Comment louer son appartement à une entreprise ?

L'un des avantages à louer son appartement à une entreprise est que le bailleur bénéficie d'une plus grande sérénité dans le paiement du loyer. Pour cela, il peut soit recourir à une agence soit louer sans intermédiaire.

Louer son appartement à une entreprise par l'intermédiaire d'une agence

Il existe des agences immobilières et des sites internet spécialistes de la location d'appartements ou de maisons de fonction vides ou meublés.

Leur clientèle d'affaires recherche généralement des biens pour :

• Des déplacements professionnels de court ou de long terme ;
• Y loger des expatriés venant d'entreprises situées à l'étranger ;
• Loger des salariés susceptibles de travailler ou de suivre une formation de plusieurs mois ou plusieurs années.
• Loger des cadres de l'entreprise pour des raisons pratiques ;
• etc.

Louer son appartement à une entreprise sans agence

Tout propriétaire peut louer son logement à une entreprise sans intermédiaire. Il faut cependant noter que les grandes entreprises préfèrent généralement confier leurs recherches à des agences de location.

Le propriétaire qui loue seul son logement à une entreprise doit être attentif à toutes les clauses du contrat, notamment en matière de défaut de paiement. Il est essentiel de vérifier la solidité financière de l'entreprise.

Sous-louer son appartement à une entreprise

Pour sous-louer son appartement à une entreprise, le locataire doit respecter certaines exigences, notamment :

• Vérifier que le bail n'exclut pas expressément la sous-location ;
• Obtenir l'accord écrit du propriétaire du logement ;
• Signer un contrat de sous-location.

Le type de contrat pour une location entre particulier et entreprise 

Le contrat pour louer un appartement à une entreprise dépend de l'activité que celle-ci envisage d'exercer dans le logement.

Le bail civil pour un logement de fonction

Lorsque l'entreprise loue un logement à un propriétaire pour le mettre à la disposition de ses salariés au titre d'un logement de fonction, les parties signent un bail logement de fonction. Le contrat est établi entre le propriétaire et le représentant de la société. 
Le bail de logement de fonction est un bail régi par le Code civil. Il concerne les biens loués vides ou meublés. 
Il n'existe pas de modèle type spécifique à la location d'un logement à une entreprise.

Le bail commercial ou professionnel

Les parties peuvent signer un bail commercial ou professionnel si l'entreprise souhaite utiliser le logement pour exercer une activité commerciale ou professionnelle. 
Dans ce cas, le logement initialement destiné à un usage d'habitation doit faire l'objet d'un changement d'usage avant la signature du bail.

Il s'agit d'un bail civil, c'est-à-dire régi par le Code civil. Ses conditions sont plus souples, à savoir :

• La durée du bail : elle est fixée librement entre les parties. Le contrat peut être renouvelable. Dans le cas contraire, le bail prend fin automatiquement au terme prévu ;
• Le loyer : il est fixé librement. Il doit toutefois correspondre à la valeur locative du logement ;
• Le dépôt de garantie : il est libre et versé par l'entrepreneur ;
• La résiliation du bail : le bail peut être résilié par l'une ou l'autre des parties. Elles doivent cependant respecter le délai de préavis prévu dans le contrat de location.

Par ailleurs, le bail peut contenir des clauses spécifiques, notamment :

• L'obligation de soumettre le changement d'occupant à l'accord du propriétaire ;
• La résiliation du bail en cas de rupture du contrat de travail de l'occupant ;
• La durée minimum durant laquelle la société ne peut pas donner congé ;
• etc.

Les documents nécessaires à la rédaction d'un bail avec une entreprise

Pour signer un contrat de location avec une entreprise, le propriétaire du logement doit réclamer plusieurs documents à la société locataire :

• Un extrait bis pour s'assurer de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
• Les trois derniers bilans afin de vérifier sa santé financière ;
• Un extrait de ses statuts. Ce document précise l'identité du ou des gérants qui sont autorisés à signer au nom et pour le compte de la société.

S'il s'agit d'une société récente, le propriétaire peut réclamer la caution solidaire du dirigeant. En cas de défaut de paiement des loyers, l'employeur s'engage à payer ses dettes sur son patrimoine personnel. Le bailleur peut aussi demander une caution bancaire.

Dans le cas d'une multinationale, la solvabilité est généralement solide. Le propriétaire réclame uniquement la procuration donnant tout pouvoir au signataire du bail pour engager l'entreprise. Pour faciliter le suivi de la location, la société fournit au propriétaire les coordonnées d'un service ou d'un interlocuteur dédié.

Par ailleurs, il convient d'annexer les documents qui concernent tous les contrats de location :

• Dossier de diagnostics techniques immobiliers obligatoires.
  Il comprend les éléments suivants : le diagnostic de performance énergétique, l'état des risques naturels et technologiques (cas d'un logement situé dans une zone à risque), l'état de présence de termites, le constat de risque d'exposition au plomb (pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949), l'état des installations intérieures d'électricité et de gaz, les informations sur les nuisances aériennes le cas échéant ;
• État des lieux d'entrée et de sortie ;
• Attestation d'assurance de l'entreprise concernant les risques locatifs ;
• Copie du règlement de copropriété.

Cas d'une location vide

Si le bien est loué vide à la société, le propriétaire déclare les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers de sa déclaration de revenus (numéro 2042).

• Lorsque les revenus bruts issus de la location ne dépassent pas 15 000 € hors charges, ils sont soumis, sauf cas exceptionnels, au régime du micro-foncier.
• Lorsque les revenus bruts sont supérieurs à 15 000 €, lorsque la location est exclue du régime de micro-foncier ou encore par choix exprès du propriétaire, celui-ci est imposé au régime réel d'imposition.

Cas d'une location meublée

Dans le cadre d'un contrat de location meublée, les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le propriétaire dépose une déclaration n° 2042-C-PRO complémentaire à la déclaration de revenus n° 2042.

• Lorsque le montant des revenus locatifs ne dépasse pas 77 700 €, le bailleur est soumis au régime du micro-BIC s'il n'opte pas pour le régime de bénéfice réel.
• Lorsque le montant des recettes des locations meublées dépasse 77 700 €, il est soumis au régime de bénéfice réel.