Quelles sont les réformes apportées par la loi Le Meur ?

La loi Le Meur désigne deux réformes distinctes, mais complémentaires : 

• La loi Kasbarian-Bergé : elle renforce la protection des propriétaires face aux squats et aux impayés.
• La loi Le Meur : elle améliore l’encadrement des meublés touristiques dans les zones tendues.

Loi Kasbarian-Bergé 2023 contre le squat

Adoptée en juillet 2023, la loi Kasbarian-Bergé assure une protection pour les propriétaires en renforçant la lutte contre le squat et les impayés de loyers.

Elle prévoit notamment :

• une procédure d’expulsion accélérée ;
• des sanctions pénales plus lourdes pour les squatteurs ;
• la création d’un nouveau délit d’incitation au squat ;
• l’obligation d’une clause résolutoire dans les baux pour permettre la résiliation automatique en cas de loyers impayés.

Loi Le Meur 2024 sur les meublés touristiques

La loi de 2024, portée par Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, renforce les pouvoirs des maires pour mieux encadrer localement les meublés de tourisme.

Elle permet notamment :

• de réduire la durée maximale de location des résidences principales dans les zones tendues (de 120 à 90 jours par an) ;
• d’imposer des quotas de meublés touristiques dans les zones où les résidences secondaires dépassent 20 % du parc local ;
• d’instaurer pour ce type de location un enregistrement national obligatoire ;
• d’exiger un DPE minimum.

La loi Le Meur s’applique à plusieurs profils concernés par la gestion ou la régulation de logements, notamment dans les zones tendues :

• Propriétaires bailleurs : qu’ils proposent leur bien en location classique ou en meublé de tourisme ;
• Particuliers louant leur résidence principale : notamment sur des plateformes comme Airbnb, pour des séjours de courte durée ;
• Investisseurs immobiliers : détenteurs de résidences secondaires destinées à la location saisonnière ;
• Propriétaires confrontés à un squat ou à des loyers impayés : via les mesures introduites par la loi Kasbarian-Bergé :
• Collectivités locales : comme les mairies, qui disposent désormais de nouvelles libertés pour encadrer l’usage des logements sur leur territoire.

Déclaration obligatoire des meublés de tourisme en mairie

Depuis le 1er janvier 2025 (et au plus tard le 20 mai 2026 dans certaines communes), tout meublé de tourisme doit faire l’objet d’une déclaration en mairie, sauf s’il s’agit de la résidence principale du loueur, occupée au moins huit mois par an.

Cette obligation concerne tous les types de biens (résidences secondaires, logements vacants, résidences principales louées plus de 120 jours par an), qu’ils soient classés ou non.

La déclaration s’effectue sur le formulaire Cerfa n° 14004 ou, dans certaines communes, par téléservice.

Toute modification (durée de location, statut du bien, identité du loueur) doit faire l'objet d'une nouvelle déclaration.

Le non-respect de cette obligation expose le bailleur à une amende de 450 €.

Enregistrement obligatoire dans certaines communes

Dans les communes où la location meublée est soumise à une autorisation de changement d’usage (article L. 631-7 du Code de la construction), le conseil municipal peut imposer un enregistrement préalable du meublé de tourisme.

Un numéro d’enregistrement est alors attribué par la mairie et doit obligatoirement figurer sur toutes les annonces publiées.

En cas de manquement, le propriétaire s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €.

Exclusion ou encadrement de certains logements 

Tous les logements ne peuvent pas être proposés en location meublée à une clientèle de passage.

Cela concerne notamment :

• les logements sociaux ;
• les biens situés dans des zones réservées à l’habitation principale ;
• les logements déclarés insalubres.

En cas de non-conformité, la mairie peut suspendre ou interdire la location.

Seuil du diagnostic de performance énergétique (DPE) à partir de 2034

À compter du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme devront respecter les critères de performance énergétique des logements décents définis par la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, seuls les logements classés de A à D au diagnostic de performance énergétique (DPE) pourront être proposés en location saisonnière.

En cas de non-conformité, une amende de 5 000 € pourra être prononcée.

Diminution de location touristique d'une résidence principale à 90 jours 

La limite de 120 jours par an pour la location touristique d’une résidence principale en meublé est maintenue.

Cependant, la loi permet aux maires des zones tendues de réduire ce plafond à 90 jours, par simple délibération municipale.

Baisse de l'abattement fiscal en micro-BIC

Depuis le 1er janvier 2025, le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme a été durci. L’abattement forfaitaire passe de 71 % à 50 %, voire 30 % dans les zones non tendues.

Ce changement vise à réduire l’attractivité fiscale de la location touristique au profit de la location longue durée.

Les propriétaires en LMNP doivent donc réévaluer l'intérêt du régime réel plus pertinent en cas de charges importantes.

La loi Le Meur introduit plusieurs mesures concrètes pour lutter plus efficacement contre les squats et les loyers impayés.

Procédure d’expulsion accélérée pour occupation illicite

La loi Le Meur renforce la protection des propriétaires confrontés à une occupation sans droit ni titre.

Le propriétaire peut maintenant s’adresser directement au préfet, sans passer par un juge, s’il prouve qu’il est bien le propriétaire et que le logement est squatté.

Sanctions renforcées pour les squatteurs

La loi punit dorénavant plus sévèrement la violation de domicile.

Par ailleurs, La Loi Le Meur introduit un nouveau délit visant ceux qui incitent, facilitent ou organisent le squat par des contenus diffusés au public.

Résiliation automatique en cas d’impayé

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Le Meur, tous les baux d’habitation doivent inclure une clause résolutoire.

Elle permet la résiliation automatique du bail si le locataire ne paie pas malgré une mise en demeure. L'intervention d'un juge n'est ici pas nécessaire.