Sommaire
- Un dispositif déjà en place… et potentiellement étendu
- Modération réelle ou effet dissuasif sur l’offre ?
- L’encadrement change la logique d’investissement
- Un paramètre stratégique pour 2026
Un dispositif déjà en place… et potentiellement étendu
L’encadrement des loyers existe depuis la loi Elan de 2018. Il est aujourd’hui appliqué dans 69 communes, dont Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier ou encore certaines intercommunalités d’Île-de-France.
Le principe est simple :
le loyer ne peut pas dépasser un plafond majoré fixé à partir d’un loyer de référence, déterminé selon la localisation, le type de bien et l’année de construction. Un complément de loyer reste possible, mais uniquement s’il est justifié par des caractéristiques exceptionnelles.
Le débat a été relancé avec l’examen d’une proposition de loi visant à pérenniser et étendre le dispositif à davantage de communes, potentiellement jusqu’à 3.700 zones concernées.
Pour les bailleurs, l’enjeu est clair : la règle pourrait ne plus être limitée aux seules grandes métropoles déjà tendues.
Modération réelle ou effet dissuasif sur l’offre ?
Les études citées par BFM Business illustrent un paysage contrasté.
À Bordeaux, où l’encadrement est en vigueur depuis 2022, l’agence d’urbanisme locale indique que le loyer médian a progressé environ deux fois moins vite que l’inflation entre 2022 et 2024. À Paris, l’Apur estime que le dispositif a permis une économie moyenne de 1.694 euros pour les locataires sur un an.
Mais d’autres acteurs, comme la FNAIM ou l’observatoire Clameur, dénoncent un assèchement de l’offre locative et un signal négatif envoyé aux investisseurs.
Les données restent débattues, et une étude d’impact économique nationale est toujours attendue.
Pour les propriétaires, cette incertitude n’est pas neutre.
Même si les loyers sont plafonnés, les charges, la fiscalité et les obligations énergétiques, elles, continuent d’évoluer.
Le rendement brut peut ainsi être mécaniquement compressé, surtout dans les zones où les prix d’achat restent élevés.
L’encadrement change la logique d’investissement
Au-delà des chiffres, l’encadrement modifie les arbitrages.
1. La fixation du loyer devient encadrée et technique.
Une erreur peut entraîner un remboursement ou une amende administrative.
2. Le complément de loyer doit être solidement justifié.
Il ne peut pas servir à compenser un plafond jugé trop bas.
3. La stratégie patrimoniale évolue.
Certains investisseurs privilégient désormais des villes hors dispositif ou des marchés périphériques.
4. L’incertitude politique pèse.
Dans certaines communes, le dispositif pourrait être renforcé… ou supprimé en cas de changement municipal.
Autrement dit, l’encadrement n’est pas seulement un plafonnement administratif. Il influence directement la décision d’acheter, de conserver ou de vendre un bien locatif.
Un paramètre stratégique pour 2026
Pour les bailleurs, la question n’est pas idéologique.
Elle est opérationnelle :
- Le loyer couvre-t-il encore le coût du crédit et des charges ?
- Les travaux énergétiques nécessaires restent-ils rentables sous plafond ?
- Le marché local permet-il un complément de loyer justifié ?
Dans un contexte de tension locative forte et de débats municipaux, l’encadrement devient un facteur central de rentabilité.
Ignorer ce paramètre peut conduire à un rendement inférieur aux projections initiales.
Maîtriser précisément les règles locales et sécuriser la fixation du loyer permet d’éviter erreurs, sanctions et mauvaises surprises. BailFacile accompagne les propriétaires dans la gestion conforme et structurée de leurs baux en zone encadrée.
