises : 

• Le logement doit être loué non meublé : la location meublée est permise uniquement avec l'intermédiation d'un dispositif d'aide au logement pour un public en difficulté (associations,...) ;
• La location du bien doit être à usage de résidence principale ;
• Le contrat de location doit être signé pour une durée de 6 ans minimum, ou 9 ans si des travaux sont à réaliser, dont une partie peut d'ailleurs être financée grâce à ce dispositif ;
• Le bailleur doit conventionner le logement auprès de l'Anah : il doit à ce titre remplir la convention Anah (Cerfa n°12808*09) et l'adresser à la délégation Anah de son département ;
• Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond ;
• Le loyer doit respecter un montant maximum au m² qui varie en fonction de la localisation du bien.

Les réformes successives des droits des consommateurs, visant notamment à renforcer leur protection face aux professionnels à la souscription d'un contrat, comportent également des mesures applicables à la location. En effet, leur champ d'application s'étend aux contrats d'assurance habitation, dont la résiliation est désormais facilitée.

La loi Chatel de 2005 : l'obligation de transparence des assureurs

La loi du 28 juillet 2005 tendant à conforter la confiance et la protection du consommateur, dite loi Chatel, crée à la charge des professionnels un devoir d'information vis-à-vis du signataire d'un contrat ou d'un abonnement. Elle s'adresse tout particulièrement aux assurances, incluant les contrats d'assurance habitation. 

En vertu de cette loi, lorsque le contrat d'assurance est tacitement reconduit, l'assureur est tenu de prévenir son client de l'arrivée de l'échéance au moins 15 jours avant la date limite de résiliation du contrat. Lorsqu'il prévoit un délai de préavis de 2 mois, ce préavis est fixé à 2 mois.

La loi Hamon de 2015 : la résiliation du contrat d'assurance facilitée

La loi du 17 mars 2014 relative à la consommation, dite loi Hamon, renforce les droits des consommateurs signataires d'un contrat d'assurance dans la lignée de la loi Chatel de 2005. 

Elle simplifie les démarches des consommateurs qui souhaitent résilier un contrat (et notamment d'assurance habitation) en leur permettant d'y mettre fin à tout moment après la première année et sans pénalité. Aucun frais ni aucun justificatif ne peuvent être exigés. 

Bien qu'aucune réforme de fond de l'immobilier locatif ne soit intervenue depuis la loi Elan, plusieurs textes législatifs récents ont mis en place des mesures particulièrement importantes, incluant : 

• Loi Climat du 22 août 2021 : interdiction progressive de louer les logements qualifiés de passoires thermiques dont le DEP indique une classe énergétique E, F ou G ;
• Loi de finances pour 2023 : suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales 

De plus, une proposition de loi dite anti-squat est actuellement en discussion au Parlement depuis octobre 2022.

Outre le renforcement des sanctions contre les squatteurs, le texte souhaite rendre obligatoire l'insertion d'une clause résolutoire dans les contrats de location. Il permettrait ainsi au bailleur de mettre automatiquement fin au contrat après un commandement de payer resté infructueux à l'issue d'un délai de 2 mois.