Quels sont les droits du locataire en cas de location sans bail ?

La location sans bail, bien qu'il s'agisse d'un arrangement informel entre le locataire et le propriétaire, n'annule pas les droits du preneur accordés par la loi. En effet, même en l'absence d'un contrat de location écrit, le locataire conserve certains droits fondamentaux garantissant notamment sa sécurité et son confort. 
Examinons dans cet article les droits du locataire en cas de location sans bail.

La loi du 6 juillet 1989 réglemente les locations de logements destinés à l'usage de résidence principale, et stipule la nécessité d'un contrat de location écrit, signé par les deux parties. Cependant, la jurisprudence admet la validité des locations même en l'absence d'un bail écrit.

Il est toutefois déconseillé d'opter pour une location sans contrat écrit en raison des risques et des incertitudes qu'elle présente tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Par ailleurs, il convient de noter qu'en cas de litige, une telle location ne sera reconnue en justice que si les parties apportent la preuve de son existence réelle et effective.

Même en l'absence de bail écrit, certaines dispositions légales, y compris celles inscrites dans l'article 1719 du Code civil, s'appliquent automatiquement à la location.

1/ Un logement décent

Le propriétaire, quel que soit le type de bail, doit fournir un bien décent et sûr à son occupant. Le logement doit répondre aux normes minimales de sécurité, de salubrité et d'habitabilité, conformément à la législation en vigueur. En d'autres termes, le logement doit :

• avoir une surface habitable d'au moins 9 m2 et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m ou un volume habitable d'au moins 20 m3 ;
• assurer le clos et le couvert ;
• être doté de réseaux et branchements d'électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement ;
• être équipé d'une installation de chauffage et de production d'eau chaude conforme aux normes en vigueur, d'une alimentation en eau potable, d'une évacuation des eaux usées ;
• être muni d'une aération suffisante ;
• être exempt de nuisibles ou parasites ;
• comprendre une installation sanitaire intérieure ;
• présenter une performance énergétique dont le seuil ne dépasse pas 449 kWh d'énergie par mètre carré de surface habitable et par an.
  À noter que les normes devraient changer à compter du 1er janvier 2025.

2/ Une jouissance paisible

Le bailleur est tenu, même dans le cas d'une location sans bail, d'assurer au locataire une jouissance paisible.

Aussi, il ne peut procéder à des visites du logement sans autorisation de l'occupant ni réaliser des travaux rendant difficile l'utilisation du bien.

D'autre part, le propriétaire doit assurer le bon fonctionnement des équipements du logement (réseau d'eau, d'électricité, de gaz, chauffage, etc.).

3/ La délivrance des diagnostics immobiliers

Le propriétaire est tenu de fournir au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT), lequel comprend :

• Un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ; 
• Un diagnostic bruit si le logement est situé dans une zone concernée ;
• Un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) le cas échéant ;
• Un état des installations intérieures de gaz et d'électricité.

Ces documents doivent être remis au locataire avant la signature du bail ou, en l'absence de bail, dès le début de la location. Ils sont délivrés au preneur par une remise en mains propres ou par voie dématérialisée si le locataire l'accepte.

4/ La demande de régularisation en bail écrit

Même si la location débute sans contrat formel, le locataire a le droit de demander au propriétaire la régularisation de la situation par la signature d'un bail écrit.

Le bailleur est alors tenu d'établir un bail dans un délai raisonnable après la demande du locataire. Ce bail écrit formalise les termes de la location, y compris les droits et les obligations de chaque partie.

Si le bailleur refuse de régulariser la situation, le locataire peut entamer une action devant le tribunal judiciaire dont dépend le logement. Il devra alors prouver l'existence du bail verbal.

5/ Le préavis en cas de résiliation de bail

Selon la législation en vigueur, le propriétaire bailleur ne peut résilier le contrat de location qu'à la date d'expiration du bail. Pour une location meublée, un délai de préavis de 3 mois est requis avant la fin du contrat, il s'étend à 6 mois pour une location vide.

Dans le cas où il n'existe pas de contrat écrit, il devient difficile pour le locataire de contester la date d'échéance du bail utilisée comme référence pour le calcul du délai de préavis. 

En cas de litige concernant une location orale, l'absence de contrat écrit peut compliquer la preuve des termes convenus entre le locataire et le propriétaire.

Cependant, les parties peuvent tenter de démontrer l'existence réelle et effective d'un accord verbal par certains moyens recevables devant les tribunaux :

1. Les témoignages de tiers : les personnes présentes au moment de l'accord ou les voisins pouvant attester de la présence continue et réelle du locataire peuvent confirmer la réalité de la location.
2. Les échanges entre le locataire et le propriétaire : il peut s'agir d'échanges d'emails, de SMS ou de courriers faisant référence à la location du logement. 
3. Les preuves de paiement : les relevés bancaires ou les reçus de paiement du loyer.
4. Les preuves de résidence : les factures des fournisseurs d'énergie (eau, électricité, gaz) ou de téléphonie par exemple.