Dispositif de défiscalisation loi Scellier : peut-on toujours en bénéficier ?

Tout d'abord, la loi Scellier porte le nom de l’ancien député François Scellier. Elle s’adressait aux particuliers qui souhaitaient investir dans un logement locatif, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

Le dispositif Scellier était assez simple à comprendre : il permettait de bénéficier d'une réduction fiscale en achetant un logement neuf destiné à la location pendant 9 ans minimum. Cette réduction d'impôts était étalée sur 9 ans et pouvait être reportée.

La loi Scellier a été ensuite remplacée en 2012 par la loi Duflot (du 1er janvier 2013 au 31 août 2014) puis par la loi Pinel (depuis le 1er septembre 2014).

Mis en place en 2009, le dispositif Scellier avait pour premier objectif de relancer le secteur de la construction touché par la crise financière de 2008, en incitant les particuliers à l'investissements locatif. Ces derniers pouvaient ainsi bénéficier de réductions d'impôt et se constituer un patrimoine immobilier. 

Le second objectif est de proposer une mesure de défiscalisation plus simple et de remplacer progressivement les autres dispositifs comme la loi Robien et la loi Borloo. 

Le principe de la loi Scellier est plutôt simple à comprendre : il consistait à acheter un logement neuf qu’il fallait louer non meublé pour une durée de 9 ans au minimum, en tant que résidence principale du locataire. Cela permettait au propriétaire de bénéficier d'une réduction d'impôt, calculée sur une fraction du prix de revient de l’investissement et répartie sur 9 ans.

Il existe deux dispositifs Scellier :

• le classique ;

• l’intermédiaire.

Afin de bénéficier d’une réduction d’impôts, l’investisseur devait respecter quelques conditions : 

• louer le logement pendant au moins 9 ans en tant que résidence principale d’un locataire ;

• acheter un logement neuf dans la zone géographique éligible à la loi Scellier

• un seul logement par an avec un plafond d’investissement limité à 300 000 euros ;

• la réduction d’impôts est limitée à un prix plafond au mètre carré du prix d’achat ;

• Le prix du loyer au mètre carré est plafonné. 

Les zones d’éligibilité de la loi Scellier

Avant de vous lancer dans un achat locatif pour bénéficier de la défiscalisation, vous devez impérativement vérifier si celui-ci est situé dans l’une des zones éligibles à la loi Scellier.

Ces zones sont sélectionnées en fonction de leur attractivité, mais surtout par rapport à la tension du marché immobilier. 

Les réductions d'impôt en loi Scellier

La réduction d’impôt était calculée sur le prix de revient du logement, selon sa zone géographique :

Les taux de réduction d’impôts étaient différents en fonction de la date d’acquisition du bien immobilier : 

En métropole

En outre-mer

Pas besoin d’être expert en maths pour calculer sa réduction d'impôt, le calcul est très simple. Vous prenez le prix de revient de l’investissement, vous appliquez le taux de réduction (25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010). Vous divisez ensuite le résultat par la durée (9 ans). 

Le dispositif intermédiaire vient compléter le Scellier classique. Les conditions sont sensiblement identiques avec l’achat d’un seul logement neuf par an dans une zone éligible et avec un plafond d’investissement limité à 300 000€. 

La différence entre les deux dispositifs concernait toutefois la durée des locations. Il fallait louer le logement pendant 9 ans minimum, mais avec une possibilité de location pendant 12 ans et jusqu’à 15 ans maximum, en respectant à la fois un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire.

Autre spécificité : en contrepartie d’un loyer plus faible, l’investisseur en Scellier intermédiaire bénéficiait en plus d’une déduction spécifique de 30 % des loyers perçus.

Concernant les taux de réductions, ils sont identiques au dispositif classique, mais il est alors possible de proroger l'engagement de location pendant 3 ans, renouvelable une fois : 

• 6 % par période triennale (2 % par an) du prix du logement du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 ;

• 5 % du prix du logement du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2011 ;

• 4 % du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012. 

Pour bénéficier du dispositif de la loi Scellier plusieurs critères d’éligibilité étaient à respecter :

• acheter un logement neuf (de préférence labellisé BBC 2005) ;

• louer son logement non meublé à titre de résidence principale pour le locataire ;

• obligation de louer pour une durée minimale de 9 ans (12 et 15 ans en Scellier intermédiaire) ;

• respecter les plafonds de loyers et des ressources des locataires (loi Scellier intermédiaire) ;

• acheter dans une zone éligible à la loi Scellier ;

• louer un logement en respectant le niveau de performance énergétique établi par la loi. 

Deux dispositifs ont successivement pris le relais de la loi Scellier : 

• Le dispositif Duflot en faveur de l’investissement locatif intermédiaire, permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % dans la limite de 300 000 € étalé sur neuf ans ;

• Le dispositif Pinel proposé par la loi de finances pour 2015 : ainsi, depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel remplace le dispositif Duflot en reprenant les principales conditions, mais avec quelques évolutions et des assouplissements.

Le principal avantage était de bénéficier d’une réduction d’impôt, le dispositif Scellier pouvant atteindre 25 % du prix de revient du logement.

Ce type d'investissement permettait également :

• de se créer un patrimoine immobilier ;

• de mieux préparer sa retraite ;

• ou encore d'obtenir un capital financier grâce à une éventuelle plus-value lors de la revente. 

Il n’y pas de prolongations possibles pour la loi Scellier classique. En revanche, vous pouvez effectuer une demande de prolongation pour le dispositif Scellier intermédiaire ou social, il est prolongeable deux fois 3 ans.

Ainsi, si vous avez investi en Scellier classique, plusieurs options sont possibles :

• revendre le logement en espérant réaliser une plus-value ;

• louer le logement au régime général sans réduction d’impôt ;

• louer abordable et bénéficier d’une déduction d’impôt en misant sur les plafonds de loyers ;

• investir de nouveau en locatif pour bénéficier des nouveaux dispositifs Pinel ;

• transformer votre logement en meublé et le louer en bénéficiant du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour bénéficier d’autres avantages fiscaux.

Pour proroger le dispositif Scellier, il suffit de cocher la case adéquate lors de la déclaration de revenus. Cela se fait uniquement pour un logement en Scellier intermédiaire au niveau de la page 7 de l'annexe 2042 RICI. 

Une fois que vous avez identifié les mentions « investissement en métropole et dans les DOM-COM » puis « investissement achevé en 2011 » ou « 2012 » selon votre cas, vous devez indiquer le montant de votre investissement dans la case correspondant à l'année de sa réalisation.

Les plafonds mensuels de ressources des locataires par m2 de surface pour les baux conclus ou renouvelés en 2022 varient selon plusieurs facteurs :

• Date de l'investissement ;

• Localisation du bien ;

• Secteur (libre ou intermédiaire).

En métropole

Pour le dispositif Scellier classique

Pour le dispositif Scellier intermédiaire

Pour bénéficier du dispositif Scellier intermédiaire, les revenus du locataire doivent respecter des plafonds de ressources annuelles qui varient en fonction du nombre de personnes à sa charge :

En Outre-Mer

Pour le dispositif Scellier classique

Pour le dispositif Scellier intermédiaire