Les 4 risques d'une location sans bail pour le propriétaire et pour le locataire

La loi du 6 juillet 1989 établit les règles d'ordre public applicables à toutes les locations, et impose notamment la signature d'un bail. Cependant, sur le plan juridique, un contrat verbal est reconnu valide dès lors qu'il y a un accord concernant le lieu et le prix. Néanmoins, la location sans bail soulève des défis juridiques pour les deux parties en cas de litige durant l'occupation du bien immobilier.
Quels sont les 4 risques d'une location sans bail pour le propriétaire et pour le locataire ?

La location dont l'accord entre les parties est démontré présente les mêmes caractéristiques qu'un bail écrit. Il entraîne alors les mêmes droits et les mêmes devoirs pour le locataire et le propriétaire.

Droits et obligations du propriétaire

Le bailleur a 2 obligations principales envers son locataire :

• Garantir une jouissance paisible du logement : le propriétaire doit fournir un bien en bon état et s'assurer que le locataire peut l'utiliser paisiblement, conformément aux règles en vigueur.
• Assurer les réparations nécessaires : le bailleur est responsable des réparations « non locatives », c'est-à-dire celles qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire. Il s'agit notamment de l'entretien courant du bien, des travaux de réparation et de remise en état et des améliorations visant à maintenir la décence du logement et à garantir sa performance énergétique.

Droits et obligations du locataire sans bail

Les obligations et droits du locataire sans bail incluent :

• Une jouissance paisible du bien : le locataire a le droit de profiter pleinement du logement loué, sans subir d'interventions arbitraires du propriétaire.
• Le paiement du loyer et les charges : le locataire est tenu de payer le montant du loyer et des charges qu'il a accepté, dans les délais convenus, même en l'absence de contrat écrit.
• Le respect des règles de location d'usage et du règlement de copropriété : le locataire doit observer les normes de vie en communauté et les règles spécifiques à la copropriété, le cas échéant.

Il incombe au propriétaire de faire signer un bail à son locataire. En l'absence de contrat, il s'expose à des risques importants.

1- La clause résolutoire ne peut être appliquée

La clause résolutoire, rendue obligatoire par la loi « anti-squat » du 27 juillet 2023, permet au propriétaire de résilier le bail en cas de manquement du locataire (défaut de paiement du loyer ou des charges locatives ou absence d'assurance habitation).

En l'absence de contrat écrit, l'application de plein droit de la clause résolutoire n'est pas garantie. Le propriétaire doit alors saisir le tribunal, prouver l'existence d'un bail verbal, démontrer la faute du locataire et obtenir la résiliation du contrat par décision judiciaire.

Alors que la clause résolutoire vise à protéger les intérêts du propriétaire, sa mise en œuvre peut être plus contraignante, longue et coûteuse en l'absence de bail écrit.

2- Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire

Lors de la signature d'un bail, le locataire verse au propriétaire un dépôt de garantie. Cette somme sert à couvrir d'éventuels manquements du locataire comme des dégradations survenues dans le logement pendant la période de location.

Cependant, en l'absence de contrat écrit, le locataire peut refuser de verser ce dépôt de garantie. Dès lors, en cas de litige, seule une décision de justice pourra statuer sur le recouvrement des dettes du locataire.

En outre, sans dépôt de garantie, le propriétaire s'expose à une remise en état du logement, à ses frais, en cas de dégradations constatées à la fin de la location.

3- L'indexation du loyer n'est pas envisageable

Dans le cadre d'un bail écrit, le montant du loyer peut faire l'objet d'une révision annuelle. L'augmentation, basée sur l'indice de référence des loyers (IRL), n'est possible que si une clause de révision est stipulée dans le bail.

Aussi, en l'absence de contrat écrit, le propriétaire ne peut indexer le loyer. Par conséquent, son montant reste fixe durant toute la durée de location, quelles que soient les fluctuations du marché locatif ou de l'inflation.

4- La garantie loyers impayés (GLI) ne peut être souscrite

La garantie loyers impayés est une assurance souscrite par le propriétaire pour se protéger contre les défauts de paiement du loyer par le locataire.

Cependant, sans contrat de location formel, les compagnies d'assurance ne peuvent pas établir les conditions nécessaires pour la souscription d'une GLI. Par conséquent, si le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire devra supporter seul les pertes financières liées aux loyers impayés.

Le locataire qui occupe un logement sans bail écrit compromet ses droits légitimes et légaux en tant que locataire, parmi lesquels :

1- Les dégradations ne peuvent être justifiées

L'absence d'état des lieux peut entraîner des conséquences préjudiciables pour le locataire en cas de litige sur d'éventuelles dégradations constatées à la fin de la location. 

En effet, si aucun état des lieux n'a été réalisé en début de location, le locataire est censé avoir reçu le logement en bon état. Dès lors, s'il est accusé de dégradations, il risque de perdre son dépôt de garantie, le cas échéant s'il ne fournit pas de preuves contraires.

2- Les diagnostics immobiliers

Avant toute location, le propriétaire est légalement tenu de délivrer au locataire les diagnostics immobiliers du logement (risques naturels et technologiques, performance énergétique, amiante, etc.).

Dans le cas d'un bail oral, si le bailleur ne respecte pas son obligation, le locataire ne sera pas en mesure de prouver que les documents ne lui ont pas été remis avant sa prise de possession des lieux.

3- Le préavis en cas de congé donné par le propriétaire

Selon la loi, un propriétaire bailleur ne peut donner congé à son locataire qu'à la date d'échéance du bail.

Cependant, en l'absence de contrat écrit, il peut être difficile, voire impossible, de déterminer la date de début et de fin du contrat. Les interprétations divergentes entraînent alors des conflits entre les parties concernant le préavis dans le cadre d'une location sans bail.

4- Le versement des APL

Le versement des allocations logement est notamment conditionné à la signature d'un contrat de location. Aussi, sans bail à son nom, le locataire ne peut percevoir d'aides au logement.