Fin de bail dépassée : le bailleur peut retenir le dépôt de garantie

À l’échéance du bail, le contrat de location prend fin automatiquement, sauf renouvellement ou reconduction légale. Si le locataire reste dans le logement sans l’accord du bailleur, il n’est plus considéré comme locataire, mais comme occupant sans droit ni titre.

Cette situation est distincte d’un simple retard dans la remise des clés ou d’une tolérance ponctuelle. Juridiquement, le maintien dans les lieux prive le bailleur de la libre disposition de son bien, ce qui peut constituer un préjudice indemnisable.

En pratique, ce type de situation est fréquent, notamment lorsque le locataire tarde à quitter le logement ou conteste la date de fin du bail.

La Cour de cassation a confirmé dans une décision récente qu’un bailleur pouvait retenir tout ou partie du dépôt de garantie lorsque le locataire se maintient dans le logement après l’échéance du bail.

Dans l’affaire jugée, la locataire occupait encore le logement plus d’un mois après la fin du bail. Les juges ont considéré que cette occupation sans droit ni titre constituait un préjudice pour le bailleur, justifiant une retenue sur le dépôt de garantie.

Cette décision apporte une clarification importante. Elle confirme que le dépôt de garantie peut servir à compenser un préjudice lié à l’occupation irrégulière du logement, et pas uniquement des dégradations matérielles.

La retenue du dépôt de garantie n’est toutefois pas automatique. Elle doit correspondre à un préjudice réel et objectivable subi par le bailleur.

La retenue peut être justifiée notamment :

• lorsque le logement est occupé après la fin du bail,
• lorsque cette occupation empêche une relocation ou une vente,
• lorsque le bailleur subit une perte de loyers ou un trouble de jouissance.

Le montant retenu doit être proportionné à la durée et aux conséquences de l’occupation. Il ne s’agit pas d’une sanction, mais d’une indemnisation.

Le bailleur doit également être en mesure de démontrer l’occupation effective du logement après l’échéance, par exemple via des constats, des échanges écrits ou l’absence de restitution des clés.

Même si la jurisprudence est favorable, certaines erreurs peuvent exposer le bailleur à un litige. Retenir le dépôt de garantie sans justification précise ou sans lien avec un préjudice réel reste risqué.

Parmi les points de vigilance figurent :

• l’absence de preuve de l’occupation après la fin du bail,
• une retenue disproportionnée par rapport au préjudice subi,
• la confusion entre indemnité d’occupation et dépôt de garantie.

Pour sécuriser la fin de bail, il est essentiel de documenter chaque étape : date d’échéance, échanges avec le locataire, remise des clés et état des lieux. Une gestion rigoureuse permet d’éviter que la restitution du dépôt de garantie ne devienne un point de contentieux.

Dans ce contexte, disposer d’outils de suivi fiables facilite la conservation des preuves et la gestion des restitutions. Des solutions comme BailFacile accompagnent les bailleurs dans la gestion des fins de bail et la sécurisation des dépôts de garantie.