Dispositif Jeanbrun : pourquoi 83 % des propriétaires ne sont pas convaincus

Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, a été conçu pour prendre le relais du Pinel, arrêté fin 2024. Il vise à encourager la location nue de longue durée, sans zonage géographique, sur l’ensemble du territoire.

Concrètement, le dispositif repose sur :

• un mécanisme d’amortissement compris entre 3,5 % et 5,5 %,
• un déficit foncier plafonné à 10 700 euros,
• un engagement de location nue pendant neuf ans.

Sur le papier, l’objectif est double : sécuriser l’investissement locatif et inciter les bailleurs à maintenir ou remettre des logements sur le marché. Dans les faits, ces principes se heurtent à une réception beaucoup plus réservée.

Selon l’étude menée par PAP, 83 % des propriétaires interrogés ne se disent pas convaincus par le dispositif Jeanbrun. Ce rejet ne traduit pas un refus de principe des aides publiques, mais une accumulation de freins perçus comme dissuasifs.

Les critiques les plus fréquemment exprimées portent sur :

• la complexité du dispositif et ses conditions d’accès,
• la durée d’engagement jugée trop contraignante,
• le manque de visibilité sur la stabilité fiscale à long terme.

Pour de nombreux bailleurs, l’effort demandé apparaît disproportionné par rapport aux avantages espérés. Le sentiment dominant est celui d’un cadre supplémentaire, venant s’ajouter à des contraintes déjà nombreuses, sans garantie claire sur la rentabilité ou la sécurité juridique.

L’étude PAP met également en lumière des profils de bailleurs plus sceptiques que la moyenne. Il s’agit notamment des propriétaires indépendants, détenant un ou deux biens, pour lesquels chaque contrainte supplémentaire pèse davantage.

Ces bailleurs disposent souvent de marges financières limitées et d’une capacité d’arbitrage plus restreinte. Pour eux, la moindre incertitude sur la fiscalité, la durée d’engagement ou l’évolution des règles peut suffire à renoncer au dispositif.

À l’inverse, les bailleurs les plus structurés ou disposant d’un parc plus important semblent légèrement plus ouverts, tout en restant prudents. Cette fracture souligne le décalage entre la conception du dispositif et la réalité du marché locatif privé.

Cette défiance pose une question centrale : celle de l’efficacité réelle du dispositif Jeanbrun. Un mécanisme fiscal, même techniquement abouti, perd une grande partie de son intérêt s’il n’est pas massivement adopté.

Le risque est donc celui d’un dispositif officiellement en place, mais peu mobilisé sur le terrain, limitant son impact sur l’offre locative. Ce décalage alimente un climat d’attentisme déjà très présent chez les bailleurs.

Dans ce contexte, la lisibilité et la stabilité des règles applicables deviennent essentielles. Face à des dispositifs complexes et mouvants, disposer d’une vision claire des obligations et des engagements permet d’éviter les décisions précipitées. Des outils comme BailFacile accompagnent les bailleurs dans le pilotage de leur gestion locative, indépendamment des effets d’annonce.