De nombreux bailleurs LMNP oublient cette déclaration pourtant obligatoire

Contrairement à une idée répandue, le bailleur LMNP doit effectuer une déclaration de CFE dès la première année d’activité, même s’il bénéficie d’une exonération.

Cette formalité prend la forme du formulaire n°1447-C, à transmettre à l’administration fiscale avant le 31 décembre de l’année de début d’activité.

Cette déclaration sert à :

• Confirmer l’existence de l’activité LMNP ;
• Localiser le ou les logements concerné(s) ;
• Déterminer la base d’imposition de la CFE.

Lorsque la déclaration initiale n’est pas transmise, l’administration fiscale applique la base minimale de CFE. 

Dans ce cas, le bailleur ne reçoit pas un simple rappel de formalité, mais directement un avis de CFE avec une base d’imposition déterminée par la municipalité. La taxe peut être assortie d’une majoration ou d’une pénalité. 

Vous pouvez donc être contraint de payer une CFE fixée de manière arbitraire pendant plusieurs années en raison d’un défaut de déclaration.

En l’absence de déclaration, l’administration applique généralement la base minimale de CFE, déterminée par la commune.

Cette base minimale ne tient compte :

• Ni des loyers réellement perçus ;
• Ni de la rentabilité du bien ;
• Ni de la taille ou de la situation du logement.

Elle peut être totalement disproportionnée par rapport à l’activité réelle du bailleur lorsque :

• Les recettes sont modestes ;
• Le logement est loué de manière occasionnelle ;
• L’activité LMNP est exercée à petite échelle.

Prenons le cas d’un bailleur LMNP qui débute son activité en 2025 avec un seul logement meublé.

Situation réelle du bailleur :

• Recettes locatives annuelles : 8 000 €
• Logement de petite surface, situé dans une commune moyenne
• Activité exercée à titre accessoire, sans local professionnel dédié

Cas n°1 – Le bailleur déclare correctement sa CFE

Le bailleur transmet le formulaire 1447-C dans les délais, en indiquant :

• La nature exacte de son activité LMNP ;
• L’adresse du logement ;
• L’absence de local professionnel distinct.

L’administration dispose alors des éléments nécessaires pour calculer une CFE cohérente avec la réalité de l’activité.

La CFE due l’année suivante est calculée sur une base adaptée et peut atteindre 120 €.

Cas n°2 – Le bailleur oublie la déclaration de CFE

Le bailleur ne transmet aucune déclaration lors de sa première année d’activité.

Faute d’information, l’administration applique automatiquement la base minimale de CFE, fixée par la commune, sans tenir compte :

• Du niveau réel de recettes ;
• De la surface du logement ;
• Du caractère accessoire de l’activité.

La CFE est alors calculée sur la base minimale et peut atteindre 550 €.

Le bailleur peut toujours demander une révision de CFE après avoir fait l’impasse sur la déclaration initiale. Pour cela, il faut adresser une réclamation via la messagerie sécurisée sur le site des impôts.

Il faut exposer clairement la situation, en précisant :

• La nature de l’activité (location meublée à titre non professionnel) ;
• Le montant réel des recettes générées ;
• L'absence d’un local professionnel distinct (si c’est le cas) ;
• Le fait que le défaut de déclaration était involontaire.

Le demandeur devra par la suite fournir le formulaire 1447-C dûment rempli (même hors délai) ainsi que tout justificatif utile (bail de location, déclaration de revenus fonciers, etc.).