Réparations locatives | La facturation du locataire après état des lieux de sortie nécessite-t-elle un devis ou une facture ?

Si le logement présente des dégradations locatives et que le bailleur prend en charge les réparations, des pièces justificatives sont nécessaires pour expliquer les retenues sur le dépôt de garantie. 

État des lieux de sortie : quelles réparations sont à la charge du locataire ? 

L'état des lieux de sortie permet de constater l'état du logement lors de la restitution des clés. En comparant avec l'état des lieux d'entrée, le bailleur va pouvoir déterminer si des dégradations ont été commises dans le logement. Il pourra ensuite facturer le locataire selon les travaux nécessaires pour sa remise en état. 

Faut-il un devis ou une facture des travaux après l'état des lieux de sortie ?

Pour justifier le montant des travaux réalisés après l'état des lieux de sortie, le bailleur doit fournir des factures. Toutefois, un devis des travaux nécessaires pour la remise en état du bien immobilier peut tout à fait être accepté par un tribunal de justice. En effet, l'exécution des réparations locatives n'est pas obligatoire. Le bailleur doit simplement justifier les dégradations facturées au locataire suite à la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie. 

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par un devis ou une facture. En revanche, la cour de cassation précise que la demande de dommages et intérêts est soumise à la réalisation effective des travaux. Dans le cas contraire, le bailleur doit prouver que le logement a été reloué à des conditions moins favorables.

Sans aucun justificatif, il sera complexe de prouver les dégradations commises dans le logement au juge du tribunal d'instance. La présentation des justificatifs démontre la légitimité des sommes réclamées au locataire. 

Comment procéder à la facturation des travaux après l'état des lieux ?

Le processus de facturation des travaux après un état des lieux de sortie s'articule autour de plusieurs étapes concrètes :

1. Évaluation des Dommages: Après l'état des lieux de sortie, comparez l'état actuel du logement avec l'état des lieux d'entrée pour identifier les éventuelles dégradations imputables au locataire.
2. Devis des Travaux: Contactez des professionnels pour obtenir des devis détaillés pour les réparations nécessaires. Ces devis doivent être précis et refléter uniquement les coûts des dégâts causés par le locataire.
3. Communication avec le Locataire: Fournissez au locataire une copie des devis ou des estimations des coûts des travaux. Cette étape est essentielle pour assurer la transparence et permettre au locataire de comprendre les frais envisagés.
4. Réalisation des Travaux: Une fois les devis approuvés et discutés, les travaux peuvent être réalisés. Conservez toutes les factures et reçus comme preuve des dépenses.
5. Facturation Finale: Après l'achèvement des travaux, préparez une facture finale détaillée qui inclut le coût total des réparations. Cette facture doit correspondre aux devis initiaux, sauf en cas de travaux supplémentaires imprévus et justifiés.
6. Déduction du Dépôt de Garantie: Soustrayez le coût des réparations du dépôt de garantie du locataire. Fournissez au locataire un état détaillé des retenues effectuées, accompagné des factures et des justificatifs.
7. Restitution du Solde: Si le coût des réparations est inférieur au montant du dépôt de garantie, remboursez la différence au locataire dans les délais légaux.

Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?

Après la réalisation de l'état des lieux de sortie, tous les travaux ne sont pas imputables au locataire. Certaines réparations restent à la charge du bailleur. 

Réparations locatives loi du 6 juillet 1989 : la notion d'usure normale

Avant de se questionner sur la possibilité de facturer des réparations locatives, il est essentiel de rappeler la notion d'usure normale. Elle est appréciée à partir de la vie théorique des éléments du bien, selon la grille de référence annexée au bail d'habitation. Les dégradations locatives dues à la vétusté ne pourront pas être imputées au locataire : 

• Murs jaunis ; 
• Peintures écaillées ; 
• Vieillissement des revêtements de sol.

Cette grille de vétusté sert à déterminer si certains frais de remise en état sont provoqués par une usure normale ou un défaut d'entretien. 

Décret réparation locative : que peut-on facturer au locataire ? 

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dresse la liste des réparations à la charge d'un locataire. Parmi elles, il devra notamment se charger de : 

• Remplacement des flexibles et joints de douche, joints des robinets ; 
• Graissage de serrures ; 
• Réparation d'une poignée cassée ; 
• Remplacement d'une vitre cassée ; 
• Remplacement des interrupteurs et prises de courant. 

En dehors de ce décret, un évier fissuré, un plan de travail rayé ou des transformations du logement sans autorisation feront l'objet d'une retenue sur le dépôt de garantie. Lors de l'état des lieux de sortie, le propriétaire présente une description précise des dégradations constatées dans le logement lors de la restitution des clés. Il pourra ensuite facturer les travaux correspondants, conformément aux termes relatifs à la restitution du dépôt de garantie détaillés dans le contrat de location.

Les travaux à la charge du bailleur après l’état des lieux de sortie

Lors de la remise en état du logement, les travaux de remise en état due à la vétusté restent à la charge du propriétaire. La grille de vétusté donne à titre indicatif la durée de vie moyenne des éléments suivants : 

• Moquettes : 7 ans
• Peintures et tapisseries : 10 ans
• Équipements électroménagers, tels que les cuisinières, réfrigérateurs ou lave-linge ont une durée de vie moyenne de 5 ans. 

Au-delà de cette période, ils peuvent être sujets à des pannes et nécessiter des réparations ou un remplacement. Le locataire est responsable de l'entretien courant de ces équipements, mais les réparations dues à l'usure normale restent à la charge du propriétaire. 

De plus, le bailleur a l'obligation légale de s'assurer que le logement respecte les normes et réglementations en vigueur. Dans le cas contraire, il se chargera de ces travaux à ses frais. 

Le bailleur doit se référer à la liste des travaux qui incombent au locataire. En cas de litige, il pourra transmettre une lettre recommandée avec avis de réception afin de contester la facture et la retenue sur le dépôt de garantie. Il expliquera les motifs de cette contestation. 

La contestation amiable de la facturation après l'état des lieux de sortie

Lorsqu'il est en désaccord avec la facture des travaux, le locataire transmet une lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire. Il pourra notamment expliquer la raison de sa contestation afin de trouver une solution à l'amiable concernant le paiement des sommes nécessaires pour la remise en état du logement à son départ. La commission départementale de conciliation peut aider à trouver une issue favorable entre les deux parties. 

La contestation devant le tribunal d'instance

Si le désaccord persiste ou en l'absence de réponse dans un délai de 8 jours, le locataire peut saisir le tribunal d'instance. Le juge pourra statuer si les factures présentées concernent bien des réparations à la charge du locataire. Dans le cas contraire, il pourra rappeler les travaux qui incombent au bailleur.