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La tension locative : un indicateur clé dans le cadre d'un investissement

Tension locative

SOMMAIRE

  • Définition
  • Les principales communes en tension locative
  • Connaître et calculer la tension locative
  • Paramètres qui impactent la tension locative
  • Savoir si la demande locative est forte dans une ville
  • De l'importance de la tension locative pour les investisseurs
  • Autres critères

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Un investissement locatif prend tout son sens lorsque le logement est occupé. En effet, la vacance locative met en péril le rendement. L'étude de la tension locative permet justement de choisir votre investissement immobilier en toute connaissance de cause. En effet, cet indicateur mesure l'état de la demande locative dans un secteur en particulier. 

C'est quoi la tension locative ?

La tension locative se définit par la différence entre l'offre et la demande sur un territoire précis : 

  • La tension locative est considérée comme élevée lorsque la demande locative est supérieure à l'offre. Pour un investisseur, cette situation garantit de trouver rapidement preneur. De plus, la vacance locative sera moins longue entre deux locataires. La région parisienne, les grandes villes et le littoral français sont les zones où la tension locative est la plus forte. Elles sont donc idéales pour un investissement locatif ;
  • Le marché immobilier est équilibré lorsque la demande est équivalente à l'offre ;
  • La tension locative est par contre faible lorsque l'offre est supérieure à la demande. De nombreux logements sont disponibles sur le marché locatif, la concurrence est donc importante entre les investisseurs. C'est alors les prestations proposées qui peuvent faire la différence pour convaincre les candidats à la location. 

La tension locative constitue donc un indicateur clé pour déterminer si votre stratégie locative est pertinente. La rentabilité doit être suffisante pour que cet investissement locatif porte ses fruits. Les biens immobiliers situés dans les zones tendues profitent justement d'une tension locative élevée. Vous aurez plus de chances de trouver un locataire. Dans les zones peu tendues, vous aurez du mal à trouver des occupants. Ces paramètres vont vous aider à cibler précisément votre investissement locatif. 

Les principales communes en tension locative

En 2021, une dizaine de villes ont été considérées en forte tension locative. Un investissement dans un appartement d'une de ces communes assure une rentabilité confortable. 

Une tension locative record à Paris et en Île-de-France

La région Île-de-France, et en particulier Paris, est depuis longtemps un marché immobilier très dynamique et attractif. La capitale française possède une renommée internationale, attirant des étudiants, des professionnels, des touristes et des investisseurs du monde entier. À Paris ainsi que dans l'ensemble du département Île-de-France, la demande locative en T1, T2 et T3 atteint des sommets. L'attrait de la capitale, de ses bassins d'emplois et de ses universités concentre une population grandissante. Avec un prix au mètre carré en hausse, ce territoire reste une valeur sûre en termes d'investissement locatif. 

Angers : une ville sous tension locative

Classée ville la plus verte de France en 2020, Angers séduit pour sa qualité de vie. À seulement 1h30 de Paris, la commune profite de l'essor du télétravail. La demande locative a donc largement augmenté ces dernières années. Angers accueille plusieurs établissements d'enseignement supérieur renommés, ce qui attire un grand nombre d'étudiants chaque année. Ces derniers recherchent des logements à proximité des campus universitaires, sur lequel vous pouvez miser. 

Une forte tension locative à Lyon

Lyon, située dans la région Auvergne-Rhône-Alpes, est une ville qui attire de nombreux étudiants, professionnels et familles grâce à son offre universitaire réputée et ses opportunités d'emploi variées. Les universités et grandes écoles de Lyon offrent des filières d'excellence dans de nombreux domaines, attirant ainsi des étudiants nationaux et internationaux. Parallèlement, la ville bénéficie d'une économie dynamique avec une présence significative d'entreprises, ce qui a généré une demande importante de logements.

La forte attractivité de Lyon a entraîné une augmentation constante de sa population. La demande locative dépasse largement l'offre disponible. Les personnes qui viennent s'installer dans la métropole lyonnaise ont souvent besoin de trouver rapidement un logement, ce qui crée une tension sur le marché immobilier local.

Cette situation a eu un impact significatif sur le prix de l'immobilier locatif à Lyon, avec des loyers en hausse constante. Les propriétaires ont donc vu dans cette situation une opportunité d'obtenir des rendements intéressants grâce aux loyers perçus. Les petites surfaces, telles que les studios et les appartements de type T2, sont particulièrement recherchées par les étudiants et les jeunes actifs, ce qui les rend très attractifs pour les investisseurs immobiliers.

Un indice de tension locative élevé pour Rennes

Avec ses températures douces tout au long de l'année, la capitale de la Bretagne connaît un fort taux de nouveaux arrivants. Les projets d'urbanisme, notamment l'EuroRennes, expliquent en partie cet engouement. Avec sa forte offre culturelle et sa qualité de vie, la ville de Rennes se place dans les villes où investir. 

Ces atouts font de Rennes un marché immobilier attractif pour les investisseurs. La demande locative y est soutenue, en particulier dans les quartiers en cours de développement, offrant ainsi des opportunités d'investissements intéressantes.

L'attractivité montante de Caen

À seulement 2 heures de Paris, la ville de Caen a la faveur des actifs. Avec l'essor du télétravail, ils peuvent profiter d'un cadre de vie agréable sans s'éloigner de la capitale. Ils peuvent également profiter des grandes entreprises installées sur place, comme Bouygues Telecom et Système U. 

Outre ses attraits également économiques, Caen propose une riche histoire et un patrimoine culturel remarquable. La ville abrite de nombreux monuments historiques, des musées, des parcs et des espaces verts, permettant aux résidents de profiter d'un cadre de vie agréable et enrichissant.

Bordeaux concernée par une forte tension locative

Sur la façade Atlantique, Bordeaux fait partie des grandes villes où il fait bon vivre. Avec son patrimoine culturel et ses vignobles, la ville n'est pas dépourvue d'atouts. Bordeaux séduit de nombreux actifs qui recherchent un équilibre entre une vie urbaine dynamique et un cadre de vie agréable. La ville dispose d'une économie dynamique, avec des secteurs en plein essor tels que l'aéronautique, la santé et le numérique. 

Brest : la tension locative dans la pointe bretonne

Jolie ville de Bretagne, Brest séduit pour son caractère et sa proximité avec l'océan. Grâce à ses atouts, la commune séduit aussi bien des étudiants, des séniors que des familles. Cadre de vie proche de la nature et patrimoine expliquent un tel engouement.

Brest est un important pôle maritime et industriel en Bretagne. La présence de la Marine nationale, de l'industrie navale et de la recherche scientifique contribue à la vitalité économique de la ville, offrant ainsi des opportunités professionnelles variées.

Lille, la métropole au cœur de l'Europe

Proche de la Belgique et à moins d'1h30 du Royaume-Uni, Lille jouit d'une situation géographique stratégique. De nombreuses entreprises ont d'ailleurs choisi de s'y implanter pour profiter de ce dynamisme. Grâce à un imposant réseau de transport, les entreprises et commerces sont bien desservis par le métro lillois. Outre son avantage géographique et économique, Lille est également reconnue pour sa vie culturelle dynamique et son patrimoine architectural remarquable. 

Comment connaître et calculer la tension locative ?

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, vous devez analyser le marché local en détail. Le choix de la ville dépend du dynamisme du marché immobilier. Ensuite, vous pourrez cibler le quartier idéal. 

Pour déterminer les zones de tension locative, vous pouvez vous baser sur le découpage réalisé par le gouvernement dans le cadre de la loi Pinel. En effet, le territoire français est décomposé en 5 types de zones de A à C afin de renseigner sur l'état du marché immobilier. Les villes situées dans la zone A sont considérées comme des zones tendues, tandis que la demande est faible dans la zone C. En fonction de vos objectifs d'investissement immobilier, il est important de bien prendre en compte ces différences pour faire des choix éclairés.

Quels sont les paramètres qui impactent la tension locative ? 

En tant qu'investisseur, vous devez repérer les facteurs impactant la tension locative : 

  • L'augmentation de la population qui se traduit par une augmentation de la demande locative ; 
  • Les zones tendues se forment dans les villes et les régions où les offres d'emplois et les services se multiplient
  • Les investisseurs se concentrent surtout sur les petites surfaces pour lesquelles le rendement locatif est plus élevé. L'offre locative est donc plus que limitée pour les grands appartements ; 
  • La mobilité des ménages vers les régions de l'ouest se traduit par une plus grande tension locative sur le littoral
  • Les étudiants sont nombreux à chercher des logements dans les grandes villes universitaires

Tous ces aspects ont un impact sur le marché immobilier locatif. Vous pourrez donc déterminer quel est le meilleur secteur pour un investissement. 

Il est par ailleurs recommandé de présenter un business plan immobilier locatif pour tout projet d'achat immobilier, sans attendre que le conseiller bancaire en fasse la demande. En effet, un BP immobilier bien réalisé est une preuve de sérieux, et peut permettre de rassurer la banque. Il est ainsi possible d'obtenir un prêt immobilier plus facilement et aux meilleures conditions.

Comment savoir si la demande locative est forte dans une ville ?

Plusieurs outils permettent d'obtenir des renseignements précis sur la tension locative d'une ville : 

  • L'indicateur de tension locative mis en place par meilleursagents ; 
  • Les données statistiques de l'Insee relatives à l'évolution démographique et économique d'une ville ; 
  • Le simulateur du service public pour déterminer si une commune se situe dans une zone tendue ; 
  • Les sites d'annonces immobilières qui renseignent sur les types de logements présents sur le marché locatif. Vous pourrez également connaître les loyers moyens pratiqués dans un secteur en particulier. 

Vous pouvez contacter un chasseur d'appartement pour connaître l'état du marché local. Ce spécialiste peut vous renseigner sur la demande locative, les quartiers prisés, les profils de locataires ainsi que les biens immobiliers les plus recherchés. Vous pourrez obtenir des données concrètes sur la demande locative dans différentes zones, les loyers pratiqués, ainsi que le taux d'occupation des biens immobiliers.

Ces informations vous permettent d'évaluer la rentabilité potentielle de votre investissement. En réunissant un maximum d'informations sur une ville, vous pourrez davantage déterminer la tension locative d'une ville avant de prévoir un investissement locatif.

De l'importance de la tension locative pour les investisseurs

L'étude de la tension locative permet d'estimer les périodes de vacance locative selon l'état de la demande. Dans le cadre d'un investissement locatif, cette étape s'avère indispensable.

Estimation de la tension et de la vacance locative

La vacance locative intervient entre le départ d'un locataire et l'entrée dans les lieux du nouveau. Elle désigne la durée pendant laquelle le logement reste inoccupé. Elle diffère de la carence locative qui intervient lors de la première mise en location du bien immobilier. 

Ces deux cas de figure impactent le rendement locatif puisque vous ne percevez aucun loyer pendant ces périodes. Un investisseur qui subit une de ces situations devra assumer seul les mensualités de crédit ainsi que les charges locatives. Pour éviter de subir ce type de situation, l'analyse de la tension locative permet d'anticiper. Plus elle est élevée, plus le risque de vacance ou de carence locative est faible.

La fixation du montant des loyers

Lorsque la tension locative est élevée, les loyers augmentent de façon mécanique. En revanche, lorsque l'offre est supérieure à la demande, ils auront tendance à baisser. Pour que le rendement soit maximal, mieux vaut se concentrer sur les zones où la demande dépasse l'offre. 

Dans les zones tendues, les loyers sont soumis à des encadrements de loyers. Vous devez prendre en compte cet aspect pour déterminer quel sera le montant maximal que vous pourrez demander dans le cadre de votre investissement locatif.

La tension locative : le seul critère à prendre en compte ? 

Même si la tension locative fait partie des principaux critères lors de l'achat immobilier dans le cadre d'un investissement locatif, cet indicateur possède ses limites. En effet, cette méthode ne tient pas compte de la diversité présente dans une grande ville. D'un quartier ou même d'une rue à l'autre, le rendement locatif peut être complètement différent. 

De plus, l'utilisation d'un tensiomètre locatif s'avère pertinente uniquement selon votre objectif. Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, la tension locative aura moins d'importance que si vous chercher à générer des revenus locatifs. Si vous êtes dans la deuxième catégorie, vous devrez commencer par la mesure de la tension locative avant de faire l'acquisition d'un bien immobilier. Vous éviterez toute mauvaise surprise et vous pourrez atteindre votre objectif. 

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