Le business plan, un outil indispensable pour réussir son investissement immobilier locatif

Un business plan, aussi appelé « BP », est un document qui permet à un porteur de projet de mettre par écrit l'ensemble des données relatives à sa future activité. Très courant dans le monde de la création et du développement d'entreprise, le business plan s'avère également être l'allié des futurs propriétaires bailleurs. 

Etablir un business plan permet ainsi de formaliser et de centraliser tous les points importants, notamment les informations relatives :

• À sa situation patrimoniale ;
• Au bien immobilier que l'on projette d'acheter ;
• Au rendement locatif attendu ;
• Etc. 

En théorie, il n'est pas obligatoire de réaliser un business plan pour pouvoir investir dans la pierre, même si son projet concerne un investissement locatif. Cependant, dans les faits, la banque sollicitée pour l'octroi du crédit immobilier peut en réclamer un. Dès lors, nul autre choix que de se prêter à cet exercice. 

Il est d'ailleurs recommandé de présenter un business plan pour tout projet d'achat immobilier, sans attendre que le conseiller bancaire en fasse la demande. En effet, un BP immobilier bien réalisé est une preuve de sérieux, et peut permettre de rassurer la banque. Il est ainsi possible d'obtenir un prêt immobilier plus facilement et aux meilleures conditions.

Pour monter une entreprise ou pour acheter un bien immobilier en vue de le louer, réaliser un business plan ne s'improvise pas. Il est nécessaire que ce document soit à la fois clair, complet, synthétique et facile à comprendre. Toutes ces qualités ont l'avantage de convaincre plus facilement une banque lors d'une demande de crédit immobilier, tout en permettant au propriétaire bailleur de revenir facilement sur son BP quelques mois plus tard. 

Il est ainsi possible de distinguer plusieurs éléments clé à faire figurer dans un business plan d'immobilier locatif, à savoir : 

• Une présentation résumée du projet d'investissement locatif ;
• Un aperçu de la situation personnelle et professionnelle du futur bailleur (emploi, âge…) ;
• La situation financière du ménage (épargne, patrimoine immobilier, crédits en cours...) ;
• Une description de l'appartement, de la maison ou de l'immeuble qui fait l'objet de la demande de prêt (superficie, emplacement, état du bien…) ;
• Une étude du marché locatif et de la bonne adéquation du loyer (tension locative, loyers de biens comparables…) ;
• Un plan de financement complet (montant du crédit demandé, apport personnel, prix d'achat, travaux de rénovation…) ;
• Les explications sur le choix du régime fiscal (SCI, revenus fonciers, LMNP…) ;
• Des simulations du rendement locatif intégrant plusieurs scénarios, optimistes et pessimistes, en tenant compte des problèmes potentiels (impayés, dégradations, vacance locative…).

Très souvent, un investissement locatif porte sur l'achat d'un logement afin de le mettre en location à l'année. Ce scénario implique de définir le montant du loyer en cohérence avec ce qui se pratique pour des biens comparables, dans une zone géographique proche. 

Il est impératif d'intégrer dans ces calculs le risque lié à la vacance locative, c'est-à-dire aux périodes où le bien immobilier n'est pas loué. Une durée qui peut être plus importante dans des villes où la tension locative est relativement faible, ou pour des logements de petite superficie et/ou meublés, où le turn-over est plus fréquent.

Exemple n° 2 : la défiscalisation immobilière

Vous envisagez d'investir via un dispositif de défiscalisation, à l'instar de la loi Pinel ? Cette information doit impérativement figurer dans votre business plan. En effet, ce type d'investissement a des spécificités. En particulier, il est nécessaire de tenir compte de l'économie d'impôt réalisée afin d'évaluer si l'achat immobilier prévu est rentable ou non.

Exemple n° 3 : la location saisonnière

L'étude de marché réalisée dans le cadre d'un projet de location saisonnière doit être particulièrement poussée. En effet, ce type de contrat est, par essence, irrégulier. En fonction de la zone touristique, les locations pourront s'étendre de quelques mois, par exemple à l'océan ou à la mer, à toute l'année, notamment dans les grandes villes. Un taux d'occupation doit donc être défini en fonction de ces éléments.

La rentabilité d'un investissement locatif est une des informations les plus importantes dans un business plan. Pour pouvoir la calculer, il est nécessaire de mettre en perspective les loyers que l'on peut encaisser (en tenant compte de la vacance locative ou du taux d'occupation) ainsi que les avantages fiscaux, et d'autre part, les dépenses inhérentes à tout achat immobilier :

• Les frais d'acquisition : prix d'achat, travaux à réaliser, travaux de copropriété prévus, frais de notaire, frais de garantie, frais de courtage, frais de dossier pour le crédit immobilier, frais d'agence, frais de courtier immobilier, frais de chasseur d'appartement en location, etc. ;
• Les frais annuels : taxe foncière, assurance des loyers impayés, assurance propriétaire non occupant… ;
• Les impôts dus en fonction du régime d'imposition choisi.