Investissement locatif : pourquoi les maisons sont exclues du nouveau dispositif fiscal

Le dispositif fiscal actuellement débattu porte un nom précis : le statut du bailleur privé, rebaptisé dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement. Il a vocation à prendre le relais du dispositif Pinel, définitivement arrêté fin 2024.

Contrairement au Pinel, ce nouveau cadre ne repose pas sur un zonage géographique. Il s’applique sur l’ensemble du territoire, en métropole comme en Outre-mer, avec un objectif clair : encourager la location nue de longue durée.

Le mécanisme repose sur plusieurs leviers fiscaux :

• un amortissement annuel compris entre 3,5 % et 5,5 %,
• un déficit foncier plafonné à 10 700 euros,
• un engagement de location nue pendant 9 ans.

Ce dispositif s’adresse donc prioritairement aux bailleurs souhaitant inscrire leur bien dans une stratégie locative stable, et non dans une logique de rotation ou de meublé.

Dans sa version actuelle, le dispositif Jeanbrun ne concerne que les logements situés en habitat collectif, autrement dit les appartements. Sont éligibles :

• les appartements neufs,
• les appartements anciens, à condition que 30 % du prix d’acquisition soient consacrés à des travaux.

Les maisons individuelles, qu’elles soient neuves ou anciennes avec travaux, sont explicitement exclues. Cette exclusion a été justifiée publiquement par des objectifs de sobriété foncière et de lutte contre l’étalement urbain.

Pour de nombreux bailleurs, cette justification entre en décalage avec la réalité du parc locatif. Dans les zones périurbaines et rurales, la maison représente une part essentielle de l’offre en location longue durée, notamment pour les familles.

Toutefois, il faut noter une nuance majeure : les maisons n’ont pas été exclues par choix définitif. Selon l’entourage du ministre, cette mise à l’écart tient avant tout à des contraintes de calendrier et de procédure liées au recours à l’article 49.3.

Dans ce cadre, il n’était pas possible d’intégrer plusieurs amendements simultanément. L’amendement retenu concernait les appartements, laissant la maison de côté, faute de place juridique à ce stade.

Le gouvernement indique néanmoins qu’une réintégration des maisons est envisagée, y compris :

• pour les maisons neuves ;
• pour les maisons anciennes sous conditions de travaux ;
  avec le même engagement de location de 9 ans.

Cette évolution pourrait être intégrée dans le projet de loi Décentralisation, dont le volet logement doit être présenté avant les élections municipales, puis débattu après.

Dans l’immédiat, les bailleurs propriétaires de maisons restent exclus du principal levier fiscal destiné à soutenir la location longue durée. Cela limite leur capacité à absorber les coûts liés aux travaux, à la rénovation énergétique ou à la remise sur le marché de certains biens.

Pour ces bailleurs, l’enjeu devient stratégique : attendre une évolution du cadre, arbitrer entre travaux et fiscalité existante, ou réévaluer la place du bien dans leur gestion locative. Ces décisions nécessitent une vision claire des règles applicables et de leur évolution probable.

Face à des dispositifs de plus en plus ciblés, disposer d’un pilotage précis de sa location reste essentiel. Des outils comme BailFacile permettent justement aux bailleurs de suivre leurs obligations, leurs engagements locatifs et les impacts fiscaux associés, afin de sécuriser leurs choix patrimoniaux.