L’actualité de la Gestion Locative résumée (Janvier 2026)

Après des mois d’incertitude, le statut du bailleur privé figure bien dans le budget 2026. Rebaptisé « dispositif Jeanbrun », le texte a été confirmé dans le cadre du projet de loi de finances soumis au 49.3. Pour le gouvernement, l’objectif est clairement affiché : réactiver l’investissement locatif privé et provoquer un « choc d’offre » dans un marché en tension.
Derrière l’annonce politique, que change réellement ce nouveau cadre pour un propriétaire qui envisage d’investir ou de relancer un projet locatif ?

1. Le statut du bailleur privé est-il définitivement acté ?

Contrairement aux versions initiales, longtemps jugées trop floues, le dispositif a été formellement intégré au budget 2026, avec plusieurs ajustements. Le gouvernement a revu sa copie afin de sécuriser le cadre juridique et budgétaire, tout en maintenant l’ambition initiale : proposer un outil pérenne, pensé pour durer, là où le Pinel reposait sur une logique temporaire de réduction d’impôt.

Le signal est clair : l’État veut réinstaller le bailleur privé comme acteur central de la production de logements, après plusieurs années marquées par le recul des investisseurs particuliers.

2. Quel est le mécanisme fiscal retenu pour les bailleurs ?

Le cœur du dispositif repose sur un principe simple : l’amortissement du bien.
Concrètement, le bailleur pourra déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition de ses revenus locatifs, ce qui réduit fortement la base imposable — jusqu’à neutraliser l’impôt sur les loyers dans certains cas.

Ce choix marque une rupture nette avec les anciens dispositifs de défiscalisation :

• pas de réduction d’impôt directe ;
• mais une logique patrimoniale proche de celle de la location meublée, appliquée ici à la location nue.

3. Quels logements sont concernés par le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif vise à la fois le neuf et l’ancien rénové, avec une volonté affichée de ne pas limiter artificiellement l’offre.

Deux cas de figure se dégagent :

• logement neuf, mis en location dans un cadre de loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux ;
• logement ancien, à condition que les travaux représentent une part significative de l’investissement, afin d’éviter les effets d’aubaine.

L’exécutif cherche ainsi à soutenir la construction tout en incitant à la remise sur le marché de logements existants, notamment dans les zones tendues.

4. Quelles contraintes pour le bailleur en contrepartie ?

Le statut du bailleur privé ne fonctionne pas sans engagements. En contrepartie de l’avantage fiscal, le propriétaire devra :

• louer le logement nu, dans le cadre des revenus fonciers ;
• respecter des plafonds de loyers, variables selon le niveau :
  - intermédiaire (loyers inférieurs au marché libre, destinés aux ménages aux revenus intermédiaires),
  - social (loyers plus bas, ciblant des ménages modestes, avec des plafonds de ressources plus stricts),
  - très social (loyers fortement plafonnés, réservés aux publics aux revenus les plus faibles) ;
• s’engager sur une durée de location longue, pensée pour stabiliser le parc locatif.

Le dispositif repose donc sur un arbitrage : moins de liberté sur le loyer, en échange d’une fiscalité allégée et plus lisible.

5. Ce nouveau statut peut-il vraiment relancer le marché locatif ?

C’est l’ambition affichée par le gouvernement. Selon l’exécutif, le dispositif Jeanbrun doit permettre de corriger les faiblesses structurelles du Pinel : complexité, dépendance aux niches fiscales et rentabilité parfois artificielle.

Pour les bailleurs, l’intérêt est ailleurs :

• une visibilité fiscale sur le long terme ;
• un mécanisme compréhensible ;
• une logique de rentabilité fondée sur le revenu réel, pas uniquement sur l’avantage fiscal.

Reste une inconnue majeure : l’équilibre économique réel, une fois intégrés les plafonds de loyers, le coût du crédit et les charges. C’est sur ce terrain, très concret, que le dispositif sera jugé par les investisseurs dès 2026.

Le nouveau cadre fiscal du bailleur privé ne peut fonctionner sans un parc locatif rénové. C’est dans cette logique que MaPrimeRénov’ est profondément recalibrée en 2026, après une année 2025 marquée par les restrictions, les ajustements successifs et une forte frustration côté bailleurs.
L’objectif affiché est de remettre sur le marché 50 000 logements locatifs privés dès 2026, après une année de production historiquement faible (environ 10 000 logements produits en 2025).

MaPrimeRénov’ 2026 est recentrée sur la rénovation énergétique “utile” à la location

Le message du ministère est explicite : MaPrimeRénov’ n’a plus vocation à financer des travaux isolés sans impact structurel. En 2026, la priorité est donnée aux rénovations énergétiques cohérentes, capables de :

• améliorer significativement la performance énergétique ;
• éviter la sortie du logement du marché locatif ;
• ou permettre sa remise en location dans un contexte de durcissement du DPE.

Dans les faits, cela signifie que les travaux soutenus restent ceux qui agissent sur le cœur de la performance énergétique :

• isolation (murs, toiture, planchers) ;
• remplacement des systèmes de chauffage ;
• amélioration de la ventilation ;
• rénovation globale lorsqu’elle permet un gain énergétique réel.

MaPrimeRénov’ s’inscrit donc moins dans une logique d’équipement ponctuel que dans une logique de remise à niveau du logement.

Les bailleurs sont ciblés, mais sous conditions strictes

Contrairement à 2025, les bailleurs ne sont plus traités comme un public marginal du dispositif. Le ministre du Logement indique que MaPrimeRénov’ a été dimensionnée pour accompagner le nouveau statut du bailleur privé, et donc orientée vers les logements destinés à la location.

Mais cette ouverture s’accompagne de contreparties claires :

• le logement rénové doit rester ou devenir effectivement loué ;
• les projets doivent s’inscrire dans une logique de long terme, et non dans une optimisation ponctuelle ;
• le dispositif reste sélectif, avec une volonté affichée de limiter les effets d’aubaine.

Autrement dit, MaPrimeRénov’ 2026 n’est plus une aide “par défaut” : elle est réservée aux logements rénovés en vue d’une mise en location conforme aux exigences énergétiques.

Un dispositif plus piloté, mais toujours sous contrainte budgétaire

L’un des enseignements de 2025 désormais acté par le gouvernement : MaPrimeRénov’ ne peut plus fonctionner comme un guichet ouvert. En 2026, le dispositif est calibré à la fois en volume de dossiers et en rythme d’attribution, afin d’éviter les blocages et les gels budgétaires de dernière minute.

L’objectif de 50 000 logements locatifs privés rénovés donne un ordre de grandeur clair, mais il implique aussi une sélection plus rigoureuse des projets. Pour les bailleurs, cela signifie une chose :
MaPrimeRénov’ reste un levier pertinent lorsque les travaux permettent à la fois de louer le logement légalement, de respecter les plafonds applicables et de préserver l’équilibre fiscal du projet.

En 2026, choisir entre location meublée et location vide n’est plus une décision de confort ou d’habitude. Le cadre a changé : contraintes DPE renforcées, nouveau statut du bailleur privé, une fiscalité moins binaire et pression accrue sur la gestion. Le type de location devient un levier stratégique, à arbitrer en fonction du bien, du marché local et du niveau d’implication que le bailleur est prêt à assumer.

Le meublé reste attractif, mais exigeant

La location meublée conserve un avantage bien identifié : des loyers plus élevés, en particulier sur les studios, T1 et logements destinés aux étudiants ou aux jeunes actifs. Dans les zones à forte mobilité, ce différentiel de loyer reste un moteur de rentabilité.

Mais en 2026, cet avantage n’est plus suffisant à lui seul. Le meublé suppose :

• une rotation plus fréquente des locataires,
• des états des lieux réguliers,
• un entretien du mobilier,
• et une capacité à absorber des périodes de vacance locative.

Autrement dit, le meublé fonctionne si le bailleur accepte une gestion active — ou la délègue.
À l’inverse, un meublé mal suivi peut rapidement perdre son avantage financier, notamment si chaque changement de locataire génère des coûts et du temps non anticipés.

Le meublé reste donc pertinent si le marché local est très porteur et si le bailleur assume pleinement la gestion. Il l’est beaucoup moins lorsqu’il est choisi par simple réflexe fiscal.

La location vide redevient un choix solide

La location vide a longtemps été écartée pour une raison principale : une fiscalité jugée moins favorable. En 2026, ce raisonnement mérite d’être revu. Le statut du bailleur privé introduit une logique d’amortissement applicable à la location nue, ce qui permet de réduire durablement l’imposition sur les loyers.

À cela s’ajoute un avantage très concret : la stabilité.
Un bail de trois ans, c’est :

• moins de rotation ;
• moins de vacance ;
• moins de remise en état ;
• et une trésorerie plus prévisible.

Dans un contexte de fortes contraintes liées DPE, cette stabilité devient un atout majeur. Un logement rénové, loué sur la durée, limite les risques réglementaires et sécurise l’investissement. La location vide ne cherche pas à maximiser chaque euro de loyer, mais à optimiser l’équilibre global entre rendement, gestion et conformité.

En 2026, le vrai arbitrage se fait sur le terrain, pas dans les régimes fiscaux

Prenons un cas très concret.
Un bailleur possède un T2 de 45 m² dans une ville universitaire.

• En meublé, il peut viser un loyer plus élevé, mais devra gérer un changement de locataire tous les 9 à 18 mois, refaire des états des lieux fréquents et accepter une vacance ponctuelle.
• En location vide, le loyer est plus bas, mais le bail de trois ans sécurise les revenus et réduit fortement la charge mentale et les coûts de rotation.

Jusqu’ici, le LMNP faisait souvent pencher la balance en faveur du meublé. En 2026, ce réflexe est moins évident. Non pas parce que le LMNP disparaît, mais parce qu’il n’est plus le seul levier pour alléger la fiscalité des loyers. Le nouveau statut du bailleur privé rend désormais la location vide fiscalement compétitive, surtout dans une logique de long terme.

Le débat change donc de nature.
La question n’est plus : « quel régime fiscal est le plus avantageux ? ».
Mais plutôt : « quel type de location suis-je capable de gérer efficacement sur 10 ou 15 ans ? »

Beaucoup de bailleurs continuent de privilégier le meublé par automatisme fiscal. À l’inverse, une location vide bien choisie, rénovée et gérée correctement peut offrir un rendement plus stable, moins risqué et plus lisible dans le temps.

Quand les arbitrages deviennent plus fins, la gestion ne peut plus être approximative. Comparer meublé et vide sur la durée, suivre la rentabilité réelle et sécuriser les baux devient primordial.
C’est précisément là que BailFacile accompagne les bailleurs, pour piloter sereinement leur location au quotidien, quel que soit le format retenu.

Quel que soit le type de location retenu, la fixation du loyer est désormais un exercice sous contrôle renforcé. En 2026, l’encadrement des loyers s’inscrit dans la durée et s’étend à un nombre croissant de communes en zone tendue. Dans ce contexte, le complément de loyer n’est plus un simple ajustement, mais une exception strictement plafonnée, justifiée et surveillée. Pour les bailleurs, en maîtriser les règles devient indispensable pour éviter les erreurs coûteuses.

Un complément de loyer désormais plafonné à 20 % du loyer de référence majoré

Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, le principe reste inchangé : le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf à justifier d’un complément de loyer. La nouveauté majeure tient à son plafonnement explicite.

Depuis le renforcement du dispositif, le complément de loyer ne peut pas excéder 20 % du loyer de référence majoré. Même lorsqu’un logement présente une caractéristique exceptionnelle, le dépassement est donc juridiquement borné. Le complément cesse d’être une marge libre d’ajustement et devient une dérogation strictement encadrée.

Exemple concret de calcul

Un logement est situé dans une commune soumise à l’encadrement des loyers.

• Le loyer de référence majoré applicable est fixé à 1 000 € hors charges.
• Le complément de loyer maximal autorisé est de 200 €.
• Le loyer total hors charges ne peut donc pas dépasser 1 200 €.

Ce plafond s’impose quelle que soit la tension du marché local ou la perception subjective de la valeur du bien par le bailleur.

Dans quels cas un complément de loyer est réellement autorisé ?

Le plafonnement ne suffit pas à lui seul. Pour être recevable, le complément de loyer doit reposer sur une caractéristique réellement exceptionnelle, rare sur le marché local et absente des critères déjà intégrés dans le calcul du loyer de référence.

Peuvent, par exemple, justifier un complément :

• une vue exceptionnelle et dégagée dans un environnement dense ;
• un espace extérieur rare et particulièrement valorisant en centre-ville ;
• des prestations de très haut niveau, nettement supérieures aux standards du marché local.

En revanche, ne peuvent pas justifier un complément :

• la localisation « normale » du logement dans le quartier ;
• la surface, l’étage ou l’agencement classique ;
• le fait que le logement soit meublé ;
• des équipements déjà pris en compte dans les références de loyers.

Autre point essentiel : le motif du complément doit être indiqué dès l’annonce de location. Une justification ajoutée uniquement dans le bail est insuffisante et place le bailleur en situation de non-conformité.

Un usage à haut risque en cas de mauvaise application

Le renforcement du cadre s’accompagne d’un durcissement des contrôles et des sanctions. Les collectivités disposent de moyens accrus pour vérifier la conformité des loyers pratiqués, et les sanctions encourues par les bailleurs récalcitrants ont été renforcées.

Un complément de loyer mal justifié peut conduire à :

• la révision du loyer à la baisse ;
• le remboursement des sommes indûment perçues ;
• et, en cas de manquements répétés, des sanctions administratives.

En 2026, le complément de loyer n’est donc plus un levier d’optimisation courant. Il devient un point de vigilance juridique majeur, réservé aux biens réellement atypiques et solidement documentés.

Avec 2,38 millions de logements vacants en France, la vacance est devenue un sujet politique central. En 2026, les pouvoirs publics souhaitent clairement durcir la taxation des logements inoccupés, en particulier dans les zones tendues où la pénurie locative reste forte. Le message adressé aux bailleurs est explicite : laisser un logement vide durablement devient financièrement dissuasif, sauf situation objectivement contrainte.

Une fiscalité des logements vacants appelée à se durcir concrètement en 2026

Aujourd’hui déjà, un logement inoccupé depuis plus d’un an peut être soumis à une taxation spécifique. En zone tendue, la taxe sur les logements vacants s’applique avec un taux progressif, qui augmente avec la durée d’inoccupation. Dans certaines communes, une taxe d’habitation sur les logements vacants peut également s’y substituer.

Les pistes étudiées pour 2026 vont plus loin. Les parlementaires évoquent :

• une hausse sensible des taux, afin de rendre la vacance réellement pénalisante,
• un élargissement du nombre de communes concernées, notamment en périphérie des grandes agglomérations,
• et un resserrement des conditions d’exonération, aujourd’hui jugées trop permissives.

Concrètement, pour un bailleur, cela signifie que la vacance prolongée pourrait représenter plusieurs milliers d’euros par an, sans aucun revenu locatif en face. La fiscalité devient ainsi un levier explicitement utilisé pour forcer la remise sur le marché de logements jugés “immobilisés”.

Pourquoi certains logements restent vacants malgré la pression fiscale

La lecture politique oppose souvent logements vacants et spéculation. La réalité est plus nuancée. Une part importante des logements inoccupés le sont pour des raisons structurelles :

• logements classés F ou G nécessitant des travaux lourds ;
• biens anciens difficiles à remettre aux normes énergétiques ;
• incertitude réglementaire sur les loyers ou la fiscalité ;
• crainte des impayés ou d’une gestion perçue comme trop contraignante.

Dans de nombreux cas, la vacance n’est donc pas un choix de confort, mais un temps de pause dans un environnement jugé trop instable. Le paradoxe est clair : ce sont souvent les logements les plus difficiles à louer qui deviennent les plus taxés, alors même qu’ils nécessitent un effort financier préalable pour être remis sur le marché.

Quels leviers concrets pour limiter l’impact de la taxation ?

Face à ce durcissement annoncé, les bailleurs disposent encore de marges de manœuvre, à condition d’anticiper.

Premier levier : réduire la durée de vacance, même au prix d’un loyer ajusté. Dans un marché tendu, un logement correctement positionné retrouve généralement preneur rapidement, ce qui permet d’éviter la taxation et de sécuriser des revenus réguliers.

Deuxième levier : engager des travaux ciblés, notamment énergétiques. Si l’investissement est significatif, il permet de rendre le logement louable, de sortir de la vacance durable et d’éviter une fiscalité punitive sur un bien improductif.

Troisième levier : documenter la vacance subie. Travaux en cours, succession non réglée, impossibilité juridique de louer : ces situations peuvent encore ouvrir droit à des exonérations, mais elles devront être justifiées de manière précise et traçable.

Exemple concret

Un bailleur possède un appartement ancien classé G dans une commune en zone tendue. Faute de travaux, le logement reste vacant depuis plus d’un an. En 2026, il risque à la fois :

• une taxation accrue sur la vacance,
• l’impossibilité de louer sans rénovation,
• et une absence totale de revenus.

Dans ce cas, différer la décision devient souvent plus coûteux que d’arbitrer rapidement entre rénovation, mise en location encadrée ou cession du bien.

Dans un contexte où la vacance devient fiscalement sanctionnée, le pilotage du temps devient central. Suivre les périodes d’inoccupation, anticiper les remises en location, conserver les justificatifs et sécuriser les baux permet de limiter les risques dans un environnement réglementaire de plus en plus contraignant.

Dans ce cadre, disposer d’outils de gestion structurés facilite le suivi du parc locatif et la conformité des démarches, notamment lorsque les contraintes réglementaires s’accumulent.