Publié le 10 novembre 2022Mis à jour le 23 février 2023
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Le dispositif Cosse est une loi d'incitation fiscale mise en place depuis 2016. Si vous envisagez d’investir dans le locatif, ce dernier peut ainsi vous permettre de bénéficier d'avantages fiscaux. Il donne lieu notamment à une réduction d’impôt nommée Loc'Avantages.
Toutefois, de nombreux critères sont à prendre en compte avant de se lancer. On vous explique tout dans cet article.
SOMMAIRE
La loi Cosse remplace les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien. Elle porte le nom de la ministre du logement Emmanuelle Cosse et elle est rattachée au projet de loi de finances pour 2017.
La loi Cosse s’adresse aux propriétaires de biens immobiliers et à ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif. Ce dispositif propose une réduction fiscale aux propriétaires qui louent leur bien à des particuliers aux revenus modestes et ayant des difficultés à trouver un logement.
Si vous souhaitez en bénéficier, vous devez signer une convention auprès de l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Celle-ci vous engage à louer votre bien pendant une période définie. En échange, vous bénéficierez de réductions d’impôts et éventuellement d’aides aux travaux de rénovation si cela est nécessaire.
Faisons le point rapidement pour comprendre la différence entre ces dénominations :
En d'autres termes, les termes "dispositif Cosse" et "Louer Abordable" recouvrent la même chose et renvoient à la loi Cosse, tandis que Loc'Avantages désigne la réduction d'impôt qui en résulte.
| Loi Cosse | Louer Abordable | Loc'Avantages |
|---|---|---|
| Il s'agit d'une loi votée en 2016 modifiée en 2022. | Il s'agit du nom du dispositif introduit par la loi Cosse. | Il s'agit du nom de la réduction d'impôt résultant du conventionnement d'un logement. |
En d'autres termes, les termes "dispositif Cosse" et "Louer Abordable" recouvrent la même chose et renvoient à la loi Cosse, tandis que Loc'Avantages désigne la réduction d'impôt qui en résulte.
L’Anah régit les conditions d’éligibilité au dispositif Cosse. Les critères à remplir pour bénéficier de cet avantage fiscal concernent le bien en question, ainsi que la location à venir.
Le bien doit être loué comme résidence principale et à usage personnel uniquement. Il ne doit donc pas servir de local professionnel, comme par exemple un bureau ou un local de vente, etc.
Par ailleurs, le logement doit être non meublé. Seule exception : il peut en effet être meublé si le logement est mis en location par intermédiation, c’est à dire par un dispositif d’aide au logement pour un public en difficulté comme les personnes sans domicile fixe ou en réinsertion sociale. Généralement, ce sont des associations qui gèrent ce type de dispositif (Solibail ou Louer Solidaire).
Le bien peut être neuf ou ancien. Toutefois, les conditions d’éligibilité varient d’un cas à l’autre. Nous rentrerons dans les détails plus bas dans cet article.
La réalisation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire. Il doit répondre à une performance comprise entre A et E : les performances F et G ne sont donc pas éligibles. Néanmoins, vous pouvez effectuer des travaux de rénovation afin de remplir ce critère.
Les futurs résidents de votre bien ne doivent pas faire partie de vos amis, de votre famille ou être membre du même foyer fiscal.
Ensuite, la loi Cosse fixe un plafond maximum pour les revenus du locataire. Autre critère essentiel, le montant maximum de la location mensuelle est encadré par la convention mise en place par l’Anah et approuvée par vous-même. Vous avez tout de même le choix entre 3 types de montant, détaillés plus loin.
Enfin, si le bien ne nécessite pas de travaux, vous vous engagez à le louer sous cette convention pendant une période de 6 années. Dans le cas où des travaux sont nécessaires, la période de location sous dispositif Cosse s’étend à 9 ans. Vous pourrez bénéficier des avantages fiscaux fournis par ce dispositif plus longtemps sous condition de renouvellement.
Plusieurs points sont à prendre en considération, si votre bien immobilier requiert des travaux de rénovation. Vous pouvez bénéficier de subventions de l’Anah afin de les réaliser.
Le montant des travaux doit être de minimum 1 500 € HT. Pour rappel, en contrepartie de l’obtention de cette aide, vous vous engagez pour une période de location de minimum 9 ans.
De plus, une étude est menée au cas par cas pour définir l’éligibilité à cette aide. Vous devez donc attendre la validation de l’Anah avant d’entamer vos travaux. La subvention n’est pas rétroactive.
Enfin, seuls certains travaux sont éligibles à cette aide. Un plafond, exprimé soit en euros hors taxes soit en pourcentage, détermine le montant attribué par l’Anah.
4 types de travaux peuvent bénéficier des aides de l’Anah :
| Type de travaux | Montant maximum des travaux (hors taxes) | Plafond de prise en charge par l'Anah |
|---|---|---|
| Amélioration en cas d'insalubrité | 60 000 € | 35 % |
| Remise en état suite à une situation de péril | 80 000 € | 35 % |
| Sécurisation du bien | 60 000 € | 35 % |
| Amélioration de la performance énergétique | 60 000 € | 25 % |
| Aménagement pour les personnes à mobilité réduite | 60 000 € | 35 % |
Vos futurs locataires doivent répondre à certains critères financiers. En effet, les revenus de vos futurs résidents ne doivent pas excéder un certain montant.
Le total des revenus est défini selon 2 critères :
Pour connaître précisément le montant maximum des revenus de vos locataires, rendez-vous sur le site du gouvernement, sous l’article K.Cosse (conventionnement « ANAH »).
Pour obtenir votre réduction d’impôts, vous devez suivre les 5 étapes suivantes :
4 paramètres sont à prendre en compte pour connaître le montant de location que vous pourrez appliquer :
Pour bénéficier de Loc Avantages, vous avez le choix entre 3 types de dispositifs :
Plus votre choix est en faveur de l’aide à la personne, plus le montant maximum du loyer applicable est bas. En parallèle, plus votre logement est social et plus vos réductions d’impôts peuvent être élevées.
Les plafonds de loyer par m2 varient selon la zone dans laquelle se situe le logement :
| Très social | Social | Intermédiaire | |
|---|---|---|---|
| Zone A bis | 9,55 € | 12,27 € | 17,55 € |
| Zone A | 7,35 € | 9,44 € | 13,04 € |
| Zone B1 | 6,33 € | 8,13 € | 10,51 € |
| Zone B2 | 6,06 € | 7,81 € | 9,13 € |
| Zone C | 5,63 € | 7,25 € | 9,13 € |
Le dispositif Cosse s’adresse au propriétaire de biens à louer aux particuliers. Il présente de nombreux avantages fiscaux ainsi qu’une aide à la rénovation. En contrepartie d’un loyer plus accessible aux foyers à revenus modestes, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts. Celle-ci est également nommée Loc'Avantages. Son pourcentage est variable en fonction de la superficie du bien et de sa situation géographique, ainsi que du degré de convention mis en application. Aussi, conventionner votre logement vous engage sur une période allant jusqu’à 9 années.
Pour les logements intermédiaires, votre réduction d’impôt peut être de 15 ou 30 %. Ce montant est défini lors de l’étude de votre dossier et du secteur géographique concerné.
En ce qui concerne les logements sociaux et très sociaux, le pourcentage de réduction d’impôts est de 50 à 70 %.
Enfin, pour les logements à intermédiation locative, le tarif est fixe pour tous les secteurs : 85 % de réduction sur impôts concernés.
La réforme a été mise en place pour permettre des avantages fiscaux plus égalitaires, en fonction du type de dispositif choisi. Aussi le pourcentage déduit varie en fonction de l’appel à un intermédiaire de location. Il peut s'agir d'une agence immobilière, d'une association, d'un organisme agréé par l’État, etc.
Voici les réductions d'impôt applicables en fonction du type de location :
| Avec intermédiation locative | Sans intermédiation locative | |
|---|---|---|
| Location intermédiaire | 20 % | 15 % |
| Location sociale | 40 % | 35 % |
| Location très sociale | 65 % |
L'Anah verse également une prime d'intermédiation locative (PIL) de 1 000 € aux bailleurs qui ont recours à un intermédiaire pour louer leur bien. S'ajoutent à cette somme :
En plus de votre réduction d’impôts, vous pouvez bénéficier d’aides supplémentaires. Celles-ci concernent la rénovation du logement, avec l’aide de l’Anah. Vous pouvez donc cumuler les aides à la remise en état et la réduction Loc'Avantages.
Lorsque le montant de vos charges est supérieur aux rentes engendrées, vous réalisez un déficit foncier. Cette somme négative, qui doit figurer dans votre déclaration de revenus, fait diminuer votre base imposable et contribue donc à vous faire payer moins d'impôts.
Bien que le dispositif Cosse présente de nombreux avantages fiscaux, le conventionnement de votre logement comporte certains risques. Pour être sûr de votre projet, il est important d’étudier plusieurs paramètres.
La location sous Cosse s'adresse à des foyers aux revenus modestes, voire en situation financière difficile. Par conséquent, le risque d’impayés est plus élevé. Bien entendu, il existe des procédures à appliquer si une telle situation devait vous arriver.
Aussi, le conventionnement réalisé implique un engagement de votre part allant de 6 à 9 ans minimum. Vous devrez donc louer votre logement à un tarif réduit durant un nombre d’années non négligeable. Il convient d’étudier solidement la probabilité de rentabilité de ce projet avant de vous lancer.
Enfin, étant donné que le foyer logé est moins solvable, il est probable que vous ayez des travaux d’entretien à réaliser après leur départ du logement. Ce n’est pas une vérité absolue, mais il est important de prendre en compte qu’un foyer avec peu de revenus n’a pas forcément les moyens d’entretenir les lieux. Et ce, même si une partie des entretiens les incombe.
La loi Cosse vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale si vous louez votre bien à des particuliers aux revenus modestes et qui peine à trouver un logement. Pour être éligible, il est impératif de signer une convention auprès de l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Celle-ci vous oblige à louer votre bien pendant 6 ans ou 9 ans avec travaux.
Le dispositif Cosse devait prendre fin le 31 décembre 2022. Cependant, il sera finalement prolongé jusqu’en 2024, avec quelques modifications et un changement d’appellation. En effet, à partir du 31 décembre 2022 le dispositif Cosse deviendra Loc’Avantages.
Rédigé par Lina Dinari 
Lina est diplômée d'un Master en Droit de l'Université Panthéon de Paris. Après 4 ans passés chez LegalPlace, elle traduit aujourd’hui les actualités et problématiques de la gestion locative en contenus simples et de qualité pour le plus grand bonheur des bailleurs.
SOMMAIRE
La loi Cosse remplace les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien. Elle porte le nom de la ministre du logement Emmanuelle Cosse et elle est rattachée au projet de loi de finances pour 2017.
La loi Cosse s’adresse aux propriétaires de biens immobiliers et à ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif. Ce dispositif propose une réduction fiscale aux propriétaires qui louent leur bien à des particuliers aux revenus modestes et ayant des difficultés à trouver un logement.
Si vous souhaitez en bénéficier, vous devez signer une convention auprès de l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Celle-ci vous engage à louer votre bien pendant une période définie. En échange, vous bénéficierez de réductions d’impôts et éventuellement d’aides aux travaux de rénovation si cela est nécessaire.
Faisons le point rapidement pour comprendre la différence entre ces dénominations :
En d'autres termes, les termes "dispositif Cosse" et "Louer Abordable" recouvrent la même chose et renvoient à la loi Cosse, tandis que Loc'Avantages désigne la réduction d'impôt qui en résulte.
| Loi Cosse | Louer Abordable | Loc'Avantages |
|---|---|---|
| Il s'agit d'une loi votée en 2016 modifiée en 2022. | Il s'agit du nom du dispositif introduit par la loi Cosse. | Il s'agit du nom de la réduction d'impôt résultant du conventionnement d'un logement. |
En d'autres termes, les termes "dispositif Cosse" et "Louer Abordable" recouvrent la même chose et renvoient à la loi Cosse, tandis que Loc'Avantages désigne la réduction d'impôt qui en résulte.
L’Anah régit les conditions d’éligibilité au dispositif Cosse. Les critères à remplir pour bénéficier de cet avantage fiscal concernent le bien en question, ainsi que la location à venir.
Le bien doit être loué comme résidence principale et à usage personnel uniquement. Il ne doit donc pas servir de local professionnel, comme par exemple un bureau ou un local de vente, etc.
Par ailleurs, le logement doit être non meublé. Seule exception : il peut en effet être meublé si le logement est mis en location par intermédiation, c’est à dire par un dispositif d’aide au logement pour un public en difficulté comme les personnes sans domicile fixe ou en réinsertion sociale. Généralement, ce sont des associations qui gèrent ce type de dispositif (Solibail ou Louer Solidaire).
Le bien peut être neuf ou ancien. Toutefois, les conditions d’éligibilité varient d’un cas à l’autre. Nous rentrerons dans les détails plus bas dans cet article.
La réalisation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire. Il doit répondre à une performance comprise entre A et E : les performances F et G ne sont donc pas éligibles. Néanmoins, vous pouvez effectuer des travaux de rénovation afin de remplir ce critère.
Les futurs résidents de votre bien ne doivent pas faire partie de vos amis, de votre famille ou être membre du même foyer fiscal.
Ensuite, la loi Cosse fixe un plafond maximum pour les revenus du locataire. Autre critère essentiel, le montant maximum de la location mensuelle est encadré par la convention mise en place par l’Anah et approuvée par vous-même. Vous avez tout de même le choix entre 3 types de montant, détaillés plus loin.
Enfin, si le bien ne nécessite pas de travaux, vous vous engagez à le louer sous cette convention pendant une période de 6 années. Dans le cas où des travaux sont nécessaires, la période de location sous dispositif Cosse s’étend à 9 ans. Vous pourrez bénéficier des avantages fiscaux fournis par ce dispositif plus longtemps sous condition de renouvellement.
Plusieurs points sont à prendre en considération, si votre bien immobilier requiert des travaux de rénovation. Vous pouvez bénéficier de subventions de l’Anah afin de les réaliser.
Le montant des travaux doit être de minimum 1 500 € HT. Pour rappel, en contrepartie de l’obtention de cette aide, vous vous engagez pour une période de location de minimum 9 ans.
De plus, une étude est menée au cas par cas pour définir l’éligibilité à cette aide. Vous devez donc attendre la validation de l’Anah avant d’entamer vos travaux. La subvention n’est pas rétroactive.
Enfin, seuls certains travaux sont éligibles à cette aide. Un plafond, exprimé soit en euros hors taxes soit en pourcentage, détermine le montant attribué par l’Anah.
4 types de travaux peuvent bénéficier des aides de l’Anah :
| Type de travaux | Montant maximum des travaux (hors taxes) | Plafond de prise en charge par l'Anah |
|---|---|---|
| Amélioration en cas d'insalubrité | 60 000 € | 35 % |
| Remise en état suite à une situation de péril | 80 000 € | 35 % |
| Sécurisation du bien | 60 000 € | 35 % |
| Amélioration de la performance énergétique | 60 000 € | 25 % |
| Aménagement pour les personnes à mobilité réduite | 60 000 € | 35 % |
Vos futurs locataires doivent répondre à certains critères financiers. En effet, les revenus de vos futurs résidents ne doivent pas excéder un certain montant.
Le total des revenus est défini selon 2 critères :
Pour connaître précisément le montant maximum des revenus de vos locataires, rendez-vous sur le site du gouvernement, sous l’article K.Cosse (conventionnement « ANAH »).
Pour obtenir votre réduction d’impôts, vous devez suivre les 5 étapes suivantes :
4 paramètres sont à prendre en compte pour connaître le montant de location que vous pourrez appliquer :
Pour bénéficier de Loc Avantages, vous avez le choix entre 3 types de dispositifs :
Plus votre choix est en faveur de l’aide à la personne, plus le montant maximum du loyer applicable est bas. En parallèle, plus votre logement est social et plus vos réductions d’impôts peuvent être élevées.
Les plafonds de loyer par m2 varient selon la zone dans laquelle se situe le logement :
| Très social | Social | Intermédiaire | |
|---|---|---|---|
| Zone A bis | 9,55 € | 12,27 € | 17,55 € |
| Zone A | 7,35 € | 9,44 € | 13,04 € |
| Zone B1 | 6,33 € | 8,13 € | 10,51 € |
| Zone B2 | 6,06 € | 7,81 € | 9,13 € |
| Zone C | 5,63 € | 7,25 € | 9,13 € |
Le dispositif Cosse s’adresse au propriétaire de biens à louer aux particuliers. Il présente de nombreux avantages fiscaux ainsi qu’une aide à la rénovation. En contrepartie d’un loyer plus accessible aux foyers à revenus modestes, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts. Celle-ci est également nommée Loc'Avantages. Son pourcentage est variable en fonction de la superficie du bien et de sa situation géographique, ainsi que du degré de convention mis en application. Aussi, conventionner votre logement vous engage sur une période allant jusqu’à 9 années.
Pour les logements intermédiaires, votre réduction d’impôt peut être de 15 ou 30 %. Ce montant est défini lors de l’étude de votre dossier et du secteur géographique concerné.
En ce qui concerne les logements sociaux et très sociaux, le pourcentage de réduction d’impôts est de 50 à 70 %.
Enfin, pour les logements à intermédiation locative, le tarif est fixe pour tous les secteurs : 85 % de réduction sur impôts concernés.
La réforme a été mise en place pour permettre des avantages fiscaux plus égalitaires, en fonction du type de dispositif choisi. Aussi le pourcentage déduit varie en fonction de l’appel à un intermédiaire de location. Il peut s'agir d'une agence immobilière, d'une association, d'un organisme agréé par l’État, etc.
Voici les réductions d'impôt applicables en fonction du type de location :
| Avec intermédiation locative | Sans intermédiation locative | |
|---|---|---|
| Location intermédiaire | 20 % | 15 % |
| Location sociale | 40 % | 35 % |
| Location très sociale | 65 % |
L'Anah verse également une prime d'intermédiation locative (PIL) de 1 000 € aux bailleurs qui ont recours à un intermédiaire pour louer leur bien. S'ajoutent à cette somme :
En plus de votre réduction d’impôts, vous pouvez bénéficier d’aides supplémentaires. Celles-ci concernent la rénovation du logement, avec l’aide de l’Anah. Vous pouvez donc cumuler les aides à la remise en état et la réduction Loc'Avantages.
Lorsque le montant de vos charges est supérieur aux rentes engendrées, vous réalisez un déficit foncier. Cette somme négative, qui doit figurer dans votre déclaration de revenus, fait diminuer votre base imposable et contribue donc à vous faire payer moins d'impôts.
Bien que le dispositif Cosse présente de nombreux avantages fiscaux, le conventionnement de votre logement comporte certains risques. Pour être sûr de votre projet, il est important d’étudier plusieurs paramètres.
La location sous Cosse s'adresse à des foyers aux revenus modestes, voire en situation financière difficile. Par conséquent, le risque d’impayés est plus élevé. Bien entendu, il existe des procédures à appliquer si une telle situation devait vous arriver.
Aussi, le conventionnement réalisé implique un engagement de votre part allant de 6 à 9 ans minimum. Vous devrez donc louer votre logement à un tarif réduit durant un nombre d’années non négligeable. Il convient d’étudier solidement la probabilité de rentabilité de ce projet avant de vous lancer.
Enfin, étant donné que le foyer logé est moins solvable, il est probable que vous ayez des travaux d’entretien à réaliser après leur départ du logement. Ce n’est pas une vérité absolue, mais il est important de prendre en compte qu’un foyer avec peu de revenus n’a pas forcément les moyens d’entretenir les lieux. Et ce, même si une partie des entretiens les incombe.
La loi Cosse vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale si vous louez votre bien à des particuliers aux revenus modestes et qui peine à trouver un logement. Pour être éligible, il est impératif de signer une convention auprès de l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Celle-ci vous oblige à louer votre bien pendant 6 ans ou 9 ans avec travaux.
Le dispositif Cosse devait prendre fin le 31 décembre 2022. Cependant, il sera finalement prolongé jusqu’en 2024, avec quelques modifications et un changement d’appellation. En effet, à partir du 31 décembre 2022 le dispositif Cosse deviendra Loc’Avantages.
Rédigé par Lina Dinari
Lina est diplômée d'un Master en Droit de l'Université Panthéon de Paris. Après 4 ans passés chez LegalPlace, elle traduit aujourd’hui les actualités et problématiques de la gestion locative en contenus simples et de qualité pour le plus grand bonheur des bailleurs.
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