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Comment réagir en cas de loyers impayés dans le cadre d'une location sans bail ?

Location sans bail loyer impayé

SOMMAIRE

  • 5 étapes à suivre en cas de loyers impayés dans une location sans bail
  • Comment prévenir les loyers impayés d'une location verbale ?
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

En cas de loyers impayés sans bail écrit, le propriétaire doit suivre une procédure légale.

Les étapes incluent une communication initiale, une mise en demeure, la médiation, puis des recours judiciaires.

En plus des précautions pour prévenir les loyers impayés, il reste primordial d'établir un contrat de bail.

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Face à des loyers impayés, que la location soit régie par un bail écrit ou verbal, le propriétaire est tenu d'agir conformément aux lois en vigueur. Dans le cas d'une location sans bail, le bailleur doit respecter scrupuleusement les étapes de la procédure légale pour résoudre la situation de manière efficace. 

Quelles sont les 5 étapes à suivre en cas de loyers impayés dans une location sans contrat écrit, et comment prévenir une telle situation ?

5 étapes à suivre en cas de loyers impayés dans une location sans bail

En cas de manquement du locataire, le propriétaire doit respecter les démarches prévues pour une location avec bail formel. Effectivement, le locataire préserve ses droits même dans une location sans bail.

Si le litige est porté devant les tribunaux, le propriétaire doit d'abord établir la preuve de l'existence réelle du bail verbal. 

En cas de loyers impayés, le propriétaire doit passer par 5 étapes :

  1. Une première communication
  2. Une mise en demeure par écrit
  3. L'intervention d'un tiers
  4. Les recours légaux
  5. La décision judiciaire

Communication initiale 

Dès le premier retard de paiement, le bailleur doit contacter le locataire pour comprendre la situation. Il peut s'agir d'un simple oubli ou d'une difficulté temporaire. Un courrier simple rappelant au locataire son obligation de payer le loyer et les charges, ainsi que les conséquences d'un retard de paiement, peut être envoyé, même en l'absence d'un bail de location écrit.

Mise en demeure par écrit 

Si le paiement n'est pas régularisé, une mise en demeure formelle doit être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception. Un délai de régularisation, généralement compris entre 15 jours et 1 mois, sera fixé.

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Intervention d'un tiers

En l'absence de résolution, le bailleur peut faire appel à un conciliateur de justice gratuitement ou à un médiateur civil (service payant). Le but étant de négocier un accord avec le locataire, par exemple un plan de remboursement de la dette.

Recours légaux 

Si toutes les tentatives de résolution amiable échouent, le propriétaire peut engager des poursuites judiciaires pour recouvrer les loyers impayés. Il saisit alors le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement pour réclamer :

  • le paiement des loyers impayés et des frais de justice ;
  • la résiliation du bail ;
  • l'expulsion du locataire. 

Décision judiciaire 

Le juge évalue l'existence réelle de la location verbale et la gravité des manquements du locataire pouvant justifier une fin de location et une expulsion. Le propriétaire peut ainsi donner congé pour motif légitime et sérieux à son locataire.

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Comment prévenir les loyers impayés d'une location verbale ?

Pour prévenir les loyers impayés dans le cadre d'une location verbale, le propriétaire doit envisager certaines mesures préventives avant la mise à disposition du logement.

Sélection rigoureuse des locataires 

Le propriétaire doit sélectionner des locataires fiables et solvables. Il est recommandé de réclamer des références et, si possible, de vérifier la fiabilité financière du candidat locataire.

Établissement de règles claires

Même pour une location verbale, il est essentiel de définir clairement les règles avant le début de la location, notamment le montant du loyer, la date d'échéance, les modalités de paiement et les conséquences d'un retard ou d'un défaut de paiement.

Communication constante

Il est important de maintenir une communication régulière avec le locataire pour anticiper les difficultés potentielles, et tenter de trouver des solutions en cas de litige. 

Documentation écrite

Même s'il n'existe pas de bail formel, il est conseillé de documenter par écrit les termes convenus de la location, et ce compris le montant du loyer, les dates d'échéance et les conditions de paiement. Une lettre d'accord ou un courriel confirmant les modalités convenues verbalement peut servir de preuve suffisante si nécessaire.

Suivi régulier des paiements 

Le bailleur doit suivre régulièrement les paiements de loyers et noter tout retard ou irrégularité. En cas de paiement tardif, une intervention rapide est conseillée pour résoudre le problème avant qu'il ne s'aggrave.

En dépit de ces précautions, le bail verbal entraîne des difficultés significatives en cas de litige porté devant les tribunaux. Par conséquent, il est fortement conseillé d'établir un contrat de location écrit, daté et signé par les deux parties afin de fixer clairement les conditions de la location ainsi que les droits et obligations du locataire et du propriétaire.

FAQ

Comment faire partir un locataire qui paye son loyer ?

Même si un locataire paie son loyer de manière régulière, il est toujours possible pour le propriétaire de demander la résiliation du bail et son expulsion pour des motifs légitimes et sérieux. Parmi ces motifs, on distingue le non-respect du règlement de l'immeuble, les troubles de voisinage, l'absence de délivrance d'une attestation d'assurance ou l'utilisation du logement à des fins non conformes à sa destination initiale. Pour procéder à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire, le propriétaire doit alors respecter les procédures légales en vigueur.

Est-ce obligatoire de faire un bail de location ?

Il est obligatoire, selon la loi, de rédiger un bail pour toute location de bien immobilier destiné à l'habitation. Toutefois, la jurisprudence reconnaît la validité d'une location sans contrat écrit. Il est néanmoins vivement déconseillé de procéder sans bail écrit, car la rédaction d'un tel document clarifie les droits et les responsabilités de chaque partie, et facilite la résolution judiciaire de litiges éventuels.

Est-il légal de louer sans bail ?

Il est légalement possible de louer un bien immobilier sans bail écrit, bien que cela soit fortement déconseillé. En effet, en l'absence de contrat écrit, il peut être difficile de faire respecter les termes de la location, notamment en cas de litige. De plus, prouver l'existence et les conditions d'un bail verbal peut s'avérer particulièrement compliqué.

Comment expulser un locataire sans bail ?

Pour expulser un locataire sans bail, le propriétaire doit justifier d'un manquement ou d'un motif légitime et sérieux. Il doit alors suivre les mêmes procédures légales en vigueur que celles applicables dans le cadre d'une location avec un contrat écrit. Il doit d'abord demander officiellement la régularisation de la situation au locataire. Si celui-ci ne réagit pas, il doit saisir le tribunal, prouver la réalité du bail verbal, et solliciter une décision de fin de location et d'expulsion de l'occupant.

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