Locations Airbnb : les règles locales se durcissent pour les bailleurs

Face à la pénurie de logements et à l’inflation des loyers dans les zones tendues, les élus locaux multiplient les mesures pour encadrer les meublés de tourisme, type Airbnb.

À Paris, Bordeaux, Lyon ou encore Biarritz, le ton est désormais donné : louer sur Airbnb requiert une autorisation stricte, souvent soumise à compensation (transformer un local commercial en logement en échange), voire à un quota ou un délai minimal de location longue durée.

À Marseille, le changement est tout récent. En avril 2024, la municipalité a voté la mise en place d’un règlement local, prévoyant notamment une obligation de compensation dès le premier logement transformé en meublé de tourisme, dans certaines zones. Le maire de la ville affirme : « L’arsenal juridique est désormais en notre faveur ».

La base juridique de ce tour de vis repose sur l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, qui permet aux communes de soumettre à autorisation tout changement d’usage d’un local d’habitation.

Autre outil : le changement de destination au titre du Plan Local d’Urbanisme (PLU), utilisé par Lyon ou Bordeaux, qui impose une demande de permis pour passer un bien de l’usage « habitation » à celui de « meublé touristique ». Ce mécanisme, autrefois marginal, est aujourd’hui systématisé.

Certaines villes vont plus loin en instaurant des quotas par quartier ou en exigeant un minimum de nuits en location longue durée avant de pouvoir repasser en meublé de tourisme (Lyon : 8 mois minimum en bail classique par an dans certaines zones).

Les municipalités affirment vouloir lutter contre les abus, sans viser les propriétaires qui louent occasionnellement leur résidence principale. Ce sont surtout les multipropriétaires qui sont ciblés.

À Marseille, les premières amendes administratives ont été infligées, jusqu’à 25 000 euros.

À Paris, la Ville mène un travail de contrôle renforcé, appuyé par une équipe dédiée à la traque des annonces illégales.

Ces sanctions peuvent concerner les bailleurs qui ne se déclarent pas, dépassent les durées autorisées ou ne respectent pas les règles locales de compensation.

Ce durcissement local rend de plus en plus risqué l’investissement locatif centré sur le meublé touristique. Les règles varient fortement d’une ville à l’autre, et les démarches sont de plus en plus complexes.

En parallèle, le marché du meublé longue durée (bail meublé classique) offre encore des avantages fiscaux (régime LMNP, amortissement, abattement BIC), tout en évitant les contentieux.

Ainsi, louer sur Airbnb n’est plus une solution de facilité dans les grandes villes. Avant d’acheter ou de transformer un bien, mieux vaut consulter le règlement local et vérifier les obligations de compensation.