Bailleurs LMNP au régime réel, vous ne pouvez pas allonger votre premier exercice !

La loi permet aux bailleurs LMNP au régime réel d’allonger leur premier exercice comptable. Cette première année comptable peut durer jusqu’à 24 mois.

En allongeant le premier exercice, le bailleur peut : 

• Maximiser les charges à déduire et les immobilisations à amortir ;
• Éviter une première déclaration avec peu de recettes et de charges. 

Pour mettre à profit cette opportunité, le bailleur LMNP au réel doit agir dès sa première déclaration d'activité. Il lui suffit d'indiquer dans le formulaire P0i une date de clôture postérieure au 31 décembre de l'année de début d'activité, puis de transmettre le formulaire au guichet unique de l'INPI.

Un bailleur qui démarre en septembre 2025 pourrait ainsi décider de clôturer son premier exercice en décembre 2026, soit 16 mois plus tard.

Sur le papier, l'idée est séduisante. Dans les faits, elle vous réserve une mauvaise surprise.

Malgré cette souplesse offerte par la législation, les bailleurs LMNP au régime réel sont également soumis à l'article 37 alinéa 2 du Code Général des Impôts qui stipule : 

En clair, peu importe la durée du premier exercice, l'administration fiscale n'attendra pas la fin de votre exercice "long" pour avoir de vos nouvelles. Elle vous oblige à calculer et déclarer un bénéfice ou déficit arrêté au 31 décembre de chaque année, même si votre exercice comptable n'est pas officiellement clôturé.

Le bailleur est donc contraint de déposer un bilan (une liasse fiscale complète dans la pratique) à la fin de l’année civile.

Imaginons un bailleur qui démarre son activité en septembre 2025 et qui décide de fixer la clôture de son premier exercice au 31 décembre 2026.

Voici ce qui se passe concrètement :

• Décembre 2025 : aucun bilan n'a été dressé. L'article 37 al. 2 du CGI s'applique automatiquement. L'administration fiscale établit un résultat provisoire couvrant la période du 1er septembre au 31 décembre 2025. Le bailleur doit produire une déclaration, réaliser un arrêté de comptes intermédiaire et calculer les amortissements au prorata sur 4 mois ;
• Décembre 2026 : clôture officielle de l'exercice. Une seconde liasse fiscale doit être produite pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2026.

Le bailleur se retrouve donc avec deux déclarations et doit payer deux fois les honoraires comptables, sans le moindre avantage fiscal par rapport à un simple premier exercice de 12 mois bien construit.

Face à cette contrainte fiscale, la réponse est simple : clôturez votre exercice le 31 décembre.

En choisissant cette date dès la déclaration d’activité, vous évitez toute complication administrative. Votre exercice comptable coïncide avec l'année civile et vous ne déposez qu’une seule déclaration LMNP à l’issue de la première année d’activité. 

Si toutefois vous avez déjà opté pour un exercice long ou une date de clôture différente, sachez qu'il est possible de rectifier le tir. La date de clôture de votre exercice comptable peut être modifiée après le démarrage de votre activité, à condition d'exercer au régime réel. 

Pour cela, vous devez simplement contacter votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) pour communiquer la nouvelle date de clôture d’exercice. Ce changement entraînera la création d’un exercice de transition d’une durée inférieure ou supérieure à 12 mois.