Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?
Après la réalisation de l'état des lieux de sortie, tous les travaux ne sont pas imputables au locataire. Certaines réparations restent à la charge du bailleur.
Réparations locatives loi du 6 juillet 1989 : la notion d'usure normale
Avant de se questionner sur la possibilité de facturer des réparations locatives, il est essentiel de rappeler la notion d'usure normale. Elle est appréciée à partir de la vie théorique des éléments du bien, selon la grille de référence annexée au bail d'habitation. Les dégradations locatives dues à la vétusté ne pourront pas être imputées au locataire :
- Murs jaunis ;
- Peintures écaillées ;
- Vieillissement des revêtements de sol.
Cette grille de vétusté sert à déterminer si certains frais de remise en état sont provoqués par une usure normale ou un défaut d'entretien.
Décret réparation locative : que peut-on facturer au locataire ?
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dresse la liste des réparations à la charge d'un locataire. Parmi elles, il devra notamment se charger de :
- Remplacement des flexibles et joints de douche, joints des robinets ;
- Graissage de serrures ;
- Réparation d'une poignée cassée ;
- Remplacement d'une vitre cassée ;
- Remplacement des interrupteurs et prises de courant.
En dehors de ce décret, un évier fissuré, un plan de travail rayé ou des transformations du logement sans autorisation feront l'objet d'une retenue sur le dépôt de garantie. Lors de l'état des lieux de sortie, le propriétaire présente une description précise des dégradations constatées dans le logement lors de la restitution des clés. Il pourra ensuite facturer les travaux correspondants, conformément aux termes relatifs à la restitution du dépôt de garantie détaillés dans le contrat de location.
Les travaux à la charge du bailleur après l’état des lieux de sortie
Lors de la remise en état du logement, les travaux de remise en état due à la vétusté restent à la charge du propriétaire. La grille de vétusté donne à titre indicatif la durée de vie moyenne des éléments suivants :
- Moquettes : 7 ans
- Peintures et tapisseries : 10 ans
- Équipements électroménagers, tels que les cuisinières, réfrigérateurs ou lave-linge ont une durée de vie moyenne de 5 ans.
Au-delà de cette période, ils peuvent être sujets à des pannes et nécessiter des réparations ou un remplacement. Le locataire est responsable de l'entretien courant de ces équipements, mais les réparations dues à l'usure normale restent à la charge du propriétaire.
De plus, le bailleur a l'obligation légale de s'assurer que le logement respecte les normes et réglementations en vigueur. Dans le cas contraire, il se chargera de ces travaux à ses frais.