Locations étudiantes : jackpot ou parcours du combattant pour les propriétaires ?

La France compte près de 3 millions d’étudiants, soit +39 % en 25 ans. Cette progression continue fait grimper la demande dans les grandes villes, où l’offre peine à suivre. À Paris, Bordeaux, Lyon ou La Rochelle, le recul de l’offre privée atteint parfois -6,1 % de studios disponibles en un an.

Conséquence directe : les loyers grimpent. Le studio médian se loue 453 €/mois (contre 383 € en 2016) au niveau national, et dépasse les 900 € à Paris. En parallèle, la vacance locative devient quasi nulle durant l’été.

Dans ce contexte, louer à un étudiant apparaît comme un placement sécurisé, à condition de maîtriser les spécificités de ce type de location.

Louer une chambre meublée dans sa résidence principale permet de profiter de la tension locative sans acheter de bien. Mais cette solution obéit à des règles strictes :

• La pièce doit faire au moins 9 m² (loi Carrez), avoir 2,20 m de hauteur sous plafond, une fenêtre, et être équipée décemment.
• Le locataire doit avoir un accès libre à la cuisine, salle de bain et WC.
• Le propriétaire ne peut entrer dans la chambre sans l’accord du locataire.

Le bail est obligatoire, et doit correspondre au profil du locataire (bail étudiant, mobilité ou cohabitation intergénérationnelle). Chaque formule implique des conditions spécifiques.

Ce type de location peut être exonéré d’impôt sur les loyers, si les plafonds de surface et de prix sont respectés : 213 €/m²/an en Île-de-France et 157 €/m²/an ailleurs. Les conditions détaillées sont précisées sur le site service-public.fr.

L’effet pénurie est tel que les grandes métropoles deviennent moins attractives pour les investisseurs. En 2025, plusieurs villes moyennes offrent un bon compromis entre prix d’achat raisonnables, demande locative forte et moindres contraintes réglementaires.

Selon une étude de Capital, voici les 12 villes étudiantes les plus accessibles cette année :

Ces villes assurent souvent une meilleure rentabilité nette, tout en restant éligibles à certaines aides ou exonérations fiscales.

Pour tirer le meilleur parti de ce marché, certains fondamentaux s’imposent. Préparer un bien attractif et conforme, choisir un bail adapté au profil étudiant, et rester réactif en période de forte demande sont les clés d’une mise en location réussie.

Voici les points à ne pas négliger :

• Proposer un logement meublé et décent, respectant les critères réglementaires ;
• Rédiger un contrat adapté : bail étudiant (9 mois), bail mobilité (1 à 10 mois), etc. ;
• Vérifier que le loyer respecte les plafonds fiscaux si l’on vise l’exonération ;
• Demander un dossier complet, avec garant parental ou dispositif Visale ;
• Répondre rapidement aux candidatures, surtout à l’approche de la rentrée.

La location étudiante offre un potentiel de rentabilité élevé, mais demande anticipation et rigueur. Un bien bien situé, bien meublé et juridiquement cadré peut générer des revenus sécurisés, exonérés d’impôt dans certains cas, et avec une vacance locative minimale.