Sommaire
- Un marché en crise… mais plein d’opportunités
- Aides financières et leviers fiscaux à mobiliser
- Une rentabilité renforcée après travaux
- Les risques à anticiper avant d’acheter
Un marché en crise… mais plein d’opportunités
Depuis 2025, les logements classés G+ sont interdits à la location. Ceux classés G et F seront progressivement visés par le gel locatif et des interdictions à venir. Résultat : les propriétaires pressés de vendre ces biens voient leurs prix chuter.
Selon les notaires, la décote atteint souvent 15 à 30 % par rapport à un logement classique. Pour un studio parisien affiché 250 000 €, une passoire thermique peut se négocier autour de 180 000 à 200 000 €.
Pour un investisseur, c’est un double effet d’aubaine :
- Prix d’achat inférieur à la moyenne du marché.
- Potentiel de valorisation élevé une fois le bien rénové et reclassé en D ou C.
Aides financières et leviers fiscaux à mobiliser
Contrairement aux idées reçues, rénover une passoire thermique n’est pas qu’une dépense. Plusieurs dispositifs permettent de réduire fortement le coût des travaux :
- MaPrimeRénov’ : jusqu’à 20 000 € d’aide pour des rénovations globales.
- Certificats d’économie d’énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie.
- Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : financement jusqu’à 50 000 € sans intérêts.
- Déductions fiscales : possibilité d’imputer les travaux sur les revenus fonciers en régime réel.
Pour un T2 acheté 150 000 €, avec 40 000 € de travaux de rénovation énergétique, le bailleur peut obtenir 15 000 à 20 000 € d’aides. L’investissement net tombe alors à environ 170 000 €, pour un bien remis sur le marché avec un loyer revalorisé.
Une rentabilité renforcée après travaux
Une fois rénové, un logement anciennement classé F ou G devient attractif pour les locataires.
Les bénéfices pour le bailleur :
- Hausse possible du loyer (fin du gel locatif, voire complément de loyer en zone tendue si les performances dépassent la moyenne).
- Réduction du risque de vacance locative : un logement performant se loue plus vite.
- Plus-value à la revente : un appartement rénové peut reprendre 20 à 25 % de valeur en quelques années.
À retenir : la rentabilité d’un tel projet ne se mesure pas uniquement au rendement brut immédiat, mais à la plus-value différée et à la sécurisation du patrimoine.
Quels sont les risques à anticiper avant d’acheter ?
Un investissement dans une passoire thermique ne s’improvise pas. Le bailleur doit :
- Bien évaluer le coût réel des travaux (isolation, chauffage, ventilation). Une rénovation globale peut dépasser 800 €/m².
- Se préparer aux délais : trouver des artisans qualifiés peut rallonger le projet de plusieurs mois.
- Anticiper le financement : même avec les aides, un apport solide est souvent nécessaire.
- Vérifier la copropriété : certaines rénovations (isolation des façades, chauffage collectif) dépendent de décisions collectives.
En résumé, le risque principal est de sous-estimer le budget ou la durée du chantier, ce qui peut bloquer la mise en location.
