Qu'est ce qu'un logement de fonction et quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Un logement de fonction est un bien à usage d'habitation mis à la disposition d'un salarié ou d'un fonctionnaire par son employeur. 

Le logement de fonction est un avantage en nature. Il fait partie de la rémunération du salarié.

Cet avantage est mis à la disposition du salarié à titre gratuit ou moyennant une infime participation. Cette somme ne peut en aucun cas être assimilée à un loyer.

On distingue 2 types de logements de fonction :

• Le logement de fonction « d'utilité de service » : il est attribué au salarié pour des raisons pratiques, lorsqu'une présence constante sur le lieu de travail est requise.
  L'employeur prend en charge le montant du loyer. Il peut toutefois demander une légère participation au locataire.
• Le logement de fonction « de nécessité absolue » : il est consenti à un salarié contraint de s'expatrier pour les besoins de ses fonctions professionnelles.
  L'employeur prend en charge le montant du loyer et des charges.

L'appartement de fonction peut aussi être le fruit d'une marque de reconnaissance et une gratification de la part de l'employeur envers son salarié.

Le locataire est en droit de refuser un logement de fonction. 

Le bailleur et le locataire peuvent définir librement les clauses du contrat de location du logement (bail civil).

Le bien constitue généralement la résidence principale du bénéficiaire. 

Cependant, si l'occupant est déjà propriétaire d'un logement, l'appartement de fonction peut alors être considéré comme sa résidence secondaire.

Les fonctionnaires (personnel de l'éducation nationale, gendarme,...)

Les logements de fonction au sein de la fonction publique sont régis par les articles L721-1 à L721-5 du Code général de la fonction publique.

Ils sont fréquemment attribués à des agents de l'État :

• Des directeurs d'hôpitaux, d'établissements scolaires… ;
• Des hauts fonctionnaires ;
• Des gendarmes et militaires ;
• Des ministres ;
• Des professeurs des écoles ;
• Des ambassadeurs et attachés diplomatiques ;
• etc.

Les salariés du secteur privé

Les salariés des entreprises privées peuvent aussi bénéficier d'un logement de fonction, notamment :

• Les cadres et dirigeants d'entreprises ;
• Les salariés de l'hôtellerie ;
• Les gardiens et concierges de catégorie B ;
• etc.

Par ailleurs, un employeur peut être obligé de mettre un appartement de fonction à la disposition d'un salarié s'il existe :

• Une convention collective spécifique au secteur d'activité ;
• Une décision unilatérale du chef d'entreprise ;
• Une clause particulière dans le contrat de travail.

Les obligations du bailleur

Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparation.

Il peut s'agir d'une maison ou d'un appartement. Le bien peut être meublé ou vide.

La surface du logement de fonction ne doit pas être supérieure à 80 m2 par bénéficiaire et 20 m2 supplémentaires par personne à charge.

Le propriétaire doit entretenir le bien, et procéder à toutes les réparations autres que les réparations locatives afin d'assurer son maintien en bon état.

Par ailleurs, le bailleur doit assurer à l'occupant une jouissance paisible du bien.

Il n'a pas le droit de s'opposer aux aménagements qui n'entraînent pas une transformation du logement de fonction.

En contrepartie de ces obligations, le bailleur bénéficie d'avantages à louer son logement à une société, tels que :

• En termes de fiscalité, le loyer versé par la société devient une charge déductible de son bénéfice imposable ;
• Le propriétaire reçoit un revenu supplémentaire chaque mois, qui peut être cumulé avec l'allocation chômage d'aide au retour à l'emploi (ARE) ;
• Le bailleur peut prélever des fonds de sa société à des fins personnelles, sans être soumis à des charges sociales ;
• La gestion comptable et administrative est simplifiée. Si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €, le propriétaire peut les déclarer selon le régime du micro-foncier, bénéficiant d'un abattement forfaitaire de 30 %.

Les obligations de l'occupant 

Le salarié ou le fonctionnaire qui bénéficie d’un logement de fonction doit respecter certaines obligations, notamment :

• Se conformer aux termes prévus dans le contrat ;
• User du logement à des fins professionnelles ;
• Veiller à la bonne utilisation du logement et à son entretien ;
• Payer le montant de sa participation le cas échéant, et des charges (électricité, eau, gaz) selon les conditions fixées dans le bail ;
• Déclarer aux impôts le logement comme un avantage en nature dans sa déclaration de revenus ;
• Souscrire une assurance logement conformément à l'article R 1214-71 ;
• Jouir du bien paisiblement et conformément à sa destination ;
• Assurer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont liées à la vétusté du bien, à une malfaçon, un vice de construction, ou s'il s'agit d'un cas fortuit ou de force majeure ;
• Etc.

L'assurance habitation d'un logement de fonction n'est pas toujours obligatoire. En effet, on distingue 2 cas :

• L'employeur est propriétaire du logement mis à la disposition du salarié. Le locataire n'est pas obligé de souscrire une assurance habitation.
  Il est conseillé de demander au bailleur s'il a souscrit une assurance couvrant les occupants du logement afin d'éviter la souscription inutile de deux assurances ;
• Le propriétaire du logement de fonction est une tierce personne. Dans ce cas, l'assurance habitation est obligatoire.

Il est important de rappeler que l'assurance contre les risques locatifs ne couvre que les dommages causés au logement en cas d'incendie, d'explosion et les dégâts des eaux. 

Pour garantir les biens et les personnes, le locataire doit souscrire une assurance multirisque habitation. Elle comprend notamment :

• Une garantie responsabilité civile vis-à-vis des tiers, des voisins… ;
• Une garantie contre les dommages aux biens en cas de sinistre (vol, bris de vitres…) ;
• La défense pénale et les recours en cas d'accident ;
• Une assistance à domicile (plomberie, serrurerie…).

La taxe d'habitation pour un logement de fonction

Lorsque le logement de fonction est considéré comme la résidence principale du salarié, la taxe d'habitation ne s'applique plus depuis le 1er janvier 2023.

Si le logement constitue la résidence secondaire du locataire, celui-ci est redevable de l'impôt.

L'avantage en nature et l'Urssaf

Le logement de fonction constitue un avantage en nature logement. Il est soumis aux cotisations sociales. Il est pris en compte dans le calcul de l'impôt sur le revenu.

On distingue deux situations :

• Si l'employeur met le bien à la disposition du salarié gratuitement, il doit évaluer le montant de l'avantage en nature afin de régler les cotisations sociales (évaluation forfaitaire ou valeur locative) ;
• Si l'employeur paie le loyer pour le salarié (paiement direct ou remboursement), il s'agit d'un avantage en espèces. Dans ce cas, le total des sommes est soumis au paiement des cotisations de Sécurité sociale.

La déclaration fiscale du logement de fonction

Le salarié qui bénéficie d'un appartement doit déclarer cet avantage en nature logement auprès du service des impôts. 

L'avantage est évalué de manière forfaitaire ou d'après la valeur locative cadastrale au choix de l'employeur. Le montant est ensuite rapporté à la rémunération du salarié.

L'évaluation de l'avantage logement de fonction est donc compris dans le montant du salaire inscrit dans la déclaration de revenus préremplie du salarié.

En cas de rupture du contrat de travail

Le salarié doit restituer le logement de fonction à son employeur avant la fin du délai de préavis dès lors que le contrat de travail est rompu.

Si le bail est établi au nom du salarié (loyer remboursé par l'employeur), l'entreprise doit respecter les conditions de résiliation du bail de location.

En cas de départ à la retraite de l'occupant

Au moment de son départ à la retraite, le salarié quitte le logement de fonction qu'il occupe. En effet, la fin de son contrat de travail met généralement fin à son droit d'occuper le logement.

S'il refuse de partir alors que l'employeur lui demande de quitter le logement, il est considéré comme un occupant sans droit ni titre. Le propriétaire a le droit de récupérer son bien. (Cass. Civ. 3, 25/03/2021, N 20-10.947).