Sommaire
- Idée reçue 1 – la déclaration d’activité n’est pas obligatoire
- Idée reçue 2 – je deviens micro-entrepreneur en immatriculant mon activité LMNP
- Idée reçue 3 – la première déclaration couvre toutes mes futures locations en LMNP
- Idée reçue 4 – je peux toujours revenir au micro-BIC
L’essentiel à retenir
- La déclaration d’activité est bel et bien obligatoire et elle ne débouche pas sur la création d’une micro-entreprise.
- Le bailleur doit déclarer tout nouveau logement loué en LMNP.
- Le régime réel d’imposition engage le bailleur LMNP pendant au moins 2 années.
Idée reçue 1 – la déclaration d’activité n’est pas obligatoire, il suffit de déclarer ses recettes locatives
1 loueur LMNP sur 3 ne déclare pas son activité LMNP (lien à faire sur l’actualité correspondante). Et pour cause ! Ils se contentent de reporter les loyers perçus sur leur déclaration de revenus. Certes, ces bailleurs sont bel et bien imposés. Toutefois, ils ne sont pas en situation régulière.
En effet, la déclaration d’activité est obligatoire. Elle permet l’immatriculation de l’activité et l’attribution d’un numéro SIRET.
Un défaut d’immatriculation est pratiquement sans conséquence au régime micro-BIC. Le bailleur peut déclarer ses revenus locatifs sans aucun accroc.
Toutefois, sans déclaration d’activité et donc en l’absence de SIRET, le contribuable ne peut pas passer au régime réel :
- Un courrier de levée d’option sans SIRET est irrecevable ;
- Sans SIRET, un bailleur au réel ne peut pas déposer sa liasse fiscale.
Idée reçue 2 – je deviens micro-entrepreneur en immatriculant mon activité LMNP
L’immatriculation de l’activité LMNP suscite une crainte infondée : celle de devenir micro-entrepreneur, avec des cotisations sociales à payer et un statut assimilé à une activité commerciale classique.
En réalité, le LMNP n’est pas une micro-entreprise, même s’il relève fiscalement des BIC.
L’obtention d’un numéro SIRET ne modifie ni le statut juridique du bailleur, ni son régime social. Le loueur en meublé non professionnel reste un particulier, imposé à l’impôt sur le revenu, sans être affilié au régime social des indépendants.
| LMNP au micro-BIC | Micro-entreprise | |
|---|---|---|
| Nature | Régime fiscal | Statut juridique et social |
| Activité | Location meublée non professionnelle | Activité indépendante |
| URSSAF | ❌ Non | ✅ Oui |
| Cotisations sociales | ❌ Aucune | ✅ Obligatoires |
| Imposition | Impôt + prélèvements sociaux (17,2 %) | Impôt + cotisations URSSAF |
| Abattement | 30 ou 50 % | 34 % / 50 % / 71 % |
| SIRET | ✅ Oui (fiscal) | ✅ Oui |
Idée reçue 3 – la première déclaration couvre toutes mes futures locations en LMNP
Autre erreur fréquente : penser qu’une déclaration d’activité initiale suffit pour l’ensemble des biens loués en meublé, présents et à venir.
En réalité, la déclaration d’activité est rattachée à une activité précise, avec des logements identifiés. Lorsqu’un bailleur acquiert un nouveau bien destiné à la location meublée, il doit effectuer une déclaration complémentaire à l’aide du .
Après cette déclaration, l’administration octroie un SIRET supplémentaire pour identifier le bien en question. Toutefois, l’activité LMNP est toujours immatriculée sous un unique SIREN.
Idée reçue 4 – je peux toujours revenir au micro-BIC si je choisis le régime réel d’imposition
De nombreux bailleurs envisagent d’opter pour le régime réel pour revenir ensuite au régime micro-BIC si cette option n’est finalement pas si avantageuse.
Toutefois, en choisissant le régime réel, le bailleur s’engage pour une durée minimale de deux ans. Pendant cette période, il ne peut pas revenir au micro-BIC, même si ses charges diminuent ou si l’intérêt fiscal s’amenuise.
À l’issue de cet engagement, le retour au micro-BIC n’est possible que si les recettes annuelles hors taxes ne dépassent pas :
- 77 700 € pour une location meublée classique ;
- 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.
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- Idée reçue 1 – la déclaration d’activité n’est pas obligatoire
- Idée reçue 2 – je deviens micro-entrepreneur en immatriculant mon activité LMNP
- Idée reçue 3 – la première déclaration couvre toutes mes futures locations en LMNP
- Idée reçue 4 – je peux toujours revenir au micro-BIC
