Un préavis est-il nécessaire en cas de location sans bail (côté bailleur et locataire) ?

Dans une location sans bail, les conditions de résiliation d'un bail verbal restent similaires à celles d'une location régie par un bail formel. Les parties doivent alors respecter les délais de préavis conformément aux règles légales en vigueur. Toutefois, en cas de litige, il incombe aux parties de démontrer l'existence d'un contrat de location oral ou tacite.

En l'absence de bail écrit, le préavis de congé du locataire, comme avec une location classique, dépend de la nature de la location :

• 1 mois pour un bien meublé ;
• 3 mois pour un bien nu.

Quelle que soit la durée du préavis, la notification du congé doit être adressée par lettre recommandée avec avis de réception, remise en main propre contre récépissé ou signature ou délivrée par acte de commissaire de justice.

Cette formalité assure la protection des droits tant du locataire dans la location sans bail, que du bailleur et sert de preuve en cas de désaccord. D'autant plus que pour résilier un bail verbal, chaque partie doit tout de même suivre la procédure d'expulsion légale en vigueur.

Résiliation amiable en 3 étapes

Les conditions de résiliation d'une location de logement sont les mêmes que la location fasse l'objet d'un contrat écrit ou non. En cours de bail, le bailleur peut mettre fin à la location pour des raisons spécifiques telles que : 

• la vente du bien ;
• pour y habiter ou y loger un proche ;
• pour motif légitime et sérieux (loyers impayés, nuisances, dégradations, absence d'assurance habitation…).

Dès lors, la procédure de résiliation est la suivante :

1. Preuve de la location : le propriétaire doit démontrer l'existence d'un contrat verbal par tout moyen comme des témoignages, échanges d'emails, SMS ou courriers, relevés bancaires ou reçus de paiements, etc.
2. Résiliation amiable : le propriétaire et le locataire peuvent convenir d'un accord pour mettre fin au contrat de location. Cet accord doit idéalement être formalisé par écrit. Il peut inclure les conditions essentielles de la résiliation telles que le délai de préavis et les modalités de remise des clés.
3. Notification de fin de location : le bailleur doit adresser une notification au locataire en respectant le préavis légal de 6 mois pour une location nue et 3 mois pour une location meublée. La notification doit être adressée par lettre recommandée avec avis de réception, par remise en main propre contre récépissé ou signature, ou par un acte de commissaire de justice.

Si le locataire refuse de quitter les lieux après la fin du préavis, le propriétaire doit entamer une procédure judiciaire pour obtenir une décision d'expulsion. 

Résiliation judiciaire et expulsion du locataire : procédure et conséquences

La résiliation judiciaire d'un bail et l'expulsion du locataire interviennent en cas de manquement grave des obligations locatives par le locataire. Le bail écrit contient généralement une clause résolutoire permettant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement du locataire.

Cependant, en l'absence de bail, si le locataire ne respecte pas ses obligations, le bailleur peut entamer une procédure judiciaire de résiliation devant le tribunal compétent. Cette procédure peut aboutir au départ forcé du locataire si le juge admet l'existence d'un bail oral, et s'il prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du locataire.

Après la décision judiciaire, si le locataire ne quitte pas volontairement les lieux, la procédure d'expulsion est mise en œuvre par un commissaire de justice.