Sommaire
- Un dispositif qui baisse le coût d’achat et améliore le rendement
- Une fiscalité encadrée via la SCI
- Des contraintes fortes sur le logement et la location
- Un dispositif encore jeune mais prometteur
Un dispositif qui baisse le coût d’achat et améliore le rendement
Le LLI s’adresse aux investisseurs qui acceptent de loger des ménages aux revenus intermédiaires. Son atout principal : une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %) et un crédit d’impôt sur la taxe foncière. Résultat : un prix d’acquisition allégé et un rendement supérieur au Pinel.
Exemple : à Toulouse, un 2-pièces Pinel de 45 m² coûtait 240 000 € pour un rendement brut de 3,5 %. En LLI, un 42 m² revient à 180 000 € et atteint 4,2 % de rendement, avec un effort d’épargne comparable (environ 450 € par mois).
Pour aller plus loin, certains conseillent de louer en meublé sous statut LMNP : en cumulant les amortissements du meublé avec les avantages du LLI, le rendement peut dépasser 5 %.
Une fiscalité encadrée via la SCI
Contrairement au Pinel, le LLI n’est pas accessible en nom propre : l’investisseur doit créer une société civile immobilière (SCI).
- SCI à l’IR : adaptée aux profils faiblement imposés, elle offre une fiscalité souple et des abattements pour durée de détention.
- SCI à l’IS : mieux pour les bailleurs fortement imposés, elle permet d’amortir le bien et de réduire l’impôt, mais entraîne une comptabilité plus lourde et une taxation différente des plus-values.
Dans les deux cas, la transmission est facilitée grâce à la donation progressive des parts sociales. Les promoteurs immobiliers proposent déjà des formules packagées incluant logement, création de SCI et bilan patrimonial pour simplifier la mise en place.
Des contraintes fortes sur le logement et la location
Pour bénéficier du régime LLI, l’opération doit respecter plusieurs conditions :
- Logement neuf ou ancien réhabilité, uniquement en zones tendues (A, A bis, B1).
- Présence d’au moins 25 % de logements sociaux dans le programme, sauf si la commune est déjà au quota légal.
- Engagement de location longue durée : 20 ans (ou 16 ans en cas de revente).
- Respect de plafonds de ressources pour les locataires : environ 80 % de la population y est éligible.
- Loyers fixés 10 à 15 % en dessous du marché.
Attention : si le bailleur interrompt la location avant terme, la TVA réduite doit être remboursée.
Un dispositif encore jeune mais prometteur
Le LLI n’en est qu’à ses débuts : quelques milliers de transactions en 2025 contre 40 000 à 60 000 ventes annuelles pour le Pinel. Mais son potentiel est réel, car il répond à un besoin crucial : proposer des loyers abordables dans des zones de forte demande locative.
Pour les communes, c’est aussi un levier pour équilibrer l’offre de logements. Plusieurs collectivités incitent déjà à son développement, convaincues du modèle « gagnant-gagnant » :
- Le bailleur optimise son investissement et bâtit un patrimoine.
- Le locataire accède à un logement à prix réduit.
- La collectivité loge ses habitants dans de meilleures conditions.
| Critère | Pinel (jusqu’en 2024) | LLI (depuis 2025) |
|---|---|---|
| Forme juridique | Investissement en nom propre | Obligation de créer une SCI (IR ou IS) |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 20 ans (16 ans si revente) |
| Avantage fiscal principal | Réduction d’impôt sur le revenu | TVA réduite à 10 % + crédit d’impôt sur taxe foncière |
| Loyers | Plafonnés, proches du marché | 10 à 15 % en dessous du marché |
| Plafond de ressources des locataires | 60 % de la population éligible environ | 80 % de la population éligible |
| Type de logements | Neuf, zones A, A bis, B1 et B2 | Neuf ou ancien réhabilité, zones A, A bis, B1 |
| Nombre de logements sociaux requis | Non | Minimum 25 % (sauf communes déjà au quota légal) |
| Transmission | Classique (abattements droits de succession) | Facilitée par donation progressive des parts de SCI |
| Rendement brut moyen | 3,5 % | 4,2 % (jusqu’à 5 % en meublé LMNP) |
