Le calcul de la surface habitable est particulièrement important pour la mise en location d'un logement. En effet, un logement doit impérativement avoir une surface habitable d'au moins 9m², ou 16m² dans le cas d'une colocation entre deux locataires.
Deux lois imposent au propriétaire de calculer la surface du logement :
- La surface privative pour la vente d'un bien en copropriété ;
- La surface habitable pour la location d'un logement non meublé.
La loi Carrez de 1997 : le diagnostic obligatoire de la surface privative en cas de vente d'un bien en copropriété
La loi du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots en copropriété, dite loi Carrez, est notoirement connue des bailleurs et des locataires. Elle impose au vendeur d'un bien situé dans un immeuble collectif d'indiquer la surface privative dans l'acte de vente lorsqu'elle est supérieure à 8m². Les maisons individuelles sont, quant à elles, exclues du champ d'application de cette loi.
Le calcul de la surface privative tient compte de la superficie de toutes les pièces du logement dont la hauteur est supérieure à 1m80, à l'exclusion des balcons et terrasses.
La confusion de la surface privative loi Carrez avec la surface habitable introduite par la loi Boutin est fréquente. En effet, de nombreuses annonces immobilières font mention de la superficie loi Carrez des biens mis en location, alors qu'elle n'est obligatoire que dans le cadre d'une vente immobilière, et sur l'acte et le compromis de vente.
La loi Boutin de 2003 : l'obligation de calcul de la surface habitable pour un bail de location non meublée
La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite loi Boutin, rend obligatoire le mesurage des parties du bien loué vide dans lesquelles il est effectivement possible d'habiter. Ainsi, les surfaces inhabitées (cave, grenier, parking...) sont exclues de la superficie comptabilisée.
Il est important que le mesurage de la surface habitable soit correctement réalisé, grâce aux services d'un diagnostiqueur notamment. En effet, depuis la loi Alur de 2014, en cas d'écart de plus de 5 % entre la surface indiquée dans le contrat de location et la surface réelle, le locataire peut prétendre à une diminution du montant du loyer.
Au contraire de la surface privative, qui ne doit être communiquée qu'en cas de vente du bien, la surface habitable doit obligatoirement figurer dans l'annonce immobilière depuis le 1er avril 2017. Dans le cas contraire, le propriétaire s'expose à une amende.