Sommaire
- 1 – Céder une partie du bien à l’enfant
- 2 – Céder intégralement le bien à l’enfant
L’essentiel à retenir
- Un bailleur LMNP ne peut pas simplement ajouter son enfant à son activité existante, car celle-ci est exercée en nom propre.
- La donation d'une partie du bien permet de créer une activité LMNP en indivision, mais implique des décisions communes et une gestion plus complexe.
- Donner l'intégralité du bien à son enfant lui permet de devenir seul exploitant, mais peut engendrer des droits de donation élevés selon la valeur du bien.
1 – Céder une partie du bien à l’enfant
Le bailleur peut tout d’abord céder une partie du bien à l’enfant pour ensuite créer une activité LMNP en indivision. Pour ce faire, le propriétaire doit franchir 3 étapes :
Étape 1 - réaliser la donation auprès d’un notaire
Avant toute chose, le bailleur doit formaliser la donation en faisant appel à un notaire.
- Celui-ci va rédiger l’acte de donation ;
- Il évaluera la valeur vénale du bien ;
- Il calcule et règle les droits de donation.
Le bien appartient en indivision au parent et à l’enfant dès la remise de l’acte de donation.
Étape 2 - mettre fin à l’activité LMNP existante
L’activité LMNP initiale était exercée par une seule personne. Or, après la donation, le bien appartient à deux personnes.
Il faut donc :
- Déclarer une cessation d’activité via le guichet unique de l’INPI ;
- Radier le SIREN existant pour l’activité (si unique bien en LMNP).
Étape 3 - créer une nouvelle activité en indivision
Enfin, il reste à créer une activité LMNP en indivision réunissant le parent et l’enfant.
Pour ce faire, le parent doit déclarer une activité LMNP en indivision au niveau du guichet unique de l’INPI.
Le parent et l’enfant obtiennent alors un SIREN au nom de l’indivision et reçoivent un SIRET pour le logement.
Chaque indivisaire déclarera ensuite sa quote-part du résultat.
Attention !
- L’indivision suppose des décisions communes.
- La gestion peut devenir plus complexe.
- La sortie de l’indivision est souvent conflictuelle.
2 – Céder intégralement le bien à l’enfant
Vous pouvez céder intégralement le bien à l’enfant en recourant à une donation. Toutefois, les droits de donation sont souvent élevés. Voici les étapes à franchir :
Étape 1 - acter la donation auprès d’un notaire
La donation doit s’effectuer par acte notarié. Puisqu’il est question de céder un bien, les droits de succession sont élevés. Cette opération engage donc un coût à ne pas négliger.
Exemple
Un bailleur détient un appartement meublé estimé à 220 000 €. Il décide d’en faire donation à son enfant majeur. L’ permet à chaque parent de céder jusqu’à 100 000 € de patrimoine par enfant tous les 15 ans sans droit de donation.
Si le bien appartient exclusivement à l’un des parents, les droits de donation seront calculés sur 120 000 € (après l'abattement de 100 000€).
Pour une base taxable de 120 000€, le taux appliqué est de 20 %. En conséquence, l’opération coûterait 24 000€.
Si le propriétaire décidait de donner 45 % du bien (soit 99 000€ de patrimoine), aucun droit de succession n’est dû.
Étape 2 - déclarer la cessation d’activité et créer une activité LMNP au nom de l’enfant
Le parent doit déclarer la cessation d’activité via le guichet unique.
Par la suite, l’enfant doit :
- Déclarer son début d’activité LMNP via le guichet unique ;
- Obtenir son propre SIREN ;
- Obtenir un SIRET pour le logement.
Fiscalement, l’enfant repart sur une nouvelle base amortissable correspondant à la valeur retenue dans l’acte de donation.
Cette solution permet de céder l’intégralité de la gestion à l’enfant. Celui-ci devient le seul décisionnaire et le seul exploitant. Le parent n’a plus aucun pouvoir de décision sur le bien.
SOMMAIRE
- 1 – Céder une partie du bien à l’enfant
- 2 – Céder intégralement le bien à l’enfant
