Complément de loyer bientôt plafonné : ce que les nouvelles règles d’encadrement changent vraiment

Avec la proposition de loi adoptée en première lecture fin 2025 visant à pérenniser l’encadrement des loyers, le complément de loyer pourrait changer de nature si le texte est définitivement confirmé. Jusqu’ici, son montant n’était pas expressément plafonné au niveau national, laissant une marge d’interprétation aux bailleurs. Le texte adopté prévoit de limiter le complément à 20 % du loyer de référence majoré, ce qui réduirait fortement les marges de manœuvre des bailleurs en cas d’adoption définitive.

Ce plafond s’applique dans toutes les communes ayant adopté l’encadrement des loyers, un périmètre appelé à s’élargir à mesure que de nouvelles collectivités en zone tendue rejoignent le dispositif. Le complément doit être clairement distingué du loyer de base et mentionné de façon transparente dans le bail.

Pour les bailleurs, le message est clair : le complément de loyer n’est plus un levier d’ajustement courant, mais un mécanisme strictement exceptionnel.

Le renforcement du cadre ne porte pas seulement sur le montant. Les conditions permettant d’appliquer un complément de loyer sont désormais interprétées de manière beaucoup plus restrictive.

Seules des caractéristiques réellement exceptionnelles du logement, absentes du parc locatif comparable, peuvent être retenues. Les critères habituellement invoqués par le passé sont de plus en plus contestés.

Sont notamment fragilisés :

• une rénovation récente sans caractère rare,
• des équipements devenus standards,
• une bonne localisation ou une vue jugée ordinaire.

À l’inverse, des prestations objectivement rares peuvent encore justifier un complément, à condition d’être précisément décrites et documentées.

Parmi les évolutions prévues par le texte figure l’obligation de faire apparaître explicitement le motif du complément de loyer dès l’annonce immobilière. À défaut, le complément peut être considéré comme injustifié, même s’il respecte le plafond de 20 %.

Alors que la fin de la phase expérimentale est prévue pour novembre 2026, le débat parlementaire vise précisément à inscrire le dispositif dans la durée. Dans plusieurs villes, les vérifications se multiplient, souvent à la suite de signalements de locataires.

Les sanctions applicables en cas de complément injustifié ont été renforcées, avec des amendes pouvant être doublées en cas de manquement répété. Le bailleur s’expose également à la restitution du trop-perçu et à une révision du loyer.

Le rapport risque/bénéfice évolue donc nettement. Un complément mal fondé peut désormais coûter plus cher qu’il ne rapporte, notamment lorsqu’il est contesté plusieurs mois après la signature du bail.

Pour les propriétaires-bailleurs, l’enjeu n’est plus de maximiser le loyer affiché, mais de sécuriser juridiquement sa fixation. Cela suppose de vérifier systématiquement :

• le loyer de référence applicable,
• le plafond autorisé du complément,
• la solidité et la traçabilité des critères invoqués,
• la conformité de l’annonce elle-même.

Dans de nombreux cas, renoncer à un complément fragile peut s’avérer plus rationnel que d’exposer sa location à un contentieux. À l’inverse, lorsqu’un complément est réellement justifié, sa documentation devient indispensable.

Dans un contexte où la fixation du loyer devient progressivement plus encadrée et plus exposée au contrôle, mieux vaut sécuriser chaque étape. BailFacile aide les bailleurs à calculer leurs loyers, conserver les justificatifs et gérer leurs locations en conformité avec les règles locales, afin d’éviter les erreurs coûteuses.