Sommaire
- Ce qui change en 2025-2026 : le régime réel devient la norme
- L’immatriculation : le talon d’Achille des bailleurs meublés
- Check-list express avant la déclaration 2026
Ce qui change en 2025-2026 : le régime réel devient la norme
La loi a abaissé le seuil de loyers déclenchant automatiquement le régime réel : de 77.700 à 15.000 euros pour un logement non classé.
Résultat : des milliers de bailleurs meublés, jusque-là au micro-BIC, basculent au réel dès la déclaration 2026 sur les revenus 2025.
Le fisc a d’ailleurs envoyé un message d’alerte à 776.000 propriétaires pour signaler cette transition.
Le régime réel est souvent plus avantageux, car il permet de déduire toutes les charges et d’amortir le bien, mais il impose une vraie comptabilité et surtout un dépôt de liasse fiscale.
Or, sans Siret, impossible de déposer le dossier — et donc de valider ses déductions dans les délais.
Une situation qui peut coûter plusieurs milliers d’euros d’impôts supplémentaires.
Cette évolution s’inscrit dans une refonte plus large de la fiscalité de l’immobilier locatif, visant à mieux encadrer les revenus tirés de la location meublée.
L’immatriculation : le talon d’Achille des bailleurs meublés
La France compte environ 1,2 million de loueurs en meublé, dont près d’un tiers non immatriculés, soit 400.000 bailleurs.
Beaucoup l’ignorent, d’autres avouent une « phobie administrative ».
Pourtant, l’immatriculation à l’Inpi est gratuite et rapide : une trentaine de minutes suffit pour obtenir un numéro Siret.
La vigilance doit surtout porter sur la date de début d’activité, à déclarer dans les 15 jours suivant la première dépense liée à la location (achat du bien, du mobilier, etc.).
Une date déclarée trop tardivement peut vous faire perdre plusieurs mois de charges et d’amortissements, donc autant d’avantages fiscaux.
Tant que vous n’êtes pas immatriculé, vous n’existez pas comme loueur aux yeux du fisc.
Le risque n’est pas une amende, mais un manque à gagner en déduction fiscale — invisible au départ, mais lourd à la déclaration.
Check-list express avant la déclaration 2026
- Vérifiez votre seuil : au-delà de 15.000 € de loyers en 2025 (logement non classé), vous relevez du réel.
- Immatriculez-vous dès maintenant : via l’Inpi pour obtenir un Siret et éviter tout blocage de dépôt.
- Choisissez la bonne date de début d’activité : la première dépense liée à votre location, preuve à l’appui.
- Mettez votre compta au carré : journal des encaissements, factures, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, plan d’amortissement.
- Anticipez les délais : obtenir un Siret et monter une comptabilité prend du temps.
- Automatisez vos process : un logiciel de gestion locative permet d’exporter vos données comptables et de sécuriser vos justificatifs.
