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Top 15 des villes les plus rentables pour de la location en 2024

Ville investissement locatif

SOMMAIRE

  • Top 15 des villes au meilleur rendement locatif
  • Les régions avec les meilleurs rendements locatifs ?
  • Villes moyennes VS Métropoles
  • Les 8 critères à considérer pour choisir les villes où investir
  • Les villes où il ne faut pas investir

Ce qu'il faut retenir

Le choix de la localisation est un critère primordial pour réaliser un bon investissement locatif.

Le rendement locatif, les prix de l'immobilier, et la demande locative sont importants pour le choix de la ville d'investissement.

En top 3 des villes françaises se trouvent : Montpellier, Marseille et Rennes.

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Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Découvrez les quinze villes françaises en 2024 où le rendement locatif est le meilleur. 

Top 15 des villes au meilleur rendement locatif

Si vous envisagez de réaliser un investissement locatif, sachez que les prix de l’immobilier varient grandement d’une région à une autre. Par conséquent, le choix de la localisation est un critère primordial pour réaliser un bon investissement locatif. Faut-il choisir une grande ville ou une ville moyenne ? Quelles sont les régions les plus attractives ? Ces critères doivent être impérativement analyser avant de se lancer. 

Par exemple, Montpellier est une ville régulièrement classée dans le top des grandes villes françaises où il est intéressant d'investir. Elle dispose de nombreux atouts, comme sa situation géographique et son grand pôle universitaire. 

Depuis quelques années, Marseille bénéficie d'une bonne image. Son climat méditerranéen, sa gastronomie et sa proximité avec la mer et la montagne séduisent de plus en plus de jeunes actifs. Et malgré une augmentation des prix de l’immobilier, les logements sont plus abordables que les villes voisines de la Côte d’Azur.

Découvrez le top 15 des villes françaises qui proposent le meilleur rendement locatif.

Villes  Prix m2 moyen appartement Rendement locatif
Montpellier 3 560 € 5,33 %
Marseille 3 544 € 5,35 %
Rennes 3 942 € 4,50 %
Brest 2 210 € 6,30 %
Rouen 2 591 € 6,21%
Angers 3 128 € 4,87 %
Orléans 2 483 € 6,09 %
Le Mans 1 985 € 6,77 %
Strasbourg 3 718 € 4,87%
Nantes 3 511 € 4,82 %
Toulouse 3 397 € 5,16 %
Lille 3 549 € 5,45 %
Reims 2 643 € 5,68%
Dijon 2 536 € 5,97%
Saint-Étienne  1 312 € 9,98%

Les chiffres indiqués sont des estimations brut des taux de rendement locatif des villes les plus rentables en France. Les taux sont des moyennes. 

Pour obtenir un taux de rendement plus précis, il faut analyser plusieurs critères comme la qualité du logement, loyers de l'appartement. Il est vivement conseillé d’analyser tous les facteurs qui peuvent influencer le rendement d’un investissement locatif. 

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Quelles régions offrent un meilleur rendement locatif ?

L’investissement locatif permet de générer des revenus supplémentaires sur le long terme. Ce type de placement peu risqué et tout à fait rentable en termes de revenus fonciers ou de plus-value en cas de revente.

Il est possible également de se constituer un patrimoine ou encore compléter sa retraite, l’investissement immobilier locatif est une véritable valeur refuge. Sans oublier une fiscalité avantageuse en fonction du statut choisi. 

Ainsi le choix d’une ville ou d’une région va dépendre de votre projet d’investissement locatif. Si vous avez prévu de faire de la location saisonnière et de courte de durée, il est plus judicieux de cibler une ville touristique. En revanche, si vous souhaitez louer à l’année en bail meublé, en bail vide ou à en bail étudiant, les principales villes Française ont l’avantage d’avoir plus de locataires potentiels. 

Par exemple, le rendement locatif brut des villes comme Rennes, Nantes, Montpellier, Toulouse, Marseille et Lille se situent entre 5 et 6,5 %. Les prix d’achat sont compris autour de 3 600 € au mètre carré en mars 2024 selon le site meilleursagents. 

Les grandes villes comme Bordeaux ou Paris ont des prix immobiliers plus élèves, il sera plus difficile de réaliser un investissement locatif rentable. Toutefois, la hausse des taux immobiliers a entraîné des baisses de prix plus ou moins importantes dans les plus grandes villes. Il ne faut pas hésiter à se renseigner sur le prix du marché immobilier avant de se décider. 

Généralement, les villes moyennes affiches des prix de l'immobilier plus bas, ce qui rend le rendement locatif meilleur. Mais cela va dépendre également de vos objectifs et de votre projet. Voici quelques exemple de zone où il est peut-être intéressant d’investir.

La Bourgogne-Franche-Comté, une région moins chère pour investir 

Connue pour ses vins et sa gastronomie, la Bourgogne-Franche-Comté est une magnifique région de France, et elle est aussi un excellent endroit pour investir dans l’immobilier locatif.  

La région compte de nombreuses jolies villes idéales pour les investissements immobiliers locatifs, car les prix de l’immobilier sont moins chers que la moyenne nationale.

Les villes de Dijon, Mâcon, Belfort, Besançon sont dynamiques en termes d’emploi. Elles sont aussi très bien desservies par avion, train, route. La capitale Dijon, la cité des Ducs de Bourgogne est seulement à 1 h 30 de Paris. 

L’Ouest, des opportunités intéressantes 

Dans le Finistère, Brest est une ville dynamique, notamment grâce à son pôle universitaire et son économie maritime. La ville portuaire dispose d’un marché immobilier assez stable et une rentabilité brute de plus de 6 %. Les villes de Nantes (Loire-Atlantique) et Angers (Maine-et-Loire) sont aussi des villes qui présentent un rapport achat, investissement très intéressant. 

La Provence-Alpes-Côte-d' Azur une valeur sûre 

La région Provence Alpes Côte d’Azur est une région touristique qui résiste aux crises immobilières et possède une excellente croissance démographique. La Côte d’Azur attire de très nombreux touristes chaque année et la location saisonnière fonctionne particulièrement bien dans cette région. 

Les villes comme Nice, Marseille, Avignon, Toulon ou encore Antibes attirent aussi une multitude d'étudiants. Avec des prix immobiliers en constante augmentation, l’investissement locatif en Provence Alpes Côte d’Azur reste une valeur sûre en France.

Les Hauts-de-France et ses nombreux atouts

Le secteur géographique des villes du nord est aussi très intéressant pour investir. Cette zone possède un littoral, des campagnes et se trouve à proximité de grandes capitales européennes comme Amsterdam ; Bruxelles ; Berlin ; Londres.

D’après le site de la région des Hauts-de-France, en 2023, 200 projets d’investissement ont été enregistrés et plus de 8 000 emplois ont été créés ou maintenus. La région se place également sur le podium des investissements étrangers en 2023.

La ville de Lille possède de nombreux atouts en matière d’immobilier d’investissement locatif. Elle dispose du quartier d’affaires Euralille, d’un pôle universitaire et elle attire également de nombreuses entreprises.

Sans oublier, la culture et le tourisme, il existe de nombreux sites culturels dont le Louvre-Lens, la cathédrale d’Amiens ou encore la Côte d’Opale qui attirent chaque année de nombreux touristes.

Le Grand Est et ses prix attractifs 

Le Grand Est qui réunit depuis 2016 l’Alsace, la Lorraine et la Champagne-Ardenne en compte aujourd’hui 10 départements, présente de belles opportunités pour un investisseur avec un prix moyen au m2 de 2 098 € pour un appartement. 

C’est une région française limitrophe avec quatre pays (Allemagne, Luxembourg, Belgique et Suisse), de nombreux travailleurs frontaliers souhaitent s’y installer. 

Un réseau de transport important avec des autoroutes qui traversent la région Grand Est et la ligne TGV Paris-Strasbourg. Plusieurs villes peuvent être intéressantes pour investir 

  • Reims : 2 643 € le m2 pour un appartement, 3 087 € pour une maison
  • Mulhouse : 1 263 € le m2 pour un appartement, 1 684 € pour une maison
  • Metz : 2 260 € e m2 pour un appartement,  2 221 € pour une maison

D’autres villes ont des prix plus abordables et sont bien desservies par la ligne TGV-Est :  Charleville-Mézières, Colmar ou encore Épinal.

Villes moyennes VS Métropoles

Investir dans une ville moyenne ou une métropole française dépend de plusieurs facteurs, notamment vos objectifs d'investissement à court terme ou à long terme, votre tolérance au risque et votre budget. 

Villes Prix au mètre carré appartement (€) Prix au mètre carré maison (€) Rentabilité locative brute (%) pour un appartement de 50 m2 Rentabilité locative brute (%) pour une maison 100 m2 Meilleurs quartiers pour investir
Bordeaux 4 418 € 5 273 € 4,51 % 3,44 % Le centre-ville, Le quartier des Chartrons, Le quartier Saint-Genès, La place de la Victoire, Le quartier de la gare
Paris 9 259 € 9 875 € 4,06 % 3,38 % Le 9e Notre-Dame-de-Lorette ou la Trinité ; Le 10e : Canal Saint-Martin ; Le 15e : quartier de Saint-Lambert Les 18 et 19e 
Lille 3 549 € 3 164 € 5,45 % 4,06 % Centre, Fives, Wazemmes, Vauban Esquermes, Le Vieux-Lille
Lyon 4 782 € 5 855 € 4,37 % 3,22 % 3ᵉ, 7ᵉ, 8ᵉ et 9ᵉ 
Marseille 3 544 € 4 607 € 5,35 % 4,22 % La Joliette, Baille, Chutes-la-vie, Noailles
Toulouse 3 397 € 4 245 € 5,16 % 3,54 % La cartoucherie, Lardenne, Compans-Caffarelli, Les Ponts-Jumeaux
Nantes 3 511 € 4 288 € 4,82 % 3,78 % Centre ville, Quartier de l'Edre, Quartier Procé Moncelet
Nice 5 122 € 5 870 € 4,54 % 4,48 % Nice Vieille Ville & Port, Carré dor
Strasbourg 3 718 € 3 405 € 4,87 % 4,58 % L'hypercentrel'Orangerie, Le quartier de la gare, Robertsau, l'Esplanade
Montpellier 3 560 € 4 455 € 5,33 % 3,66 % L’Ecusson, Port-Marianne, Richter, Boutonnet
Rouen 2 591 € 2 831 € 6,21 % 5,59 % Centre historique et banlieue
Orléans 2 483 € 2 549 € 6,09 % 6,40 % La Source, Centre Ville et Barrière Saint Marc - Argonne
Perpignan 2 036 € 2 255 € 6,66 % 5,38 % Le centre Ancien-Centre-Ville, Le Vernet, Moulin à vent, St Martin et Mailloles, St Assiscle

Sources : meilleurs agents, estimations au 1 mai 2024. 

Les métropoles ont souvent des prix d'achat plus élevés, ce qui peut réduire le rendement locatif. Cependant, leur potentiel de croissance économique est plus important en raison de leur taille, de leur diversité économique et de leur attractivité. 

Les villes moyennes peuvent offrir des rendements locatifs plus attractifs en raison de prix d'achat plus bas et d'une demande locative stable. Mais elles peuvent être plus sensibles aux fluctuations économiques locales.

Quels sont les 8 critères à considérer pour choisir les villes où investir ?

Voici les critères les plus importants à analyser avant de se lancer dans un investissement immobilier locatif : 

L'attractivité et le dynamisme économique

Les villes dotées d'une économie dynamique sont plus rentables, car elles attirent des potentiels locataires. La présence de nombreuses entreprises favorise l’emploi et rend la ville plus attractive. Les villes touristiques peuvent offrir un rendement locatif de courte durée intéressant. 

La demande locative

Les villes avec une forte demande de logements locatifs, qu'il s'agisse de location résidentielle traditionnelle, de location saisonnière ou étudiante, offrent généralement un meilleur potentiel de rendement. Analyser les biens déjà présents sur le marché locatif permet de se faire une idée du potentiel investissement. Il suffit par exemple d’observer les sites d’annonces en ligne et de regarder les prix des loyers, le type de prestation et les secteurs. 

Le prix de l'immobilier 

Repérer les villes où les prix de l'immobilier sont abordables par rapport aux revenus moyens des locataires potentiels. Cela permettra d'optimiser le rendement locatif et de minimiser les risques liés à la vacance locative.

Le calcul du rendement locatif

Le rendement locatif potentiel dans chaque ville s’exprime en pourcentage. Il représente le revenu annuel brut généré par la location d'un bien immobilier par rapport à son prix d'achat.

Il s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du logement et en multipliant le résultat par 100.

Exemple d’un rendement locatif brut : un studio acheté 130 000 € et loué 550 € par mois rapporte 5,2 % bruts (550 x 12 /130 000 x 100 = 5,07)

Les tendances démographiques

Les tendances démographiques de la région, la croissance de la population, la composition démographique (âge, statut familial, etc.) et les flux migratoires sont des critères importants à observer. Les villes en croissance démographique signifient qu’elles sont attractives et que la demande locative est plus forte.

Les infrastructures et les services

La qualité des infrastructures et des services d’une ville, tels que les transports en commun, les écoles, les hôpitaux, les commerces et les espaces verts sont des facteurs importants à prendre en compte. Ces éléments contribuent à l'attrait de la ville pour les locataires potentiels.

Le potentiel de valorisation 

Les villes qui ont projets de développement urbain, d'améliorations des infrastructures ou de revitalisation économique ont souvent un potentiel de valorisation plus élevé sur le long terme.

Le cadre réglementaire

Il est important de connaître le cadre réglementaire et juridique de l'investissement immobilier dans la région, y compris les lois sur la location, les taxes foncières et les règlements locaux. De plus en plus de villes limitent la location de courte durée de type Airbnb, il vaut mieux en être informé, surtout si l’investissement locatif est destiné à de la location saisonnière. 

Quelles sont les villes où il ne faut pas investir ?

Le marché immobilier varie considérablement d'une région à l'autre. Certaines villes se développent tandis que d’autres perdent en attractivité. Un mauvais choix de localisation peut entrainer des pertes financières importantes. 

Les villes comme Carcassonne, Brive, Bergerac, Tarbes, Perpignan, Cholet, Tarbes, Narbonne sont potentiellement à risque en raison des facteurs évoqués plus haut.

Elles ont une faible croissance démographique et économique, une population qui diminue ou vieillissante et souvent propriétaire. Dans ce type de ville, les locataires ont des revenus modestes, ce qui peut pénaliser le taux de rendement locatif.

D'autres facteurs sont à considérer, notamment : des prix immobiliers qui stagnent, un taux de chômage élevé, un taux de vacance locative important, un faible rendement locatif, etc.

Il est donc plus intéressant de choisir des villes plus dynamiques où la demande locative est forte et les prix sont en hausse. Toutefois, ce ne sont que des estimations, à un moment précis, cette tendance peut évoluer dans les années à venir. 

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