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L’actualité de la Gestion Locative résumée (Janvier 2025)

L’actualité de la Gestion Locative résumée | Janvier 2025

SOMMAIRE

  • Pourquoi le marché locatif reste tendu ?
  • 1 million de Français imposés par erreur
  • Top 10 des villes les plus prisées en 2025
  • Le DPE collectif obligatoire en copropriété en 2025

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Tension locative : Une crise qui ne dit pas son dernier mot

Si la crise immobilière semble marquer une pause, avec une stabilisation des prix de vente et une reprise timide des transactions en ce début d'année 2025, le marché locatif reste sous forte pression. La demande dépasse largement l'offre dans les grandes villes, et les propriétaires bailleurs doivent faire face à des contraintes réglementaires et fiscales de plus en plus lourdes.

État des lieux du marché locatif en ce début 2025

La situation tend à s’améliorer dans le secteur de l’immobilier, toutefois le marché de la location reste confronté à d’importants défis : 

  • Augmentation des logements vacants : Près de 3,1 millions de logements inoccupés en 2024, principalement dû à l'impossibilité de financer des rénovations et à la baisse de rentabilité des biens en location.
  • Raréfaction de l'offre locative : L'offre a chuté de 39% en trois ans dans les grandes villes, atteignant même -74% à Paris. Cette tension impacte fortement le marché étudiant, avec des cas extrêmes comme Bordeaux (871 candidatures pour 9 logements) ou Rennes (104 candidats par offre).
  • Hausse des loyers : La diminution de l’offre entraîne une hausse des prix. À Paris, un 50 m² coûte désormais 1 540 € hors charges (+50 € en un an). La pression locative s’intensifie aussi en PACA et en Occitanie.

Pourquoi la tension locative ne cesse de croître ?

La rénovation énergétique

La rénovation énergétique s'impose comme un défi majeur, avec 7,7 millions de logements privés en France, dont 1,3 million de passoires thermiques. 

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peuvent plus être loués, touchant directement 567 000 biens. Cette interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028 et E en 2034, forçant de nombreux propriétaires à retirer leurs biens du marché faute de moyens pour réaliser les travaux nécessaires.

Une pression fiscale croissante

Par ailleurs, la pression fiscale croissante décourage les propriétaires. Entre 2013 et 2023, la taxe foncière a augmenté de 32,9% en moyenne en France, soit quatre fois plus que les loyers. 

En 2024, elle a encore progressé en moyenne de 4,9% dans les 200 plus grandes villes françaises. Cette charge supplémentaire, combinée à l'encadrement des loyers et à la crainte des impayés, réduit la rentabilité locative et pousse certains bailleurs à quitter le marché.

La concurrence des locations de courte durée

Enfin, la concurrence des locations de courte durée accentue la crise. La France est le premier marché européen dans ce domaine, avec une augmentation de 86% du nombre de logements proposés sur ces plateformes en cinq ans. 

En 2024, on recense 1,2 million de logements touristiques contre 80 000 en 2014, réduisant d'autant l'offre disponible pour les locations longues durées. La loi Le Meur entend freiner cette expansion et réorienter une partie de ces logements vers la location longue durée. Prévue pour encadrer plus strictement la location saisonnière, elle vise à inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché de la résidence principale, afin de rééquilibrer l’offre locative dans les zones les plus tendues.

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Quelle est la feuille de route du gouvernement face à la crise du logement ?

Face à la tension persistante du marché locatif, le gouvernement a annoncé une série de mesures pour tenter d’enrayer la crise et relancer l’offre locative.

Construction de logements étudiants

Conscient de la pénurie de logements pour les jeunes, l’État prévoit la construction de 15 000 logements étudiants supplémentaires par an pendant trois ans. Cette initiative repose sur la mobilisation du foncier public afin d’accélérer la création d’hébergements accessibles, notamment dans les grandes métropoles où les loyers sont devenus inabordables pour de nombreux étudiants.

Relance de la construction

Alors que la production de logements est tombée à 300 000 unités par an, bien en deçà des 500 000 nécessaires, le gouvernement veut simplifier les démarches administratives et encourager la densification. Parmi les pistes évoquées :

  • Faciliter la surélévation des immeubles ;
  • Assouplir les changements d’usage, notamment la conversion de bureaux vacants en logements ;
  • Accélérer l’instruction des permis de construire en réduisant les délais et en allégeant les démarches pour les promoteurs et les collectivités..

Cette simplification vise à relancer les projets immobiliers en particulier dans les zones où la demande dépasse largement l’offre.

Stimulation de l’investissement locatif

Pour inciter les propriétaires à remettre des logements sur le marché, plusieurs mesures sont à l’étude :

  • La création d’un statut fiscal spécifique pour les bailleurs privés : inspirée du modèle allemand, cette réforme a pour objectif de compenser la disparition du dispositif Pinel, dont la fin le 31 décembre 2024 risque de provoquer un ralentissement des investissements locatifs.
  • L’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) à davantage de territoires : cette mesure vise à faciliter l’accession à la propriété, en particulier pour les ménages modestes.

L’exonération de droits de succession sur les logements neufs : encore à l’étude, cette mesure pourrait encourager l’acquisition et la mise en location de biens, offrant ainsi un levier supplémentaire pour relancer le marché et pallier la pénurie de logements disponibles.

« Gérer Mes Biens Immobiliers » impose 1 million de Français par erreur

Le système de déclaration "Gérer mes biens immobiliers" (GMBI), lancé en 2023, s'est avéré un fiasco financier pour l'État : 

  • 1,3 milliard d'euros de trop-perçu ;
  • 900 000 propriétaires injustement taxés ;
  • 43,4 millions d’euros de dépassement sur le budget prévu pour le développement de la plateforme. 

Ces dysfonctionnements révèlent de graves lacunes techniques et administratives. Face à cette situation, quelles mesures doivent prendre les contribuables concernés ?

Quelles sont les causes d’un tel dysfonctionnement ?

Le taux de déclaration des biens n’a atteint que 73% pour l’ensemble des propriétaires et a chuté à 64% chez les multipropriétaires. Ce faible taux s’explique par plusieurs dysfonctionnements dans la mise en place du système GMBI.

Tout d’abord, son déploiement s’est déroulé dans des conditions particulièrement difficiles, notamment en raison de la complexité des formulaires, ce qui a semé la confusion parmi les propriétaires.

À cela s’ajoutent des problèmes techniques amplifiés par une mise en œuvre précipitée. L’absence de tests approfondis et de formation des utilisateurs a aggravé la situation, tandis que le coût de la plateforme a atteint 56,4 millions d’euros contre 13 millions initialement alloués. Les principales difficultés identifiées sont :

  • une méthodologie de déclaration peu intuitive ;
  • un déploiement technique chaotique ;
  • un manque de préparation et d’accompagnement.

Par ailleurs, l’automatisation excessive du système a entraîné une multiplication des erreurs. Conçus pour détecter les fraudes, les algorithmes ont signalé en masse de simples incohérences, surchargeant le système de corrections automatiques. 

L’absence d’intervention humaine dans la vérification des données a aggravé le problème : des messages d’avertissement ont été envoyés aux contribuables sans filtrage, conduisant à des erreurs de taxation en cascade.

Quelles sont les solutions et recours pour les propriétaires concernés ?

Pour les propriétaires affectés par les erreurs du système GMBI, plusieurs voies de recours sont disponibles. 

Les propriétaires disposent de trois options principales pour signaler une erreur :

  • La réclamation en ligne via l'espace personnel sur impots.gouv.fr, dans la section "Ma messagerie sécurisée" ;
  • Le dépôt d'une réclamation par courrier ;
  • La contestation par téléphone ou en personne auprès du centre des impôts.

Malheureusement, il faut savoir que le dépôt d'une réclamation ne dispense pas du paiement de l'impôt. Les propriétaires peuvent par contre demander un délai de paiement pendant l'examen de leur dossier. Le remboursement n'intervient qu'après l'acceptation de la réclamation.

De plus, pour éviter les complications futures, les propriétaires sont encouragés à vérifier et corriger les informations concernant leurs biens immobiliers. Toute modification peut être demandée via la messagerie sécurisée du site des impôts.

Pour enfoncer le clou et en cas de transaction immobilière récente, les changements peuvent ne pas apparaître immédiatement dans le système. Dans ce cas, il est recommandé de contacter le service des impôts au 0 809 401 401.

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Quelles sont les zones les plus prisées par les locataires en 2025 ?

En 2023, la tension locative en France a atteint un ratio de 3,35 candidats pour chaque bien à louer. Un an plus tard, cet indice a bondi à 4,8, exacerbant la difficulté pour les locataires et renforçant la position des propriétaires, avec un risque de vacance locative nettement réduit. Pour maximiser la rentabilité d’un bien locatif, le choix de l'agglomération devient donc essentiel : plus la tension est forte, meilleur est le rendement. 

Top 10 des villes avec les plus fortes tensions locatives en 2025

Les villes avec les plus fortes tensions locatives sont :

  1. Lyon (12,97 candidats pour chaque bien à louer)
  2. Rennes (11,03)
  3. Paris (10,35)
  4. Caen (10,07)
  5. Annecy (10,06)
  6. Bordeaux (9,55)
  7. Angers (8,14)
  8. Strasbourg (8,05)
  9. Montpellier (7,57)
  10. Nice (7,41)

Face à cette situation, les professionnels de l'immobilier constatent une réduction alarmante de leur portefeuille locatif : la moitié des agences disposent de moins de 10 biens à louer, et 10% n'en ont plus aucun. Cette raréfaction de l'offre s'accompagne d'une hausse des loyers dans 28 des 40 plus grandes villes françaises.

Dans une zone à forte tension locative, les bailleurs peuvent tirer parti de la demande élevée pour optimiser leurs revenus. Les loyers peuvent être ajustés à la hausse, en particulier si l'offre est limitée et que la concurrence est faible. Cela peut également diminuer la vacance locative, car les candidats à la location sont souvent plus nombreux et prêts à s'engager à long terme. Cependant, pour ne pas compromettre la rentabilité à long terme, le bailleur a tout intérêt à respecter les réglementations locales, dont l’encadrement des loyers.

Top 10 des villes à forte demande locative

La tension locative reflète la pression exercée par une offre insuffisante, créant des opportunités pour les bailleurs. Toutefois, il est essentiel de considérer également la demande locative. Celle-ci représente l'ensemble des besoins en logement exprimés par les locataires potentiels pour une zone donnée, par rapport à l’ensemble du territoire. 

Le classement des villes les plus prisées révèle une diversité géographique :

Rang Ville Demande locative en 2024
1 Paris 10,7%
2 Lyon 4,92%
3 Montpellier 2,86%
4 Toulouse 2,66%
5 Nice 2,43%
6 Bordeaux 2%
7 Strasbourg 1,94%
8 Marseille 1,89%
9 Rennes 1,68%
10 Lille 1,58%

Ainsi, en 2024, 10,7 % de la demande totale de logements à louer en France se concentrait dans la ville de Paris.

Comme dit précédemment, sur les 40 villes métropolitaines de plus de 100 000 habitants, 28 d'entre elles ont connu une augmentation des loyers supérieure à l'inflation (+1,3%) en novembre 2024. Cette hausse généralisée reflète une pression constante sur le marché locatif, particulièrement dans les zones universitaires où la demande étudiante constitue un facteur déterminant de la tension locative.

Quel est actuellement le profil des locataires en quête de logement en France ?

Le profil des locataires en quête de logement révèle des tendances intéressantes au niveau national. En moyenne, les candidats déclarent disposer d’un budget de 793 €/mois pour leur logement. Parmi eux, 38% sont des étudiants, une proportion expliquée par leur mobilité accrue et leurs changements fréquents de logement. Les retraités représentent quant à eux 7% de la demande locative.

profil locataires en quete logement 2025

Le DPE collectif obligatoire en copropriété depuis le 1er janvier 2025

Le DPE collectif n’est pas qu’une obligation réglementaire : il représente une opportunité pour les propriétaires d’optimiser la rentabilité de leur patrimoine immobilier. Depuis le 1er janvier 2025, ce diagnostic est obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots, marquant une évolution importante dans la gestion énergétique des immeubles. Votre copropriété est-elle prête à répondre à cette nouvelle exigence ?

Que dit la loi sur le DPE collectif pour 2025 ?

La loi Climat et Résilience d'août 2021 établit une règle claire : chaque bâtiment d'habitation collective construit avant janvier 2013 doit réaliser son DPE collectif. 

Voici le calendrier détaillé de mise en application :

  • 1er janvier 2024 : Obligation effective pour les immeubles en monopropriété et copropriétés de plus de 200 lots ;
  • 1er janvier 2025 : Application aux copropriétés de 50 à 200 lots (résidentiels, professionnels ou commerciaux) ;
  • 1er janvier 2026 : Extension aux petites copropriétés de moins de 50 lots.
La non-réalisation du DPE collectif est-elle sanctionnée?

Aucune sanction légale n'est prévue en cas de non-réalisation du DPE collectif si la question a été abordée en assemblée générale. Cependant, un copropriétaire pourrait tenir le syndicat responsable en cas de préjudice, comme l'incapacité de louer ou de vendre son bien, dû à un mauvais classement énergétique des parties communes.

Le DPE collectif, valable pendant 10 ans, coûte entre 1 000 et 4 000 euros selon la taille et les spécificités de l’immeuble. Aucune aide financière n’est disponible pour financer ce diagnostic obligatoire pour les copropriétés soumises à cette obligation. Cependant, le coût peut être considéré comme un investissement pour l’avenir de la copropriété.

Comment mettre en place un DPE collectif ? 

Le DPE collectif suit un processus bien défini, étape par étape :

  1. Lors de l'assemblée générale, le syndic soumet à l'ordre du jour la décision de réaliser le DPE collectif et le choix du prestataire. La décision est votée à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés.
  2. Une fois approuvé, le syndic fournit au diagnostiqueur des informations sur les équipements collectifs (chauffage, eau chaude, etc.) et les travaux d'isolation réalisés.
  3. Le diagnostiqueur visite le bâtiment, effectue des relevés dans les logements (ou un échantillon) et analyse les données avec des logiciels spécialisés.
  4. Le rapport est transmis au syndic et à l'Ademe.
  5. Enfin, lors de l'assemblée générale suivante, le syndic présente le rapport et interroge les copropriétaires sur la mise en place d'un plan de travaux ou d'un contrat de performance énergétique.

Pour rappel, les copropriétés de plus de 200 lots, âgées de plus de 15 ans, doivent obligatoirement établir un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) depuis le 1er janvier 2024.

Quel budget prévoir pour les travaux de rénovation ? 

Une fois le DPE collectif réalisé et les résultats analysés, il devient essentiel de planifier les travaux nécessaires pour atteindre les objectifs de performance énergétique.

Le budget des travaux pour la copropriété varie en fonction des objectifs de performance énergétique :

  • +30 % : environ 1 500 €/m² ;
  • +50 % : environ 1 800 €/m² ;
  • Classe A ou B : environ 3 000 €/m².

Des aides financières substantielles existent pour soutenir votre projet :

  • MaPrimeRénov' Copropriété : financement de 30% à 45% des travaux.
  • Éco-PTZ "copropriétés" : jusqu'à 30 000 euros par logement pour trois actions ou l'atteinte d'une performance minimale.
🙏 Merci pour votre lecture !

Rendez-vous le mois prochain pour décrypter les nouvelles actualités de l'immobilier locatif. Des questions sur la gestion locative au sens large ? Consultez notre guide du bailleur pour trouver des réponses simples et concrètes à toutes vos problématiques !

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