Le nettoyage d'un bien en location est-il un motif de retenue sur caution ?

Les obligations du locataire (nettoyage, entretien…)

Les réparations locatives 

La première chose à savoir ben matière de contrat de bail, c’est qu’en plus de l'entretien régulier de son appartement, le locataire est aussi responsable des travaux courants et des petites réparations. Dans le jargon immobilier, on parle de réparations locatives. 

Ces menues réparations sont prévues par le décret n°87-712 du 26 août 1987 et comprennent le remplacement d’éléments peu couteux et usagés. Cela peut être des joints d'étanchéité, le remplacement d’ampoules, des tâches sur des meubles ou encore le fait de reboucher des trous dans le mur.

L’obligation de rendre un logement propre 

À son départ du logement, un autre prérequis est indispensable pour le locataire : l'appartement doit être restitué aussi propre que dans son état initial. C'est l'une des règles fondamentales de la location et cela sous-entend un nettoyage irréprochable (poubelles vidées, sol propre, salle de bain nettoyée …). 

Dans le cas contraire, si des dommages sont constatés lors de la sortie du logement : le propriétaire peut sous certaines conditions, retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour couvrir les frais de réparation.

Les obligations de propreté du bailleur 

Les critères de décence imposés au propriétaire 

Dans le cadre d'une location, le bailleur est lui aussi soumis à quelques obligations. Ce dernier doit notamment vérifier que logement qu'il désire louer répond bien aux critères de décence. Si les conditions ne sont pas toutes réunies, alors le propriétaire ne peut tout simplement pas mettre son bien en location. 

Les dégradations liées à la vétusté 

En plus des critères de décence, le bailleur est également tenu responsable de toutes les dégradations liées à la vétusté. Concrètement, lorsque la détérioration d’un équipement fait suite à son usure naturelle, la responsabilité du propriétaire bailleur est alors engagée. 

Prenons un exemple. Si la peinture du logement est jaunie au départ du locataire en raison de son usure naturelle et non d’un désordre volontairement réalisé par le locataire, alors le propriétaire ne va pas pouvoir retenir le prix du rafraîchissement de la peinture sur la caution du locataire. À l'inverse, si les peintures sont abimées par des trous que le locataire aurait fait dans le mur, alors dans ce cas seul le locataire est responsable.

Attention, cette distinction n'est pas toujours simple à faire. Il peut être compliqué d'identifier si l’usure fait suite à la vétusté d’un équipement ou bien s’il s’agit d’un mauvais entretien du locataire : la limite est parfois très mince entre les deux.

Un document s’avère alors indispensable pour faire la différence : la grille de vétusté. Cette dernière est indispensable pour estimer la durée de vie ainsi que la dépréciation annuelle des éléments spécifiés. Ainsi, en liant la grille de vétusté à l'état des lieux d'entrée, un locataire ne pourra pas être tenu responsable des dommages correspondant à l'usure indiquée dans la grille.  

Lorsque le locataire quitte le logement sans avoir préalablement fait le ménage, le propriétaire à la possibilité de retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie de ce dernier. Mais de combien de temps pour rendre la caution le propriétaire dispose-t-il ? Si l'état des lieux est conforme ce délai est d'un mois, sinon le bailleur peut effectuer des retenues et restituer le reste sous deux mois maximum.

Cependant comme vous pouvez l’imaginer, cette retenue peut entraîner des conflits, notamment si le locataire considère que la non-restitution de sa caution est abusive.

L’unique moyen de retenir la caution sans qu’aucune contestation ne soit possible consiste alors pour le bailleur à comparer l’état des lieux d'entrée dans le logement avec celui de sortie. Si les deux documents concordent et sont signés par les deux parties (ou leurs représentants), alors cela signifie qu'ils sont d'accord sur l'état de propreté du logement à la sortie. Par conséquent, le locataire qui a admis sur le document avoir remis le bien en “mauvais” état ne peut pas par la suite contester la retenue sur le dépôt de garantie. 

Si, en revanche, le locataire est d’accord sur le principe de la retenue sur la caution, mais qu’il trouve le montant alloué au nettoyage abusif, comment le propriétaire peut-il justifier le montant ? Et bien, sachez qu’il existe plusieurs solutions : 

1. Faire appel à des experts d'une société de ménage spécialisée pour évaluer l'ampleur des dégâts. Si ces experts estiment qu'aucune intervention n'est nécessaire ou que le montant des travaux est minime, il est probable que les revendications du locataire soient justifiées et acceptées par le propriétaire ;
2. Justifier la retenue sur la caution au moyen de factures et devis ;
3. Contacter un commissaire de justice pour réaliser l'état des lieux de sortie. Dans ce cas, les honoraires de l'huissier sont partagés à parts égales entre le locataire et le propriétaire.

Le coût d'une entreprise de ménage professionnelle est généralement déterminé en fonction du nombre d'heures de travail ou de la superficie du logement. 

Attention à la prise en compte de la dépréciation dans la location

Comme nous venons de le voir, le montant retenu par le propriétaire doit être justifié par un devis ou une facture. En fonction des dépenses engagées, le propriétaire peut ainsi retenir tout ou partie du dépôt de garantie. Jusqu’ici le fonctionnement est assez simple. 

Sauf que lorsqu'un élément du logement doit être remplacé, le propriétaire ne peut en réalité pas faire supporter au locataire le coût total du nouvel équipement. Il doit tenir compte de la vétusté de l'ancien élément et déduire de la valeur du nouvel élément la dépréciation due à l'usure.

Pour justifier le montant retenu sur la caution, la grille de vétusté est encore une fois très utile. Le document indique en effet la perte de valeur annuelle et la durée de vie théorique de l'équipement. Cela évite les conflits liés au montant retenu. 

Ainsi, le propriétaire doit se référer à cette grille pour prendre en compte la dépréciation causée par l'usure et calculer de manière objective la déduction à effectuer sur le montant des réparations ou des remplacements nécessaires.

Les délais de restitution de la caution 

En matière de délai de restitution de la caution, impossible pour le propriétaire de faire ce qu’il veut. La remise du dépôt de garantie est réglementée et sa durée dépend essentiellement de la conformité de l'état des lieux de sortie par rapport à celui d'entrée. Deux cas de figure peuvent se présenter. 

La retenue sur le dépôt de garantie sans justificatif 

Lorsqu'un propriétaire retient le dépôt de garantie d'un locataire (ou une partie de celui-ci) au-delà des délais légaux et sans justification valable, on parle alors de retenue sur caution abusive. 

Si le propriétaire prétend retenir la caution du locataire en raison de problèmes de nettoyage ou de réparations, mais qu'en réalité les états des lieux concordent, cette retenue est injustifiée et bien entendu, dans de tels cas, le propriétaire s'expose à des sanctions financières.

Si le bailleur refuse de restituer le dépôt de garantie au locataire sans raison valable, ce dernier dispose alors de différentes voies de recours, à savoir :

1. La mise en demeure : Le locataire doit adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire, exigeant la restitution du dépôt de garantie ;
2. La conciliation : Si le propriétaire refuse à nouveau ou ne répond pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. L'objectif est de parvenir à un accord à l'amiable entre les parties ;
3. Le recours judiciaire : Si le désaccord persiste, l’affaire peut se poursuivre devant un tribunal judiciaire. Le délai de prescription est de 3 ans à partir de la date théorique de restitution du dépôt de garantie.