SOMMAIRE
- Comment la loi Alur régit-elle le mandat exclusif de vente ?
- Quelles sont les implications de la loi Alur pour les vendeurs ?
- Quelles sont les autres conditions légales impactant les vendeurs en dehors de la loi Alur ?
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Depuis la loi Alur de 2014, le mandat exclusif de vente interdit la reconduction automatique.
La loi Alur limite la durée du mandat à trois mois renouvelables sous certaines conditions.
La loi impose des informations détaillées dans le mandat, comme la durée, le prix de vente, les frais d’agence, et les diagnostics obligatoires.
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Le mandat exclusif de vente est un contrat qui engage un vendeur auprès d’une agence immobilière unique. La loi Alur, adoptée en 2014, a modifié le cadre juridique de ce type de contrat. Elle vise à protéger les parties concernées, en particulier le vendeur, face à des pratiques parfois considérées comme abusives. Ces modifications concernent les obligations des agences, la durée des mandats de vente, les délais de rétractation et la transparence des frais.
Il est donc essentiel pour toute personne impliquée dans une transaction immobilière de comprendre les évolutions du mandat exclusif de vente depuis la loi Alur.
Comment la loi Alur régit-elle le mandat exclusif de vente ?
Contrôle de la reconduction tacite du mandat exclusif simple
La loi Alur (loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) encadre strictement la durée et la reconduction des mandats exclusifs de vente. Désormais, la reconduction tacite est interdite. Dès lors, toute prolongation doit être expressément accordée par le vendeur.
Un mandat exclusif est irrévocable pendant une période de trois mois. Durant cette période, le vendeur confie la vente de son bien à une seule agence, et ne peut annuler le mandat.
À l'expiration de cette période :
- Si le vendeur souhaite résilier le mandat, il doit en informer l'agent immobilier au moins quinze jours avant la fin de la période d'irrévocabilité, par lettre recommandée avec avis de réception (RAR).
- Si le vendeur souhaite continuer avec la même agence, il doit signer un nouveau mandat, qui peut être exclusif, simple ou semi-exclusif, selon ses préférences.
Le mandat prend fin automatiquement en cas de décès du vendeur ou de l'agent immobilier. Si l'agent fait partie d'une société, le mandat peut être transféré au sein de cette organisation, afin de garantir la continuité du service et de préserver les intérêts du vendeur.
Enfin, un bon de visite signé par un potentiel acquéreur ne remplace pas un mandat. Il sert uniquement à prouver que la visite a eu lieu avec l'agent immobilier. Il ne permet donc pas à ce dernier de percevoir une commission.
- Mandat exclusif : seule l'agence peut vendre le bien. Le vendeur paie les honoraires même s'il trouve un acheteur lui-même.
- Mandat simple : le vendeur peut vendre seul ou faire appel à plusieurs agences. Aucuns frais ne sont applicables si le vendeur trouve un acquéreur sans agence.
- Mandat semi-exclusif : l'agence a l'exclusivité de la vente du bien. Néanmoins, le vendeur peut aussi le vendre seul sans avoir à payer d'honoraires.
Informations à fournir dans un mandat exclusif
Les agences immobilières sont tenues de fournir des informations claires et précises dans le cadre d’un mandat exclusif de vente. Ces informations incluent notamment la durée du mandat, les obligations de chaque partie et les modalités de résiliation. Ces éléments permettent au vendeur de comprendre pleinement ses engagements et d’éviter tout malentendu pendant l’exécution du contrat.
Le mandat doit obligatoirement inclure :
- Une clause d'exclusivité stipulée explicitement.
- L'identité complète et les coordonnées du vendeur (mandant) et de l'agence (mandataire).
- Le numéro d'inscription au registre des mandats de l'agence immobilière.
- Une description détaillée du bien, avec ses principales caractéristiques.
- Le prix de vente.
- La durée du mandat.
- Les conditions de résiliation.
- Les honoraires de l'agence, leur montant, et qui en a la charge (vendeur ou acheteur).
Enfin, le mandat doit inclure les moyens de diffusion des annonces (annonces en ligne, site internet de l’agence, réseaux sociaux, panneaux publicitaires, etc.) afin que le vendeur soit informé des efforts déployés par l’agence pour assurer la visibilité du bien sur le marché.
Oui, un vendeur peut techniquement vendre son bien par ses propres moyens pendant un mandat exclusif. Toutefois, il sera toujours redevable des honoraires à l'agence immobilière. En effet, le mandat exclusif oblige le propriétaire à rémunérer le mandataire même si la vente est réalisée sans son intervention.
Quelles sont les implications de la loi Alur pour les vendeurs ?
Obligation d’information sur les diagnostics et les litiges en copropriété
La loi Alur impose aux vendeurs, y compris dans le cadre d'un mandat exclusif, de fournir un ensemble de documents avant la signature de l'avant-contrat, notamment pour les biens en copropriété. Ces documents sont indispensables pour informer l'acheteur de la situation du bien. Ils incluent :
- Le dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend le diagnostic de performance énergétique (DPE), l'état d'amiante, l'état des installations électriques et de gaz, ainsi que tout diagnostic requis.
- Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
Transparence sur les honoraires des agences immobilières
La loi Alur a instauré des règles strictes pour renforcer la transparence des honoraires dans les transactions immobilières. Désormais, les agences immobilières sont tenues d'afficher clairement leurs honoraires, qu'ils soient à la charge du vendeur ou de l'acheteur. Cette obligation s'applique tant aux annonces en ligne qu'à celles affichées dans les agences physiques.
Ainsi, chaque annonce doit indiquer le prix de vente du bien, le montant des honoraires de l'agence toutes taxes comprises (TTC), et préciser clairement qui en supporte la charge. Si les honoraires sont à la charge de l'acheteur, le prix de vente doit être affiché à la fois avec et sans honoraires.
Ces informations doivent être présentées de manière claire et compréhensible pour éviter toute ambiguïté. L'objectif de cette mesure vise à renforcer la lisibilité des coûts associés à la transaction immobilière, et à prévenir les éventuels malentendus ou conflits liés aux frais d'agence.
Quelles sont les autres conditions légales impactant les vendeurs en dehors de la loi Alur ?
Extension du délai de rétractation avec la loi Hamon
En mars 2014, la loi Hamon, adoptée peu après la loi Alur, a étendu le délai de rétractation de 7 à 14 jours. Ce droit de rétractation s'applique uniquement aux mandats signés à distance, à la suite d'un démarchage téléphonique ou hors des locaux de l'agence immobilière. En revanche, les contrats signés directement en agence ne bénéficient d'aucun délai de rétractation.
Pour exercer ce droit, le vendeur doit envoyer à l'agence une lettre recommandée avec accusé de réception, sans avoir à justifier sa décision. Le délai de 14 jours débute le lendemain de la signature du mandat.
Toutefois, ce droit devient caduc si des visites ont déjà eu lieu, car elles marquent le début de l'exécution du contrat.
Application du droit commun des contrats
Outre les dispositions spécifiques introduites par la loi Alur, les mandats de vente immobilière restent soumis aux règles du droit commun des contrats.
Ainsi, en cas de litige entre le vendeur et l'agence immobilière, les modalités de suspension ou de résiliation du mandat dépendent essentiellement des clauses inscrites dans le contrat.
Le vendeur peut donc invoquer ces dispositions pour protéger ses intérêts et, si nécessaire, demander la suspension temporaire du mandat jusqu'à la résolution du conflit.
Modalités de résiliation anticipée
Bien que la loi Alur ne régisse pas directement la résiliation anticipée, celle-ci reste possible en vertu des principes généraux du droit des contrats.
Aussi, en cas de manquement grave de l'agence ou d'un accord mutuel entre les parties, le mandat peut être résilié avant son terme.
La résiliation doit être effectuée par écrit, en respectant le préavis défini dans le mandat.
FAQ
Un agent immobilier, c’est quoi ?
Un agent immobilier est un professionnel titulaire d'une carte professionnelle, chargé de la vente, de la location ou de la gestion de biens immobiliers. Il agit en tant qu'intermédiaire entre vendeurs et acheteurs, et supervise les négociations et les démarches administratives des transactions. Son rôle inclut la valorisation des biens, la mise en œuvre des stratégies de promotion, la rédaction des contrats et l'accompagnement des clients tout au long du processus. Il doit également veiller à respecter la réglementation en vigueur et conseiller ses clients sur les aspects juridiques et financiers.
Faut-il donner l’exclusivité à une agence immobilière (avantages et inconvénients) ?
Une clause d'exclusivité dans un mandat de vente permet à l'agence de concentrer tous ses efforts sur la vente du bien. Ce type de mandat peut accélérer la transaction, et garantir un investissement marketing plus important. Cependant, cette exclusivité empêche le vendeur de faire appel à d'autres agences ou de vendre par ses propres moyens pendant la durée du mandat. Ce choix offre donc une meilleure efficacité, mais au prix d'une flexibilité réduite.
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Sources
- Legifrance.gouv.fr - Article L111-1 du Code de la consommation (obligation d’information)
- Legifrance.gouv.fr - Article L121-21 du Code de la consommation (droit de rétractation des contrats conclus à distance)
- Legifrance.gouv.fr - Arrêté du 10 janvier 2017 (informations par les professionnels de l'immobilier)
SOMMAIRE
- Comment la loi Alur régit-elle le mandat exclusif de vente ?
- Quelles sont les implications de la loi Alur pour les vendeurs ?
- Quelles sont les autres conditions légales impactant les vendeurs en dehors de la loi Alur ?
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