Sommaire
- L’activité LMNP reste active malgré l’absence de loyers
- Même sans chiffre d’affaires, vous devez déclarer vos revenus locatifs
- Attention à cette erreur qui peut coûter cher aux bailleurs au régime réel !
L’essentiel à retenir
- Même sans chiffre d’affaires, le bailleur LMNP doit déclarer des revenus locatifs nuls.
- Cette situation n’exempt pas le bailleur au régime réel de ses obligations comptables.
- Toujours pour les bailleurs LMNP au réel, les amortissements ne peuvent pas générer du déficit.
L’activité LMNP reste active malgré l’absence de loyers
Contrairement aux idées reçues, l’existence d’une activité LMNP n’est pas liée au chiffre d’affaires.
Dès lors que l’activité est immatriculée :
- L’administration considère que l’activité existe même sans loyer perçu ;
- Aucune “mise en sommeil” n’est prévue en l’absence de chiffre d’affaires.
Tant que le bailleur ne déclare pas la cessation d’activité, l’activité LMNP se poursuit même si le loueur ne trouve aucun locataire.
Même sans chiffre d’affaires, vous devez déclarer vos revenus locatifs
L’absence de chiffres d’affaires n'interrompt pas les obligations déclaratives du bailleur. Le loueur doit tout de même déclarer ses revenus locatifs même s’ils s’élèvent à 0€.
En conséquence :
1 - Le bailleur au régime micro-BIC doit :
- Déclarer 0€ de recettes sur le formulaire 2042-C-PRO
- Reporter ce montant sur sa déclaration de revenus pour l’année concernée.
2 - Le bailleur au régime réel d’imposition doit :
- Etablir une comptabilité démontrant l’absence de chiffre d’affaires ;
- Déposer une liasse fiscale faisant apparaître un résultat nul ou déficitaire ;
- Reporter le résultat sur la déclaration annuelle de revenus pour l’année concernée.
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) reste due même sans chiffre d’affaires
En l’absence de chiffre d’affaires, le bailleur ne sera pas imposé sur ses revenus locatifs. Toutefois, il devra tout de même s’acquitter de la CFE. La CFE repose sur l’existence de l’activité au 1er janvier et non sur les loyers perçus.
Attention à cette erreur qui peut coûter cher aux bailleurs au régime réel !
Au régime réel, même en l’absence de chiffre d’affaires, le bailleur peut toujours déduire des charges et pratiquer l’amortissement.
Dans cette situation, les bailleurs peuvent être tentés d’utiliser les amortissements pour creuser le déficit et ainsi réduire l’impôt dû sur d’autres sources de revenus du foyer.
Cependant, il faut comprendre que :
- Les amortissements ne peuvent pas générer un déficit fiscal. Ils doivent être mis en réserve et utilisés ultérieurement pour absorber des bénéfices LMNP ;
- Le déficit LMNP ne peut pas être utilisé pour réduire l’impôt issu des autres sources de revenus.
Exemple
Un bailleur LMNP n’a perçu aucun loyer pendant une année.
Malgré l’absence de loyers, le bailleur supporte plusieurs charges :
- Charges de copropriété : 1 800 €
- Taxe foncière : 1 200 €
- Intérêts d’emprunt : 2 000 €
- Assurance, frais divers : 500 €
Total des charges déductibles (hors amortissement) : 5 500 €
Le bien est amortissable pour 8 000 € par an.
L’erreur fréquente
Le bailleur déclare :
- Charges : – 5 500 €
- Amortissements : – 8 000 €
Résultat LMNP déclaré : – 13 500 €
Pensant bien faire, il impute ce déficit sur les autres revenus du foyer (salaires, pensions, etc.), ce qui réduit fortement son impôt sur le revenu.
Ce que l’administration fiscale reproche au contribuable
Deux règles fondamentales sont ignorées :
1 - Les amortissements ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit
- En l’absence de recettes, aucun amortissement ne peut être déduit ;
- Les 8 000 € d’amortissements doivent être mis en réserve ;
- Ils ne seront utilisés que lorsque l’activité LMNP redeviendra bénéficiaire.
Seules les charges peuvent générer du déficit. En conséquence, le résultat LMNP s’élève à - 5 500€ pour l’année concernée.
2 - Le déficit LMNP n’est pas imputable sur les autres revenus
Le déficit de 5 500 € :
- Ne peut pas réduire l’impôt sur les salaires du foyer ;
- Est reportable uniquement sur les bénéfices LMNP futurs (pendant 10 ans).
Pour éviter toute demande de correction de votre liasse fiscale, pensez à vous servir d'un outil de déclaration fiable. Notre nouvelle fonctionnalité a été justement conçu en tenant compte des situations peu fréquentes auxquelles les bailleurs LMNP peuvent être confrontés. Avant de l'utiliser, n'oubliez pas de vérifier votre éligibilité.
SOMMAIRE
- L’activité LMNP reste active malgré l’absence de loyers
- Même sans chiffre d’affaires, vous devez déclarer vos revenus locatifs
- Attention à cette erreur qui peut coûter cher aux bailleurs au régime réel !
