SOMMAIRE
- Quelles sont les caractéristiques d'une SARL familiale ?
- Qu'est-ce qu'une SCI ?
- Tableau comparatif entre SARL familiale et SCI
- Comment choisir entre SARL de famille et SCI ?
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La SARL familiale et la SCI sont des options pour l'investissement immobilier, avec chacune ses avantages et ses inconvénients
Une SARL familiale est une société commerciale où les associés sont des membres d'une famille tandis qu'une SCI est une société civile.
Le choix entre les deux dépend des activités envisagées et du niveau de responsabilité souhaité.
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La SARL de famille et la SCI sont les sociétés privilégiées pour l'investissement immobilier. Cependant, le choix entre les deux structures dépend des activités prévues par les associés et des responsabilités qu'ils souhaitent engager. Comparons ici SCI et SARL familiale.
Quelles sont les caractéristiques d'une SARL familiale ?
Définition et objet
La société à responsabilité limitée (SARL) familiale est une société commerciale. Elle concerne les artisans, commerçants et industriels.
Les associés sont obligatoirement parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
La responsabilité des associés en cas de dettes de la société est limitée au montant de leurs apports.
En matière fiscale, la SARL familiale relève soit de l'IS, soit de l'IR sur option et sans limitation de durée.
Ses avantages
- La SARL familiale est soumise, par défaut, à l'imposition sur les sociétés. Les associés peuvent cependant opter pour l'IR sans limitation de durée.
- Les associés bénéficient du statut de LMNP et des avantages du régime réel d'imposition, à condition de respecter les 2 conditions suivantes :
- Les recettes locatives n'excèdent pas 23 000 euros par an et par associé ;
- Elles ne représentent pas plus de 50 % de leur revenu global. - Les activités immobilières qu'elle peut exercer ne sont pas limitées (location, gestion, achat-revente).
- La SARL de famille facilite la transmission anticipée du patrimoine. En effet, les associés peuvent profiter d'un abattement pour durée de détention sur la plus-value réalisée s'ils cèdent la totalité de leurs parts.
- La responsabilité des associés se limite à leurs apports dans la société.
Ses inconvénients
- Elle restreint l'entrée dans la société des parents éloignés et des tiers.
- Les bénéfices de la SARL familiale augmentent les revenus du foyer des associés.
- Quel que soit son régime fiscal (IR ou IS), la SARL familiale doit tenir une comptabilité commerciale complète, c'est-à-dire enregistrer les créances et les dettes, déposer au greffe du tribunal de commerce les comptes annuels (bilan, compte de résultat…).
- La rémunération versée au gérant n'est pas déductible lorsque la société est soumise à l'IR.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Définition et objet
La SCI exerce des activités civiles. Elle a pour objet la constitution et la gestion d'un patrimoine à plusieurs. Elle est adaptée aux locations de longue durée.
Aussi, elle n'est donc pas destinée à réaliser, à titre principal, des actes de commerce qui génèrent des plus-values (par exemple des achats-reventes de biens immobiliers).
Toutefois, la loi tolère une activité occasionnelle de location meublée inférieure à 10 % des recettes totales de la société.
En pratique, les biens immobiliers détenus par la société sont intégrés au capital social, et divisés entre les associés en fonction de leurs parts dans la société.
Fiscalité de la société civile immobilière
La SCI relève, par défaut, de l'impôt sur le revenu. La société perçoit les loyers. Les associés déclarent les recettes locatives proportionnellement à leur quote-part dans le capital social.
Cependant, si la SCI réalise des activités commerciales de location meublée au-delà du seuil de 10 % toléré, elle peut être tenue de s'acquitter, en plus de l'IR, de l'impôt sur les sociétés.
Avantages
- Les associés peuvent céder à leurs héritiers tout ou partie des parts sociales qu'ils détiennent dans la société. Dès lors, aucun partage n'est nécessaire en cas de succession.
Par ailleurs, chaque cédant bénéficie d'une exonération d'impôt sur les donations d'une valeur totale de 100 000 euros tous les 15 ans. - Les biens immobiliers échappent à l'indivision.
- Les contraintes administratives se limitent aux enregistrements des recettes et des dépenses.
Inconvénients
- Les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société. En pratique, les créanciers doivent d'abord engager une action contre la société puis, faute de paiement, contre chaque associé à hauteur de sa quote-part de participation aux dettes.
- Les activités commerciales sont proscrites.
- La SCI ne peut pas bénéficier du statut de LMNP. En effet, les revenus des loueurs meublés non professionnels sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Tableau comparatif entre SARL familiale et SCI : quelles différences ?
| Caractéristique | SARL de famille | SCI |
|---|---|---|
| Nature de l'activité | Principalement commerciale, diverses activités autorisées | Principalement civile, limitée à l'immobilier ou non-commerciale |
| Responsabilité des associés | Limitée aux apports des associés | Illimitée, les associés sont personnellement responsables des dettes sociales |
| Transmission de patrimoine | Facilite la transmission anticipée du patrimoine, exonération de plus-value sur la cession des parts sociales sous conditions | Facilite la transmission de patrimoine, exonération d'impôt sur les donations jusqu'à 100 000 euros tous les 15 ans |
| Imposition fiscale | Impôt sur les sociétés (IS) ou option pour l'impôt sur le revenu (IR) sans limitation de durée | Impôt sur le revenu (IR) par défaut, option pour l'impôt sur les sociétés (IS) |
| Statut de LMNP | Compatible avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), sous conditions | Non éligible au statut de LMNP, les revenus des locations meublées sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Contraintes comptables | Obligation de tenir une comptabilité commerciale complète, dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce | Moins contraignante que la SARL familiale, enregistrement des recettes et dépenses suffisent généralement |
| Responsabilité des associés | Limitée à leurs apports dans la société | Responsabilité indéfinie des associés, engagement du patrimoine personnel |
| Activités commerciales autorisées | Autorise toutes les activités immobilières, y compris commerciales | Activités commerciales interdites, sauf location meublée occasionnelle (moins de 10 % des recettes totales de la société) |
| Indivision sur les biens immobiliers | Absence d'indivision sur les biens immobiliers détenus par la société | Les biens immobiliers sont gérés en copropriété entre les associés |
Comment choisir entre SARL de famille et SCI ?
Dans le cadre d'un investissement immobilier, les associés doivent considérer les activités qu'ils envisagent et le niveau de responsabilité qu'ils souhaitent engager pour faire le bon choix de structure.
Les activités de la société
Toutes les activités immobilières peuvent être envisagées avec la SARL de famille. Aussi, si les associés d'une même famille souhaitent développer une activité commerciale comme l'achat-revente d'immeubles, la SARL familiale est privilégiée.
Par ailleurs, pour une transmission de patrimoine, la SCI familiale évite aux héritiers l'indivision et le partage.
Les responsabilités des associés
Dans le cadre d'une SCI, les associés engagent leur patrimoine personnel. Aussi, si le risque financier du projet est important, les associés se tourneront vers la SARL.
Tableau comparatif des avantages et inconvénients
| Caractéristique | SARL de famille | SCI |
|---|---|---|
| Avantages | Protection du patrimoine personnel des associés | Facilite la transmission de patrimoine |
| Possibilité d'opter pour l'IR sans limitation de durée | Gestion simplifiée des biens immobiliers | |
| Compatible avec le statut de LMNP | Souplesse dans le choix du régime d'imposition | |
| Autorisation d'activités commerciales immobilières | - | |
| Compatible avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), sous conditions | Non éligible au statut de LMNP, les revenus des locations meublées sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | |
| Inconvénients | Restreint l'entrée des associés aux membres de la famille | Responsabilité indéfinie des associés |
| Impact sur la déclaration de revenus des associés | Interdiction des activités commerciales | |
| Obligation de tenir une comptabilité commerciale complète | Non éligible au statut de LMNP |
FAQ
Pourquoi SARL plutôt que SCI ?
La SARL autorise les activités commerciales. Par ailleurs, elle protège le patrimoine personnel des associés en cas de dettes sociales.
Location meublée SARL de famille ou SCI, le match fiscal ?
Seuls les associés d'une SARL peuvent bénéficier du statut de LMNP. Par ailleurs, la SARL de famille peut opter pour l'IR sans limite de durée.
A contrario, la SCI ne permet pas la location meublée comme activité principale. Cette structure est basée sur l'IR par défaut, mais risque la double imposition en cas d'activité commerciale.
Pourquoi créer une SARL de famille ?
La SARL de famille est particulièrement adaptée lorsque les membres d'une même famille souhaitent développer une activité de location meublée ou des achats-reventes immobiliers.
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