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5 étapes légales pour faire partir un locataire sans bail (alors qu'il ne veut pas partir)

Locataire sans bail qui ne veut pas partir

SOMMAIRE

  • Les droits d'un locataire sans bail
  • Peut-on mettre fin à un bail verbal ? 
  • Comment mettre fin à un bail verbal ?  
  • Les étapes d'expulsion du locataire sans bail
  • Les différences entre bail verbal et squat du logement
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Louer sans bail écrit peut causer des problèmes, mais le locataire a des droits légaux.

Un bail verbal est juridiquement valide et suit les mêmes règles qu'un bail écrit.

Le propriétaire peut expulser un locataire sans bail sous certaines conditions et en suivant une procédure légale.

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Louer sans bail écrit peut engendrer des situations extrêmement stressantes pour un propriétaire. Encore plus s'il se retrouve face à un locataire qui refuse de quitter les lieux. Loin d'être une simple formalité administrative, l'expulsion d'un occupant sans bail écrit s'inscrit dans un cadre juridique complexe. En suivant scrupuleusement les étapes légales, il peut récupérer facilement la jouissance de son bien immobilier. 

Quels sont les droits d'un locataire sans bail ? 

Un bail verbal est un contrat de location conclu oralement entre un bailleur et un locataire. Il n'y a aucun document écrit formalisant l'accord entre les deux parties. Contrairement aux idées reçues, ce bail verbal est valable juridiquement. La loi reconnaît son existence et lui applique les mêmes principes qu'un bail écrit. Durée du bail, dépôt de garantie, durée du préavis, les règles sont similaires. 

Le locataire est considéré comme détenteur d'un contrat de bail en bonne et due forme s'il peut présenter l'un des documents suivants : 

  • Les quittances de loyer fournies par le bailleur ; 
  • Les relevés bancaires prouvant le versement des loyers et des charges ; 
  • Les contrats d'électricité, d'eau et de gaz. 

Dès lors qu'un bail verbal ou écrit lie les deux parties, locataire et propriétaire s'engagent à respecter des obligations spécifiques. Le locataire jouit paisiblement du logement et s'acquitte du loyer et des charges, tandis que le bailleur garantit le bon état du logement et effectue les réparations nécessaires. 

Même en l'absence de bail écrit, l'expulsion du locataire ne peut s'effectuer sans motif légitime et sans préavis. Le propriétaire doit transmettre le congé en bonne et due forme, en respectant les délais et les modalités légales.

Peut-on mettre fin à un bail verbal ? 

En cas de loyers impayés, de dégradations ou un défaut d'assurance, le propriétaire peut procéder à une éviction locative. En effet, l'absence de bail écrit n'exclut pas le recours contre le locataire. 

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La clause résolutoire est-elle valable en bail oral ?

Sans bail écrit, le propriétaire ne peut invoquer la clause résolutoire pour résilier le bail en cas d'impayés de loyer. 

Comment mettre fin à un bail verbal ?  

Même si le bail est uniquement verbal, le propriétaire peut faire partir son locataire uniquement dans les cas suivants :

  • Reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche ;
  • Vendre le logement à un acquéreur ; 
  • Subdiviser le logement, le démolir, l'agrandir ou encore changer son affectation ; 
  • Réaliser des travaux conséquents qui rendent le logement inhabitable pendant une certaine période. 
  • Pour un motif légitime ou sérieux, comme le non-paiement des loyers ou les troubles de voisinage répétés. 

Lorsqu'il se trouve dans l'une de ces situations, le bailleur transmet une demande de congé 6 mois avant la date de fin du bail. Si ce formalisme n'est pas respecté, le bail, même verbal, se reconduit automatiquement pour une durée de 3 ans supplémentaires.

En effet, un contrat de bail est considéré comme verbal lorsqu'il existe un consentement entre le propriétaire d'un logement et son occupant. Sans réponse du locataire dans un délai d'un mois, la loi considère qu'il refuse de quitter le logement. Une requête peut alors être déposée au Tribunal administratif de la commune où se situe le logement.

Comment procéder si le locataire refuse de quitter une location sans bail ?

Si la demande de congé a été délivrée conformément à la loi mais que le locataire se maintient dans les lieux, il est considéré comme occupant sans droit ni titre. Le propriétaire peut donc suivre la procédure suivante pour récupérer le logement.

Étape 1 : Tenter une résolution amiable 

La première étape consiste à adresser au locataire une mise en demeure de quitter les lieux par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce document officiel :

  • Rappelle au locataire ses obligations contractuelles et le délai légal de départ ; 
  • Indique clairement la date limite à laquelle il doit libérer le logement ; 
  • Sert de base pour d'éventuelles actions ultérieures.

Si la mise en demeure ne produit aucun effet, le propriétaire peut envisager de recourir à la médiation ou à la conciliation. Ces modes alternatifs de règlement des litiges permettent de trouver une solution amiable entre les deux parties, encadrés par un professionnel impartial.

Étape 2 : Envoyer un Commandement de payer au locataire

Lorsque le locataire n'a pas réglé l'intégralité de ses loyers, le propriétaire peut faire appel à un huissier de justice. Il délivrera un commandement de payer ainsi qu'à son garant, signifiant qu'il dispose de deux mois pour régler sa dette locative.

Étape 3 : Saisir le tribunal administratif

En cas de litige avec le locataire sans bail écrit, le propriétaire peut saisir le tribunal administratif. À cette occasion, il précise les conditions du bail verbal.

Lors de la comparution devant le juge, le propriétaire devra prouver que le motif d'éviction du logement est légitime. En cas de projet d'agrandissement du logement ou de subdivision, le propriétaire présentera le projet complet au juge pour justifier sa demande de congé.

Étape 4 : Demander l'expulsion d'un locataire qui ne veut pas partir à la fin de son préavis

Lorsque le locataire ne respecte pas le commandement de payer ou le congé délivré, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance pour obtenir une ordonnance d'expulsion. Le juge pourra ordonner le versement d'une indemnité d'occupation pour chaque jour pendant lequel le locataire s'est maintenu dans les lieux malgré la décision de justice. 

Quelles sont les restrictions concernant le droit d'expulsion ?

Un propriétaire ne peut expulser librement un locataire âgé de 70 ans ou plus. La reprise du logement est uniquement autorisée dans les cas suivants : 

  • Le propriétaire est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même ; 
  • Le bailleur souhaite loger un proche âgé de 70 ans ou plus.

Étape 5 : Envoyer un commandement de quitter les lieux

Passé le délai pour quitter le logement, l'huissier de justice délivre un commandement de quitter les lieux à l'occupant sans titre. Sans réaction de sa part, il reçoit un procès-verbal de tentative d'expulsion. L'huissier pourra demander le recours de la force publique à la préfecture pour déloger le locataire qui ne veut pas partir. 

Et en période de trêve hivernale ?

Aucune expulsion locative ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale, à savoir du 1er novembre au 31 mars.

Le locataire peut également obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux s'il est dans l'impossibilité de trouver une solution de relogement compte tenu de sa situation personnelle ou professionnelle. Conformément au Code des procédures civiles exécution, ce délai ne peut être supérieur à 3 ans.

Quelles différences entre bail verbal et squat du logement ? 

Le logement est considéré comme squatté lorsqu'une personne s'est introduit et occupe les lieux sans l'autorisation du propriétaire. Les squatteurs ne disposent ni d'un bail écrit ni d'un contrat de location verbal. 

En revanche, les situations suivantes ne sont pas considérées comme du squat de logement : 

  • Un locataire qui reste dans les lieux après la fin du bail sans l'autorisation du propriétaire. Une procédure d'expulsion pourra être lancée à son encontre ; 
  • Une personne hébergée par le propriétaire mais qui refuse de partir. 

FAQ

Peut-on louer sans bail ? 

La loi du 6 juillet 1989 exige la signature d'un contrat de location écrit. Cependant, le bail verbal est bien souvent reconnu comme un engagement formel par la justice. Le propriétaire peut donc louer son appartement s'il parvient à un accord avec le locataire sur le montant du loyer et les modalités de location. En revanche, le bail écrit est vivement recommandé pour se prémunir en cas de litige. 

Comment faire partir des locataires sans bail ?

Les modalités de congé du propriétaire et la durée du préavis restent les mêmes que ceux qui s'appliquent avec un bail écrit. Le propriétaire doit donc s'y conformer s'il souhaite faire partir les locataires et récupérer son logement. 

Peut-on expulser un locataire sans bail ? 

Même s'il ne possède pas de bail écrit, un locataire qui paye régulièrement son loyer ne peut être expulsé. Dans le cas contraire, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance pour initier une demande d'expulsion. En revanche, il ne pourra invoquer la clause résolutoire pour obtenir la résiliation du bail de plein droit. La procédure pour reprendre le logement sera donc plus longue et complexe. 

Peut-on proposer une sous-location sans contrat de bail ? 

Le locataire peut proposer une sous-location après avoir obtenu l'accord écrit du propriétaire. Avec le sous-locataire, il peut décider des modalités du montant du loyer et des obligations de chaque partie sans signer de bail. Toutefois, il est vivement recommandé pour éviter tout litige. 

Comment procéder si un locataire ne veut pas partir après un congé pour vente ? 

La décision du juge est transmise au locataire par l'huissier de justice. Il dispose d'un délai d'un mois pour faire appel de la décision. Une fois ce délai passé, l'expulsion est prononcée de façon définitive. Le logement devra être rendu dans un délai de 2 mois à un an. 

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