5 grands changements qui vont bouleverser la gestion locative en 2026

La réforme du calcul du DPE, engagée en 2024 et ajustée en 2025, est pleinement applicable depuis le 1er janvier 2026. Elle vise à corriger les biais identifiés sur les petites surfaces et certains logements anciens, en modifiant les coefficients liés à la surface et à la consommation conventionnelle.

Selon les estimations relayées fin 2025 par l’ADEME et la presse spécialisée, environ 400 000 logements ont changé de classe énergétique à la suite de cette réforme, principalement en sortant des classes F ou G sans travaux. À l’inverse, certains biens voient leur classement se dégrader.

Pour les bailleurs, l’impact est direct. Le DPE conditionne désormais :

• le droit de louer,
• la valeur locative du bien,
• les arbitrages de travaux.

Un DPE erroné ou contestable peut entraîner une remise en cause de la mise en location, une contestation du locataire ou une responsabilité du bailleur en cas de préjudice lié à la performance énergétique réelle.

En 2026, les obligations déclaratives sur les loyers se renforcent dans des cas bien identifiés. Certains bailleurs sont désormais soumis à une double déclaration, à la fois fiscale et administrative.

D’une part, les loyers doivent toujours être déclarés à l’administration fiscale via la déclaration de revenus, selon le régime applicable (micro-foncier, réel ou BIC pour le meublé).

D’autre part, dans les communes ayant mis en place l’encadrement des loyers, les bailleurs doivent également déclarer :

• le montant du loyer hors charges,
• l’existence et le montant d’un complément de loyer,
• les caractéristiques du logement.

Cette déclaration s’effectue via des téléservices municipaux ou des plateformes liées aux observatoires locaux. Elle concerne en priorité :

• les nouvelles mises en location,
• les relocations,
• les baux comportant un complément de loyer, susceptibles de contrôle a posteriori.

Cette double obligation accroît mécaniquement le risque d’erreur ou d’omission et impose une traçabilité administrative renforcée.

Au 1er janvier 2026, les plafonds de frais d’agence poursuivent leur revalorisation, indexée sur l’évolution de l’IRL. Dans les zones tendues, ces plafonds atteignent :

• 15 €/m² pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail,
• 3 €/m² pour l’état des lieux.

Pour un logement de 50 m², le coût total de mise en location peut ainsi dépasser 900 €, hors vacance locative. Cette hausse impacte directement la rentabilité de la première année et oblige les bailleurs à arbitrer plus finement entre gestion déléguée et gestion en direct.

Après une suspension partielle début 2025, MaPrimeRénov’ a été recentrée de manière durable. En 2026, l’accès à l’aide est conditionné à des rénovations globales, avec :

• un accompagnateur agréé obligatoire,
• un parcours administratif plus long,
• un gain énergétique significatif, généralement d’au moins deux classes DPE.

Pour les bailleurs, cela exclut de facto de nombreux travaux ponctuels auparavant subventionnés. Les projets doivent être plus structurés, plus coûteux et pensés sur plusieurs années. La rénovation devient un choix stratégique, et non plus un ajustement progressif.

Enfin, 2026 marque un durcissement du cadre fiscal et administratif applicable aux locations meublées, en particulier de courte durée. Déclarations obligatoires renforcées, restrictions locales accrues et fiscalité moins favorable modifient l’équation économique.

Même pour les bailleurs en meublé classique, ces évolutions rendent les choix de régime fiscal et de type de location plus structurants. Une erreur de cadre peut avoir un impact direct sur la rentabilité nette et la conformité.

Quand les obligations s’accumulent et que la gestion locative se complexifie, disposer d’outils fiables devient essentiel. BailFacile accompagne les bailleurs pour centraliser leurs données, conserver les justificatifs et suivre leurs obligations, afin de gérer leurs locations avec plus de clarté et de sécurité en 2026.