Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : droits et obligations locatives

La loi 89-462 du 6 juillet 1989, aussi appelée loi Mermaz réglemente les rapports locatifs entre le bailleur et le locataire, notamment :

• Le droit au logement ;
• Les règles du contrat de location (durée, loyer, préavis de congé, dépôt de garantie, caution…) ;
• Les droits et obligations du propriétaire bailleur ;
• Les droits et obligations du locataire ;
• Le règlement des litiges ;
• etc.

Elle concerne principalement les biens suivants :

• Résidences principales ;
• Logements à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) ;
• Les annexes des logements (parking, garage, cave…) et accessoires aux biens (terrain, jardin…) loués par le même propriétaire ;
• Les locations vides ;
• Les locations meublées à usage de résidence principale.

Les logements de fonction, et certaines locations saisonnières sont généralement exclus du champ d'application de cette loi.

La loi Mermaz est applicable aux personnes physiques ou morales. Elle ne concerne pas les organismes sociaux (HLM par exemple).

Elle se décompose en trois parties principales :

• Les rapports entre bailleurs et locataires - dispositions générales (articles 1 à 25) ;
• Les rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés (25-3 à 25-11) ;
• Les rapports entre bailleurs et locataires dans le cadre d'un bail mobilité (articles 25-12 à 25-18).

La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue compléter et améliorer la loi du 6 juillet 1989 et ses décrets successifs, notamment en matière de location meublée.

Le chapitre 1  (article 1 à 9-1) définit le champ d'application de la loi, les types de locations auxquels elle s'applique, les exceptions et les règles régissant les contrats de location.

Le droit au logement (article 1)

Le droit au logement fait partie de la Constitution du 27 octobre 1946. Il a ensuite été proclamé par différentes lois : la loi Quilliot en 1982, la loi Mermaz en 1989, la loi Besson en 1990, loi contre les exclusions en 1998…

L'objectif de la loi de 1989 consiste à garantir un logement à chacun, à lutter contre le mal-logement, à mieux informer les bénéficiaires sur leurs droits.

Conformément à l'article 1 de la loi de 1989, un logement ne peut être refusé à quiconque pour motif discriminatoire, direct ou indirect.
En cas de litige, il appartient au bailleur de justifier son refus.

Le contrat de location (article 3)

L'article 3 de la loi encadre : 

• Le type de contrat imposé ;
• Le contenu de l'état des lieux ;
• Les diagnostics obligatoires.

Le bail doit être établi par écrit. Il doit mentionner plusieurs éléments indispensables, notamment :

• Le nom et l'adresse du bailleur ;
• Le nom du locataire ;
• La date d'effet du contrat et sa durée ;
• La désignation des biens loués ;
• Le montant du loyer ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• etc.

L'état des lieux (article 3-2)

L'état des lieux est établi à l'amiable entre les parties ou par un tiers mandaté. Il doit être rédigé en autant d'exemplaires que de parties. Il est joint au bail.

Il peut être rédigé par un commissaire de justice. Les frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le locataire dispose de 10 jours pour compléter l'état des lieux d'entrée rédigé lors de son installation dans le logement (éléments de chauffage par exemple).
En cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation compétente.

Le dossier de diagnostic technique (article 3-3)

Le bailleur a l'obligation d'informer son locataire en matière d'électricité, de performance énergétique… lors de la signature du bail ou de son renouvellement.

Aussi, les contrats de location signés depuis le 1er juin 2020 doivent intégrer un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant les diagnostics immobiliers suivants :

• Un constat de risque d'exposition au plomb ;
• Un diagnostic de performance énergétique ;
• Un état des risques naturels et technologiques (dans certaines zones) ;
• Un état d'installation intérieure d'électricité et de gaz le cas échéant ;
• Un rapport sur la présence de termites ;
• Un rapport sur la présence d'amiante ;
• Une carte relative au bruit (dans certaines zones proches d'un aérodrome).

Concernant les baux de location vides, la loi Boutin obligent les propriétaires à réaliser un diagnostic de la surface habitable qui doit figurer sur le bail.

Les frais d'agence (article 5)

La loi du 6 juillet 1989 réglemente également les frais prélevés par les agences immobilières.
Par conséquent, elles ne peuvent réclamer des commissions supérieures à un certain plafond défini en fonction de la surface louée et de la zone géographique.

La durée et la fin de bail (articles 10 & 11)

La durée d'un bail portant sur un logement vide est fixée à 3 ans minimum pour les propriétaires personnes physiques.
Elle est de 6 ans pour les bailleurs personnes morales.
Le contrat peut être reconduit tacitement ou renouvelé.

La Loi Pinel de 2015 permet aux bailleurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en louant un bien neuf non meublé comme résidence principale pour 6 ans.

S'agissant d'une sous-location de bail emphytéotique, lorsque le contrat de l'emphytéote se termine avant celui du sous-locataire, le bail conclu entre l'emphytéote et le sous-locataire se poursuit automatiquement avec le propriétaire jusqu'au terme du contrat de location.

L'article 11 fixe les conditions permettant au bailleur de reprendre son bien pour des raisons professionnelles ou familiales. Dans ce cas, il est possible de conclure un bail d'une durée variant de 1 an à 3 ans. Celui-ci indique le motif justifiant la durée réduite.
À l'arrivée de l'évènement, le locataire quitte le logement au terme prévu.
Si l'évènement n'a pas lieu, le contrat est réputé conclu pour une durée de 3 ans.

La résiliation (articles 12 et 15)

Le locataire peut résilier son bail à tout moment. Il doit toutefois respecter les conditions prévues par l'article 15, notamment :

En cas de congé émanant du locataire

La durée de préavis est de 3 mois.
Cependant, elle peut être de 1 mois dans certaines situations :

• Sur certaines communes (zones tendues) ;
• En cas d'obtention d'un premier emploi, d'une mutation, de licenciement… ;
• Lorsque l'état de santé du locataire justifie un déménagement (certificat médical) ;
• Pour les locataires qui bénéficient du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation adulte handicapé (AAH) ;
• S'il est attribué au locataire un logement social.

En cas de congé émanant du bailleur

Le délai de préavis est de 6 mois. Le propriétaire doit justifier sa décision. Celle-ci doit être légitime et sérieuse.

Le propriétaire peut donner congé pour vente du bien non occupé 

Dans ce cas, le locataire dispose d'un droit de préemption. 
Si le propriétaire souhaite vendre le logement loué, c'est-à-dire avec le locataire en place, il n'est pas obligé d'en informer le locataire, et n'a pas à lui adresser un congé pour vente.

La lettre de congé doit mentionner le prix et les conditions de la vente. Elle doit être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

La fixation et la révision du loyer (articles 16 à 25-2)

Fixation du loyer (article 17)

Pour assurer le bon fonctionnement du marché, la loi du 6 juillet 1989 règlemente les conditions de fixation du montant du loyer, et celles relatives à ses augmentations ou à ses réductions.

Le bailleur fixe librement le coût de la location. 

Toutefois, si le bien présente une classe énergétique F ou G, la nouvelle location ne peut donner lieu à une augmentation du prix de la location. En effet, le montant ne peut alors excéder celui du dernier loyer appliqué au précédent propriétaire.

Révision du loyer (article 17-1)

Lorsque le contrat de location prévoit une clause d'indexation du loyer, l'augmentation intervient tous les ans à la date prévue ou au terme de chaque année du bail.

L'augmentation de loyer ne peut être supérieure à l'indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre.
 
Si aucune clause n'est prévue dans le bail concernant la date de référence, le calcul de l'augmentation est basé sur le dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

Le bailleur doit réviser le loyer dans le délai d'un an suivant sa prise d'effet. À défaut, il est réputé avoir renoncé à l'augmentation pour l'année écoulée.

Lorsque la surface habitable du logement loué est inférieure de plus de 1/20 è à celle inscrite sur le bail, l'article 3-1 de la loi prévoit que le locataire lésé peut réclamer une réduction de loyer proportionnelle à l'écart constaté.

Fixation du loyer en cas de renouvellement de bail (article 17-2)

En cas de renouvellement de bail, le propriétaire peut réévaluer le montant du loyer si celui-ci a été manifestement sous-évalué.

Il propose au locataire, au moins 6 mois avant la fin du contrat, un nouveau loyer fixé en tenant compte des prix constatés dans le voisinage pour des biens comparables. Il doit présenter au moins 3 références ou 6 dans les communes de plus d'un million d'habitants.

La hausse de loyer s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du bail.

Le dépôt de garantie et caution (article 22, 22-1 à 22-2)

Le dépôt de garantie doit être prévu dans le contrat de location.

Son montant en location vide est plafonné à un mois de loyer hors charges. Il est dû au moment de la signature du bail.

À la fin de la location, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans le délai d'un mois à dater de la remise des clés s'il n'existe aucune dégradation.

Lorsque des réparations sont nécessaires, il doit être restitué dans un délai maximal de deux mois, déduction faite du coût des travaux.

S'il s'agit d'un logement situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision maximum de 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Il dispose d'un délai d'un mois après l'approbation définitive des comptes de l'immeuble pour restituer la somme au locataire.

Le cautionnement n'est pas autorisé si le bailleur a souscrit une assurance contre les risques locatifs, sauf s'il s'agit d'un bail étudiant.

Interdiction des clauses abusives (article 4)

L'article 4 de la loi de 1989 liste les clauses qui seraient réputées non écrites si elles étaient incluses dans le bail. On retrouve notamment :

• Une clause obligeant le locataire à laisser visiter le logement en cas de vente, les jours fériés ou plus de deux heures par jour ;
• L'obligation de souscrire une assurance auprès de la compagnie imposée par le bailleur ;
• L'interdiction pour le locataire d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle au sein du logement ;
• La facturation de l'état des lieux de sortie établi entre les parties ;
• L'interdiction d'héberger des personnes de manière occasionnelle ;
• Etc.

Délivrance du bail et ses annexes

Le propriétaire doit remettre au locataire une copie du bail signé et un dossier de diagnostic technique.

Délivrance d'un logement décent (article 6)

Un logement décent doit répondre à plusieurs conditions :

• Absence de risques pour la sécurité et la santé du locataire ;
• Absence de nuisibles ou de parasites ;
• Bon état d'usage et de réparation ;
• Seuil de performance énergétique minimum (pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2023, le logement doit présenter une consommation d'énergie inférieure à 450 kWh au m2/an, soit une étiquette G) ;
• Eléments d'équipements indispensables au locataire.

Quittance de loyer (article 21)

Le bailleur doit délivrer gratuitement une quittance de loyer au locataire qui la réclame.

Elle mentionne le détail des sommes payées (loyer et charges). 

En cas de paiement partiel du loyer, le propriétaire délivre un reçu.

Réparations dans le logement (article 6c)

En cours de bail, le propriétaire qui est informé par son locataire de désordres dans l'appartement doit réaliser les travaux si ceux-ci lui incombent.

En effet, il est tenu d'entretenir le logement et de le maintenir en bon état (changement d'une fenêtre, remplacement de la chaudière…). 

Troubles de voisinage (articles 4g, 6-1)

Le bailleur doit prévenir son locataire si les voisins se plaignent de :

• Nuisances sonores ou olfactives ;
• Violences ;
• Dégradations ou encombrement des parties communes ;
• Non-respect du règlement de copropriété.

Il lui adresse une lettre recommandée avec avis de réception, et lui demande de faire cesser les troubles.

Les devoirs du locataire sont listés dans l'article 7 de la loi. 

Payer le loyer

Le locataire doit payer le montant de son loyer et des charges récupérables. À défaut, le bailleur peut demander la résiliation du contrat de location.

Souscrire une assurance habitation

Le locataire doit souscrire une assurance pour le bien loué. 

En l'absence d'assurance, si une clause résolutoire est prévue dans le contrat de bail, le propriétaire peut faire délivrer un commandement d'exécution. Si le locataire ne répond pas dans le délai d'un mois, le bailleur peut demander la résiliation du contrat.

Réparer les dégradations causées

Le locataire est responsable des dégradations qu'il cause au cours du bail. 

Il peut être dispensé des réparations s'il parvient à prouver le cas de force majeure ou une faute du bailleur.

Si les dégradations sont dues à la vétusté du bien (usure naturelle et normale liée au temps), le locataire ne peut être tenu pour responsable. Les réparations sont à la charge exclusive du propriétaire.

Assurer l'entretien courant du logement

L'occupant du logement doit assurer l'entretien courant et les menues réparations du bien et de ses équipements, notamment :

• L'élagage des arbres et arbustes du jardin ;
• Le nettoyage des auvents, terrasses, marquises ;
• L'entretien des parties mécaniques des portes et fenêtres ;
• L'entretien des stores ;
• Les petits raccords de peintures et de tapisseries ;
• Le remplacement des faïences ;
• L'entretien du paquet, les raccords de moquette… ;
• L'entretien des canalisations de gaz ;
• La vidange des fosses septiques ;
• L'entretien des installations de chauffage, eau chaude et la robinetterie ;
• etc.

Permettre l'accès au logement pour travaux

Le locataire doit permettre au propriétaire d'accéder au logement lorsque des travaux nécessaires doivent être entrepris dans les parties communes ou les parties privatives.

Obligation de respecter la destination des lieux

Le locataire ne doit pas modifier la destination du bien sans l'autorisation écrite du propriétaire.

En l'absence d'accord, ce dernier peut exiger la remise en état du bien au moment du départ du locataire.

Par ailleurs, le locataire a le droit de réaliser des travaux d'amélioration destinés à adapter l'habitation aux personnes en situation de handicap ou des travaux de rénovation énergétique, à ses frais.
Ils doivent faire l'objet d'une demande écrite adressée au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.
Sans réponse dans les deux mois, la demande vaut acceptation.
Le bailleur ne peut exiger la remise en état du logement à la fin du contrat.

Usage paisible du logement (article 6 b)

Le locataire a le droit à un usage paisible du logement qu'il loue. Le bailleur doit veiller à ce que le bien ne présente aucun vice ou défaut faisant obstacle à cette sérénité, sauf ceux mentionnés expressément dans l'état des lieux d'entrée.

La loi Elan de 2014 réforme le secteur du logement et de la construction pour favoriser l'accès au logement en l'adaptant aux besoins des particuliers.

En cas de décès ou d'abandon du domicile (article 14)

Dans le cas où le locataire abandonne le domicile, la loi prévoit que le contrat de location se poursuit au profit :

• Du conjoint (article 1751 du Code civil) ;
• Des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins an à compter de la date de son départ ;
• D'un partenaire de pacte civil de solidarité ;
• Des ascendants, concubins notoires ou personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à compter de la date de l'abandon.

En cas de décès du locataire, le bail est transféré d'office :

• Au conjoint survivant ;
• Aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
• Au partenaire de PACS ;
• Aux ascendants, concubins notoires ou personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Si personne n'est éligible, le bail est résilié de plein droit.

Réalisation des travaux et réparations (article 6d)

Le locataire a le droit d'aménager son logement comme il le souhaite, à condition de ne pas dégrader le bien et de ne pas transformer la destination de la chose louée. Le bailleur ne peut donc pas s'opposer à la volonté d'un locataire de repeindre les murs en noir par exemple.

Conformément à une jurisprudence de la Cour d'appel de Paris en date du 12 octobre, l'occupant peut faire quelques aménagements du bien avec des structures légères et démontables. Celles-ci ne doivent pas impacter le gros œuvre. 

Le bailleur peut exiger la remise en état du bien au terme du contrat de location.

Colocation et sous-location (article 8)

La sous-location

Elle n'est pas interdite à condition d'être acceptée par écrit par le bailleur.
Le locataire doit informer son propriétaire de son intention de sous-louer par lettre recommandée avec avis de réception ou par notification d'un commissaire de justice. 
La notification doit préciser le montant du loyer demandé au sous-locataire et la durée du contrat.

La colocation

La colocation peut faire l'objet d'un contrat unique ou de plusieurs contrats.

• Dans le cadre d'un seul contrat, celui-ci doit être signé par tous les colocataires. Ils bénéficient des mêmes droits et obligations.
  Le bailleur peut demander le paiement du loyer entier en une seule fois. S'il existe une clause de solidarité, chacun est responsable de l'intégralité du loyer.
  Chaque colocataire peut donner congé à tout moment. Le sortant reste solidaire des autres colocataires si le bail prévoit une clause de solidarité.
  Le dépôt de garantie n'est restitué qu'au départ du dernier colocataire. La solidarité cesse au moment où le colocataire sortant est remplacé. À défaut, elle s'éteint 6 mois après la fin du préavis du locataire sortant.
  
• Dans le cadre d'une colocation faisant l'objet de plusieurs contrats, chaque colocataire signe son propre bail.
  Il dispose de la jouissance exclusive d'une pièce spécifique et de la jouissance des pièces partagées (cuisine, salle de bains…).
  Les conditions de colocation sont stipulées dans le bail.
  Chaque pièce doit avoir une superficie d'au moins 14 m2 et un volume de 33 m3.
  En cas de départ anticipé d'un colocataire, le propriétaire n'est pas tenu de lui restituer sa quote-part de dépôt de garantie.

En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire, chacun d'eux peut s'adresser à la commission départementale de conciliation (CDC). Elle est compétente pour les litiges liés à :

• L'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges locatives et les réparations ;
• Les congés imposés par l'article 15 de la loi ;
• Les caractéristiques du logement édictées par l'article 6, alinéas 1 et 2 ;
• etc.

La commission rend son avis dans les deux mois de la saisine.
Si le bailleur et le locataire ne parviennent pas à trouver un accord, elle émet un avis dans lequel elle expose la situation. Ce document peut être transmis au juge par l'une des parties.
Si la conciliation aboutit, la commission rédige un document de conciliation.

Lorsque le logement loué n'est pas décent, le locataire peut demander au propriétaire de le mettre en conformité. Si ce dernier ne donne pas suite dans les deux mois, le locataire peut saisir la CDC.

Champ d'application

La loi du 6 juillet 1989 s'applique également aux logements meublés dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire. Celui-ci doit occuper le bien au moins huit mois dans l'année.

L'article 25-4 définit les critères d'un logement meublé. Il s'agit d'un logement décent, suffisamment équipé pour qu'un locataire puisse y vivre convenablement. 
La liste du mobilier obligatoire est fixée par décret (article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015)

Par ailleurs, la loi de 1989 ne s'applique pas :

• Aux logements-foyers ;
• Aux logements conventionnés avec l'État  ;
• Aux logements de fonction.

Durée du bail meublé

Le contrat de location meublée est conclu pour une durée minimum de 1 an. En l'absence de congé, le bail est reconductible tacitement pour un an.

La durée d'un bail consenti à un étudiant peut être réduite à 9 mois. La tacite reconduction n'est pas permise.

Résiliation du contrat de location d'un logement meublé

Le locataire peut résilier son contrat de location à tout moment, en observant un préavis de 1 mois.

Le bailleur doit respecter un délai de préavis de 3 mois s'il souhaite donner congé à son locataire. La résiliation n'est possible qu'à l'échéance du contrat et pour un motif réel et sérieux (par exemple, un congé pour vente).

Champ d'application

L'article 25-12 de la loi Mermaz donne la définition du bail mobilité. Il s'agit d'un contrat de location d'une durée courte (de 1 à 10 mois maximum). Il n'est ni renouvelable ni reconductible.

Il concerne les locataires qui sont dans l'une des situations suivantes :

• En formation professionnelle ;
• En études supérieures ;
• En contrat d'apprentissage ;
• En stage ;
• Engagés volontairement dans le cadre d'un service civique ;
• En mutation professionnelle ou en mission temporaire (travailleurs en intérim ou saisonniers).

Le bail doit être établi par écrit, et comporter toutes les mentions obligatoires listées dans l'article 25-13.

Loyer et dépôt de garantie

Le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire du logement. Il ne peut être révisé durant le bail.

Le bail mobilité ne permet pas au bailleur de réclamer un dépôt de garantie.

Résiliation anticipée

Le locataire peut résilier le bail à tout moment. Il doit cependant respecter les conditions de préavis fixées par la loi. Le délai de préavis est d'un mois.

Le congé doit être adressé :

• Par lettre recommandée avec avis de réception ;
• Par acte de commissaire de justice ;
• Ou remis en main propre.