Quelles sont les obligations du bailleur concernant le chauffage collectif ?

Depuis le 25 octobre 2020, toutes les copropriétés équipées d’un chauffage collectif doivent installer un dispositif d’individualisation de la consommation pour chaque logement : compteur individuel ou répartiteur de frais de chauffage (module installé directement sur les radiateurs). 

Ces systèmes permettent aux locataires de mieux évaluer et mieux ajuster leurs consommations de chauffage et d’eau chaude et de payer ce qu’ils consomment réellement. On estime que les logements équipés diminuent leur consommation, et donc leur coût, de 10 à 15 % en moyenne : un bon plan pour la planète et pour le porte-monnaie !

Enfin, lorsque l’individualisation de la consommation est en place, le propriétaire bailleur doit obligatoirement informer son locataire concernant sa consommation de chauffage et d’eau chaude, et ce, tous les mois, via un relevé précisant :

• La quantité d’énergie consommée durant le mois précédent ;
• Le prix unitaire de l’énergie utilisée ;
• Le coût appliqué au locataire selon sa propre consommation d’énergie ;
• Le comparatif avec la consommation de l’année passée sur la même période, ainsi qu’avec la consommation d’un utilisateur moyen.

Comme l’installation technique de ces solutions est parfois complexe (voire impossible) ou trop coûteuse (par rapport aux économies réalisables) à mettre en place dans certains bâtiments, les copropriétés concernées peuvent, à condition que ce soit justifié, obtenir une dérogation et continuer de répartir les coûts au prorata de la surface des appartements, et non de la consommation réelle. Dans ce cas, la provision sur charges payée par le locataire s’établit sur cette base. 

Qu’il soit équipé d’un système de chauffage collectif ou non, un bien loué dans un immeuble en copropriété doit pouvoir fournir un certain confort.

18°C dans les immeubles construits depuis le 1er juin 2001

D’après l’article R171-11 du Code de la construction et de l'habitation, la température relevée dans un logement loué à titre d’habitation doit être de 18°C minimum dans chaque pièce. Dans le cas contraire, le locataire est en droit de demander au propriétaire bailleur la réalisation de travaux pour répondre à cette obligation.

Réglementation pour les logements construits avant le 1er juin 2001

La loi ne précise pas de seuil minimum de température à atteindre pour les bâtiments les plus anciens, mais l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que l’occupant d’un bien en location doit pouvoir se chauffer normalement. 

En cas de litige, on peut donc s’appuyer sur la norme dans les constructions récentes (18°C minimum) ou se rappeler que l’article R131-20 du Code de la construction et de l'habitation, bien qu’abrogé en décembre 2015, précisait qu’un logement devait pouvoir être chauffé à 19°C.

Tout comme le Diagnostic de performance énergétique (DPE) pour un appartement ou une maison individuelle, le DPE collectif évalue la performance énergétique d’un bâtiment dans sa globalité, incluant les parties communes de l’immeuble. 

Jusqu’en 2021, toute copropriété équipée d’un système collectif de chauffage, de climatisation ou de production d’eau chaude, devait réaliser des diagnostics : un audit énergétique pour les copropriétés de plus de 50 lots et un DPE collectif pour celles de moins de 50 lots (le DPE collectif pouvait remplacer le DPE individuel). 

Les choses changent à compter de 2021 avec la loi Elan qui transforme le DPE collectif :

• Toutes les copropriétés à chauffage collectif seront désormais concernées, pour harmoniser les diagnostics (obligation à partir de 2024 jusqu’en 2026 pour les plus petites copropriétés) ;
• Le DPE collectif ne pourra plus se substituer au DPE individuel : le propriétaire bailleur aura la charge d’en faire réaliser un ;
• Le DPE sera ainsi « opposable », c’est-à-dire qu’un locataire qui estime que la consommation d’énergie est bien plus élevée qu’annoncée, pourra faire réaliser un autre diagnostic pour comparaison. Si des écarts préjudiciables sont relevés, le locataire pourra demander une compensation au propriétaire et réclamer des travaux. 

Ces contraintes supplémentaires visent à mieux informer les propriétaires sur l’état de leur bien et à les encourager dans la rénovation énergétique des bâtiments les moins performants. Avec l’opposabilité du DPE, c’est d’ailleurs un enjeu pour les bailleurs qui engagent leur responsabilité.