Investir dans une résidence étudiante : bonne ou mauvaise idée ?

La résidence étudiante appartient à la catégorie des résidences de service comme les résidences pour seniors, les résidences de tourisme et les résidences d'affaires. 

Ces logements sont destinés à accueillir des :

• étudiants ;
• stagiaires ;
• personnes en formation ;
• apprentis ;
• enseignants ;
• chercheurs.

Les appartements, généralement de petite surface, sont meublés et équipés. Par ailleurs, ils proposent des services visant à faciliter le quotidien des résidents, par exemple : ménage, petit-déjeuner, service d'accueil.

La résidence est gérée par un professionnel exploitant. Celui-ci conclut un bail commercial avec le propriétaire et sous-loue le bien aux étudiants. Ces derniers s'acquittent d'un loyer « tout compris » (charges, connexion à internet...), sans frais supplémentaires.

Les 6 avantages d'un investissement locatif dans un logement étudiant

L'investissement dans une résidence étudiante offre aux propriétaires plusieurs avantages, parmi lesquels :

1. Une forte demande

La population étudiante est très importante en France, mais le nombre de logements en résidence universitaire est limité. Aussi, les logements privés sont très recherchés, ce qui entraîne un taux d'occupation très élevé.

2. Des rendements locatifs élevés 

Les logements étudiants proposent généralement des rendements locatifs nets supérieurs à ceux des locations traditionnelles. Ils varient en moyenne de 4 % à 5 %.

3. Des loyers garantis

Le locataire verse le montant du loyer au gestionnaire, lequel reverse au propriétaire le montant convenu dans le bail commercial. Ce dernier n'est donc théoriquement pas inquiété en cas de défaillance de l'occupant ou de vacance locative.

4. Un investissement éligible au statut de LMNP

L'investisseur, à condition que ses recettes locatives ne dépassent pas les seuils légaux, peut être soumis au régime de loueur meublé non professionnel (LMNP). S'il dépend du régime réel (généralement plus profitable que le micro-BIC), il peut déduire de nombreuses dépenses liées à son acquisition (intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurance…) et ainsi réduire, voire annuler, son imposition sur les recettes locatives perçues.

5. Une fiscalité avantageuse 

Le LMNP qui investit dans une résidence neuve ou en état futur d'achèvement (VEFA) est redevable d'une TVA au taux de 20 %. Cette taxe peut être récupérée si le contrat de gestion avec l'exploitant est signé pour 9 ans minimum et s'il conserve le bien durant au moins 20 ans.

6. Une gestion professionnelle

Les résidences étudiantes sont souvent gérées par des sociétés spécialisées. Le propriétaire se trouve ainsi libéré des contraintes liées à un bail de location telles que la gestion quotidienne et les réparations. 

Les risques et inconvénients d'un investissement en résidence étudiante

Bien que potentiellement rentable, l'investissement en résidence étudiante présente certains risques et inconvénients :

Inconvénients liés au logement

• Plus-value réduite : les logements étudiants prennent peu de valeur au fil du temps. Par conséquent, en cas de revente, la plus-value sera relativement faible. 
  La rentabilité annuelle nette ne dépasserait pas 3 %.
• Emplacement imposé : les résidences étudiantes se situent généralement dans les grandes métropoles et les banlieues.
  Il est donc crucial de vérifier l'accessibilité (transports en commun, proximité des grandes écoles, des universités, centre-ville…) et l'attractivité (commodités, sécurité…) du secteur avant d'investir.
• Attractivité liée à la région : les investissements en résidence étudiante ne présentent pas la même rentabilité dans toute la France. En effet, les régions les plus attractives seraient notamment l'Île-de-France, Lyon et sa proche banlieue, Perpignan, Montpellier, etc.

Inconvénients liés à la location périodique

• Usure accrue du bien : la fréquente rotation des locataires et l'utilisation intensive des logements par de jeunes adultes peuvent accélérer l'usure du bien.
  Il convient donc de prévoir des coûts liés à la maintenance et à l'entretien régulier.

Risques liés à la gestion du bien

• Compétences spécialisées requises : la gestion d’une résidence étudiante est confiée à un gestionnaire spécialisé. En effet, gérer un bien en résidence de services requiert des compétences spécifiques. Le contrat de gestion est conclu pour une durée minimum de 9 ans.
  Par conséquent, il est important de vérifier la fiabilité et le sérieux de la société avant de s'engager sur une période aussi longue.
• Indemnité d'éviction : au terme du bail commercial, le propriétaire devra s'acquitter d'une indemnité d'éviction (le montant varie généralement de 1 à 2 ans de loyers) s'il décide de changer de gestionnaire.
• Renégociation du loyer : il n'est pas rare que le gestionnaire du bien renégocie à la baisse le montant du loyer versé au propriétaire en cours de bail. 

L'enseignement supérieur en France compte près de 3 millions d'élèves et un nombre insuffisant de logements disponibles pour les accueillir. 

Dès lors, l'investissement en résidence étudiante se présente comme une option stratégique pour les investisseurs à la recherche d'un placement à long terme. Ce type de bien immobilier, souvent considéré comme une valeur refuge, promet une certaine stabilité dans un marché fluctuant. 

Les avantages fiscaux associés sont nombreux. En effet, le remboursement de la TVA sur le prix d'acquisition, ainsi que la déduction de la taxe foncière, des intérêts d'emprunt et des charges d'exploitation sur les impôts, augmentent la rentabilité de ces investissements.
Ces bénéfices sont particulièrement importants dans des zones géographiques où la demande locative est forte.

De plus, en choisissant une résidence de qualité en termes de construction, d'aménagement et de services proposés, les investisseurs s'assurent une meilleure attractivité, ce qui leur permet de :

• diversifier leur portefeuille immobilier ;
• profiter des avantages liés au statut de LMNP.

Néanmoins, il est important de noter que l'investissement en résidence étudiante offre généralement une rentabilité modérée. Il engage par ailleurs l'investisseur sur de longues périodes : au moins 20 ans pour bénéficier de la récupération de TVA et 9 ans pour la durée du bail commercial avec l'exploitant.

Aussi, pour des investissements locatifs à plus court terme, les propriétaires pourront opter pour un bail étudiant ou la location d'un bien meublé à des étudiants.