Sommaire
- Un rééquilibrage fiscal sans précédent
- Pourquoi ce virage fiscal maintenant ?
- Quels arbitrages pour les propriétaires ?
Un rééquilibrage fiscal sans précédent
La bataille se joue à l’Assemblée nationale. En commission des finances, les députés ont adopté deux mesures qui pourraient transformer le paysage locatif dès 2026.
Première nouveauté : l’abattement du régime micro-foncier pour la location nue passerait de 30 % à 50 %, soit le même taux que le régime micro-BIC des meublés.
Deuxième choc : la suppression de la déductibilité des amortissements pour les bailleurs en location meublée non professionnelle (LMNP).
Ce double mouvement vise à rétablir une équité entre les deux régimes. En pratique, la location nue redeviendrait plus compétitive, tandis que les meublés perdraient leur principal levier de défiscalisation.
Pourquoi ce virage fiscal maintenant ?
Depuis plusieurs années, la location meublée est accusée de déséquilibrer le marché locatif, en drainant une partie des biens vers le meublé touristique ou de courte durée.
Avec la crise du logement et la raréfaction de l’offre longue durée, la pression politique s’est accentuée pour réorienter les investisseurs vers le parc classique.
Les députés dénoncent une « distorsion fiscale » : grâce aux amortissements, certains bailleurs meublés parviennent à effacer quasi totalement leur impôt sur les loyers, quand les loueurs en nu subissent une fiscalité bien plus lourde.
Le relèvement de l’abattement du micro-foncier à 50 % est donc perçu comme une mesure de rééquilibrage – mais aussi comme un signal fort pour relancer la location longue durée.
Quels arbitrages pour les propriétaires ?
Rien n’est encore définitif : ces amendements doivent être validés dans le vote final du projet de loi de finances 2026. Mais les bailleurs ont tout intérêt à préparer leurs simulations.
Deux scénarios se dessinent :
- Si la réforme passe, les bailleurs meublés verront leur rentabilité chuter, surtout pour les biens récents fortement amortis. Certains pourraient basculer vers la location nue, moins chronophage et désormais mieux valorisée fiscalement.
- Si la suppression est écartée, les meublés conserveront leur attrait, mais la tendance politique laisse penser que le régime LMNP sera progressivement resserré.
Dans tous les cas, la prudence impose d’analyser la rentabilité nette après impôt avant tout nouvel investissement. Les simulateurs de fiscalité locative permettent d’estimer rapidement l’impact du changement de régime.
