La loi Alur introduit plusieurs mesures qui viennent encadrer les relations entre propriétaires et locataires :
- Introduction d'un contrat-type obligatoire ;
- Régulation de l'état des lieux ;
- Introduction d'une notice d'information obligatoirement annexée au contrat ;
- Réglementation de la restitution du dépôt de garantie ;
- Création d'un délai de préavis réduit en location vide dans certains cas ;
- Création d'une obligation d'annexer un dossier de diagnostics techniques au contrat.
L’encadrement des contrats de location
Une des principales mesures de la loi Alur concerne les contrats de bail, toujours dans un objectif d’améliorer les relations entre les propriétaires et les locataires.
Ainsi, depuis le 1er août 2015, les baux d’habitation doivent respecter la forme d’un contrat-type dont les mentions obligatoires sont listées dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Le décret prévoit ainsi un modèle pour les locations meublées et un second propres aux locations vides.
Les principaux éléments qui doivent apparaître au sein du bail de location sont :
- La surface habitable du logement ;
- Le loyer de référence de la zone géographique ;
- La date ainsi que le montant du versement du dernier loyer du locataire précédent ;
- La liste des équipements ;
- La liste et le montant des travaux effectués dans le bien immobilier depuis le départ du dernier locataire ;
- Les honoraires des intermédiaires facturés aux locataires.
L'état des lieux
La loi Alur a souhaité réguler davantage l’état des lieux dans le cadre d’une location. Désormais, l'état des lieux de sortie doit avoir la même présentation que l'état des lieux d'entrée.
Ces deux documents peuvent être :
- Remis en main propre en version papier ;
- Envoyés par email au format numérique.
Afin d’apporter des précisions supplémentaires, l’état des lieux peut-être complété par des observations, des réserves ou des illustrations des éléments constatés dans logement.
La loi Alur a été mise en place pour protéger le locataire. Celui-ci peut ainsi demander au bailleur de modifier l'état des lieux après sa signature sous dix jours à compter de sa réalisation. En cas de défaut constaté, le locataire peut le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
La notice d’information
La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs est un document devenu obligatoire dans les baux de location depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur dans le cadre de l'encadrement des loyers.
Elle contient des informations sur les droits et devoirs des parties et sur le contrat (montant du loyer, charges locatives, modalité des paiements, états des lieux, règlement des litiges, etc.).
Le dépôt de garantie
Lors d’une transaction immobilière en location, le dépôt de garantie est souvent demandé par le propriétaire afin de se protéger des manquements de la part du locataire. Il s’agit d’une somme versée par le locataire lors de la signature du bail.
Celle-ci est conservée par le propriétaire pendant toute la durée du bail de location et en cas de charges, de loyers impayés ou de réparations, le propriétaire peut utiliser cette somme. S’il n'y a rien à signaler à la fin du bail de location, le dépôt de garantie est restitué au locataire par le bailleur.
Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder :
- 1 mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement meublé ;
- 2 mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement vide.
La loi Alur a apporté des changements sur la restitution du dépôt de garantie. Pour les baux signés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :
- 1 mois, si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
- 2 mois, si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.
Le délai est calculé à compter du jour de la restitution des clés par le locataire. Elles peuvent être remises en main propre, à l'agent immobilier, ou par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception.
Le délai de préavis
La loi Alur n’a pas modifié le délai de préavis pour les locations vides. Celui-ci est toujours de 6 mois pour le bailleur et de 3 mois pour le locataire.
Toutefois, ce délai est réduit à 1 mois dans certaines situations :
- Logement situé en zone tendue ;
- Situation professionnelle du locataire : premier emploi, mutation, perte d’emploi ;
- En cas de déménagement pour cause de santé : un certificat médical est exigé ;
- Locataires en situation de handicap qui bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’Allocation adulte handicapé (AAH) ;
- Locataires bénéficiant d’une aide au logement : HLM, foyers de jeunes travailleurs, etc.
La loi Alur a également ajouté un délai de préavis pour les locations meublées. Ce préavis est de 3 mois pour le bailleur, et d’un mois pour le locataire.
Les diagnostics immobiliers obligatoires
Depuis la loi Alur, les bailleurs ont l’obligation de joindre des documents supplémentaires à leurs locataires. Il s'agit du dossier de diagnostics techniques immobiliers obligatoires contenant :
- L'état des risques et pollutions (ERP) ;
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) ;
- Le diagnostic amiante ;
- Le diagnostic termites ;
- L'état de l'installation intérieure gaz et électricité.