Chauffage collectif : fonctionnement, règlementations, coûts, avantages et inconvénients

On parle de chauffage collectif dans un bâtiment lorsque tous les espaces (logements d’habitation, parties communes, etc.), sont chauffés grâce à un système central de chaufferie qui produit de la chaleur et la distribue à travers le réseau de plomberie et les radiateurs, planchers chauffants ou autres équipements. 

Techniquement, la chaudière chauffe de l’eau qui va ensuite circuler à travers :

• Un réseau de distribution monotube, constitué de points d’émission de chaleur (radiateurs) raccordés en série. Il s’agit généralement de vieux immeubles ;
• Un réseau bitube, composé de deux circuits : le premier transporte l’eau chaude jusqu’aux radiateurs, l’autre renvoie l’eau refroidie vers la chaufferie. La plupart des résidences collectives sont équipées de la sorte, permettant une meilleure répartition de chaleur ;
• Un chauffage individuel centralisé (CIC), construit à partir d’une colonne d’eau chaude montante et de plusieurs réseaux de distribution (un par logement de l’immeuble). De nombreuses constructions neuves s’équipent ainsi pour que chaque appartement dispose d’un réseau indépendant, mieux réglable et moins énergivore.

C’est le syndic de copropriété qui gère l’installation, la maintenance et l’approvisionnent en combustible, dont les coûts sont ensuite répercutés aux copropriétaires.

Gaz, fioul, bois, réseau urbain, géothermie… quelles solutions pour alimenter un chauffage collectif central ?

Il existe plusieurs types de chauffages collectifs, mais la majorité des immeubles concernés utilisent le gaz naturel comme source d’énergie. Cependant, la tendance est plutôt à la mise en place de solutions liées aux énergies renouvelables ou hybrides. Voyons les différentes options qui existent :

• Le gaz naturel représente 70 % des installations de chauffage collectif. Apprécié pour sa sensation de confort et sa facilité d’entretien, il est (ou plutôt était) aussi considéré comme le combustible le plus économique, mais la flambée des prix en 2021 a fait chauffer les factures.
  Avec l’application de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), l’installation de chaudières fonctionnant uniquement au gaz sera interdite à partir de 2025 en logements neufs, sauf s’il s’agit d’un système « très haute performance » utilisant du biogaz, ou des systèmes hybrides mêlant gaz et solutions thermodynamiques ;
• Le fioul, bien qu’il soit efficace au niveau thermique, est beaucoup moins utilisé, car il est coûteux (achat du carburant et entretien) et génère de la pollution. Dans tous les cas, l’installation de chaudière au fioul en habitat collectif et individuel est interdite depuis juillet 2022 ;
• Le bois, encore peu répandu, est un combustible attractif, car son prix reste accessible (même si la tendance est à la hausse), et qu’il s’agit d’une ressource renouvelable qui peut être consommée localement. Toutefois, il convient mieux à des petites copropriétés et implique un espace de stockage important pour les granulés ;
• Enfin, d’autres types de chauffage collectif peuvent être installés, mais sont assez peu utilisés : les chaudières électriques dont l’installation est simple, mais coûteuse à l’usage ; la pompe à chaleur, qui nécessite encore d’être perfectionnée pour des installations collectives ; ou le réseau de chaleur urbain, qui permet aux bâtiments de se connecter à une chaufferie externe produisant de la chaleur pour toute une zone d’habitation.

À quelle date le chauffage collectif est-il allumé et arrêté (période de chauffe) ?

Aucun texte juridique ne précise de date de mise en route ou d’arrêt pour le chauffage collectif en copropriété, mais dans la plupart des immeubles collectifs, la période de chauffe s'étend du 15 octobre au 15 avril. 

La décision appartient au syndic ou au gestionnaire de l’immeuble qui se réfère d’abord au règlement intérieur et au vote éventuel des copropriétaires, puis ajuste la date en fonction des régions, du climat, des températures extérieures et du niveau d’isolation thermique du bâtiment. 

Cependant, les occupants des logements (locataires et propriétaires résidents) peuvent demander au syndic de mettre en route le chauffage plus tôt, si le contrat avec le chauffagiste le permet, et à condition que la demande soit partagée par plusieurs personnes et justifiée par des températures plus basses qu’à l’accoutumé.

Le syndic peut accepter ou refuser s’il considère la demande injustifiée, afin d’éviter les surcoûts engendrés par un allumage précoce. À l’arrivée des beaux jours, la démarche est la même pour proposer un arrêt anticipé du chauffage collectif.

Chauffage collectif et température minimale : que dit la loi ?

Selon le Code de la construction et de l'habitation, la température minimale d’un logement d’habitation (soumis à un système de chauffage collectif ou non) dépend de la date de dépôt du permis de construire :

• Depuis le 1er juin 2001 : la température relevée doit pouvoir être stabilisée à 18°C minimum dans chaque pièce. Si ce n'est pas le cas et que le logement est loué, le locataire peut exiger la réalisation de travaux par le propriétaire bailleur pour remédier au problème ;
• Avant le 1er juin 2001 : la loi ne définit pas de seuil minimal et indique seulement que l’occupant du bien doit pouvoir se chauffer normalement. Toutefois, on peut s’appuyer sur l’article R131-20 du Code de la construction et de l'habitation qui précise qu’une température moyenne de 19°C doit pouvoir être constatée dans chaque pièce du logement.

Depuis le 25 octobre 2020, la plupart des immeubles équipés d’un chauffage collectif doivent avoir installé des compteurs individuels permettant de déterminer la quantité de chaleur consommée par chaque logement, afin d’individualiser les frais de chauffage. 

Si l'installation de compteurs est techniquement impossible ou trop coûteuse par rapport aux économies d'énergie attendues, des répartiteurs de frais de chauffage (RFC) ou d’autres méthodes d’individualisation doivent être installés sur les émetteurs de chaleur (radiateurs). 

Le but de cette réforme est double :

• Répartir les frais proportionnellement à la consommation réelle du logement : une méthode plus équitable pour chaque copropriétaire, et par ricochet, pour chaque locataire puisque le chauffage fait partie des charges récupérables) ;
• Mieux informer et encourager les occupants de bâtiments collectifs à adopter une consommation plus responsable et écologique, tout en faisant des économies : l’ADEME annonce 15 % d’économies d’énergie en moyenne.

Qui paie les charges liées au chauffage collectif ?

Dans une copropriété, les frais engendrés par le chauffage collectif sont facturés à chaque propriétaire pour le logement qu’il détient. Toutefois, lorsque le bien est loué, il faut distinguer les coûts que le propriétaire bailleur devra supporter seul et ceux qui pourront être récupérés via la provision sur charges payée par le locataire :

• Les dépenses liées à l’achat du matériel, à son installation, aux gros travaux d’entretien et aux réparations sont entièrement dues par le propriétaire ;
• Les frais relatifs à la consommation d’énergie et à l’entretien courant, répartis entre chaque copropriétaire, sont payés par les occupants (locataires ou propriétaires résidents). Un propriétaire bailleur peut donc répercuter ce coût sur ses locataires dans les charges locatives.

Souvent critiqué, le chauffage collectif présente tout de même plusieurs atouts. Le premier avantage réside dans la mutualisation des coûts d’investissement, de maintenance et d’entretien entre tous les copropriétaires ainsi que le partage équitable des frais de consommation d’énergie entre les occupants. De plus, l’achat groupé de combustible en grande quantité permet de négocier de meilleurs tarifs. 

Autre effet positif avec une chaufferie centrale : pas besoin de se préoccuper du matériel. Le dépannage et l’entretien sont assurés par une société spécialisée, disponible 24h/24, tous les jours. Enfin, l’absence de chaudière murale, ballon d’eau chaude, etc., au sein des logements, permet un gain de place théorique pour les occupants. 

À l’inverse, il faut reconnaître que la gestion collective du chauffage comporte aussi quelques ombres au tableau. Notamment le manque de liberté pour choisir le fournisseur d’énergie, les dates de mise en route et de coupure du chauffage, la réalisation ou non de travaux puisque c’est l’assemblée des copropriétaires qui décide. La diffusion de la chaleur est parfois inégale, et même si tout fonctionne correctement, la température n’est pas toujours réglable (absence de thermostats). 

Malgré tout, l’entrée en vigueur de l’individualisation des coûts liés à la consommation de chaque occupant a permis de rééquilibrer la balance et de rendre ce mode de chauffage plus juste et plus engagé dans la transition énergétique.