MaPrimeRénov’ : isolation des murs et chaudières biomasse exclues, un coup dur pour les bailleurs

Deux opérations majeures ne seront plus financées dans le cadre des démarches « monogestes » :

• Isolation des murs, qu’elle soit intérieure ou extérieure ;
• Chaudières biomasse, pourtant encouragées ces dernières années comme alternative au fioul ou au gaz.

Ces gestes ne disparaissent pas totalement, mais ils ne seront plus éligibles que dans le cadre d’une rénovation globale, c’est-à-dire combinés avec d’autres travaux (isolation toiture, changement de système de chauffage, ventilation…).

L’impact est significatif : selon Effy, plus d’un dossier sur dix déposé en 2025 concernait l’isolation des murs, un choix privilégié par de nombreux bailleurs pour améliorer rapidement le confort et le DPE du logement.

Le gouvernement souhaite concentrer le budget de MaPrimeRénov’ sur les situations jugées prioritaires :

• 13 000 nouveaux dossiers seulement seront financés entre fin septembre et décembre 2025, avant la bascule vers 2026 ;
• Les plafonds de travaux subventionnables tombent à 40 000 € (contre 70 000 auparavant) pour un saut énergétique de trois classes ;
• Les bonus de sortie de passoire thermique sont supprimés ;
• Les ménages modestes restent favorisés, mais pour les bailleurs non occupants, la prise en charge devient beaucoup plus faible.

Résultat : la capacité des propriétaires à planifier des rénovations progressives s’effondre, alors même que les injonctions réglementaires sur le parc locatif s’intensifient.

Le nouveau barème accentue le reste à charge, notamment pour les revenus intermédiaires et supérieurs :

• Jusqu’à 45 % de financement pour les revenus intermédiaires (contre 60 % auparavant dans certains cas) ;
• Seulement 10 % de financement pour les revenus supérieurs.

Avec des devis plafonnés à 40 000 €, un bailleur peut donc espérer au mieux 18 000 € de subvention… mais seulement 4 000 € s’il est classé en revenus supérieurs.

Exemple : pour une rénovation comprenant isolation, chauffage et ventilation estimée à 35 000 €, un bailleur « intermédiaire » devra encore financer près de 19 000 € de sa poche.

Ce resserrement des aides intervient alors que les contraintes s’accumulent :

• Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025 ;
• Les logements classés F suivront en 2028 ;
• La valeur locative et patrimoniale des biens dépend de plus en plus du DPE.

Sans soutien suffisant, les bailleurs risquent d’être contraints d’investir massivement ou de voir leur logement devenir impropre à la location.

Malgré ce coup de frein, certaines pistes demeurent ouvertes :

• Rénovation globale : la seule voie pour continuer à financer l’isolation des murs.
• Pompes à chaleur : toujours soutenues par MaPrimeRénov’, avec un impact positif sur les émissions et le DPE.
• Cumul avec d’autres dispositifs : certificats d’économie d’énergie (CEE), aides locales, prêts à taux bonifiés.
• Planification à long terme : anticiper le calendrier des interdictions, répartir les travaux sur plusieurs années, et profiter des fenêtres de guichets ouverts.

Pour les bailleurs, la clé sera une gestion proactive et l’appui sur des professionnels capables de monter les dossiers d’aides dans les temps.