Bonne nouvelle : la justice confirme que les bailleurs peuvent donner congé pour travaux lourds

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis aux logements notés E en 2034.

Concrètement, des milliers de bailleurs doivent engager des rénovations lourdes pour éviter la vacance forcée de leur bien. Problème : comment lancer ces chantiers si le logement est occupé ? Jusqu’ici, l’incertitude autour du congé pour travaux compliquait la donne.

Le 6 janvier 2025, la Cour d’appel de Bordeaux a validé le congé donné par un propriétaire à ses locataires pour réaliser plus de 100 000 € de travaux énergétiques et acoustiques.

Le chantier impliquait :

• la dépose complète des sanitaires et systèmes d’eau chaude ;
• le démontage des radiateurs ;
• la démolition des plafonds, plâtres et carrelages ;
• puis une réfection intégrale (plâtrerie, rebouchage, peinture).

Face à une telle ampleur, la Cour a jugé le congé « légitime et sérieux », confirmant que les conditions de sécurité et d’habitabilité ne permettaient pas le maintien des locataires. Ces derniers, qui contestaient la décision, ont même été condamnés à verser 3 500 € de frais de procédure.

Pour les bailleurs, cette décision tombe à point nommé. Elle confirme que lorsqu’une rénovation est d’une telle envergure qu’elle rend le logement temporairement inhabitable, il est possible de donner congé au locataire dans le respect des règles légales.

C’est une avancée précieuse à l’heure où :

• les biens classés G sont déjà interdits à la location ;
• les biens classés F le seront en 2028 ;
• et les biens classés E en 2034.

Autrement dit, les bailleurs disposent désormais d’un levier juridique pour planifier à temps leurs rénovations et ne pas subir une vacance forcée.

Attention toutefois : ce levier ne dispense pas de respecter la procédure. Pour que le congé soit valable, plusieurs conditions sont incontournables :

• Prouver la réalité et l’importance des travaux, devis détaillés à l’appui. Un simple rafraîchissement ou quelques réparations ponctuelles ne suffisent pas.
• Respecter le formalisme légal : au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec AR, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement.
• Anticiper le calendrier des baux : un congé donné trop tard ou mal rédigé peut être annulé par le juge.
• Ne pas prévoir de relogement obligatoire : le bailleur n’a pas à proposer de solution temporaire à son locataire, comme l’a confirmé une jurisprudence de Montpellier en 2019.

Dans certains cas, une résiliation amiable du bail, avec compensation financière, peut constituer une alternative efficace pour éviter le contentieux et accélérer le démarrage du chantier.