Sommaire
- Des rendements plus élevés pour les studios
- Petits logements ou parkings : quelles contraintes de gestion ?
- Fiscalité : attention aux régimes applicables
- Le bon arbitrage selon votre profil de bailleur
Des rendements plus élevés pour les studios
Dans un contexte immobilier où les marges se resserrent, les petites surfaces locatives tirent leur épingle du jeu. Selon une étude de Bevouac relayée par Capital, les studios et T1 affichent un rendement brut moyen de 6,2 % dans les grandes villes françaises, contre 5,2 % pour les logements familiaux plus spacieux.
En comparaison, les parkings restent attractifs, avec des rendements allant de 6 à 11 % selon les emplacements. Mais en pratique, dans les grandes agglomérations, ils se stabilisent souvent autour de 6 %, soit au même niveau que les petites surfaces… sans en offrir forcément le même potentiel de valorisation.
Petits logements ou parkings : quelles contraintes de gestion ?
Le ticket d’entrée est l’un des premiers critères à considérer. Un studio meublé se finance souvent plus facilement qu’un T3 et reste accessible dans la plupart des villes moyennes. À l’inverse, un parking ou un box s’achète autour de 25 000 à 30 000 €, un montant raisonnable mais parfois difficile à financer via un crédit classique.
En revanche, la gestion n’est pas la même :
- Les petites surfaces impliquent un turn-over locatif important, avec des locataires souvent étudiants ou jeunes actifs. Il faut donc prévoir des périodes de vacance, des remises en état régulières et une certaine disponibilité pour relouer rapidement.
- Les parkings, eux, se distinguent par leur extrême simplicité : aucun équipement à entretenir, très peu de frais de copropriété, et une vacance généralement courte si l’emplacement est bien choisi.
Fiscalité : attention aux régimes applicables
Autre point crucial pour les bailleurs : la fiscalité. Louer un studio meublé permet souvent d’opter pour le statut LMNP, qui offre des abattements ou amortissements intéressants selon le régime choisi (micro-BIC ou réel). Cela peut largement compenser les charges plus importantes liées au logement.
En revanche, les loyers issus de la location de parkings relèvent du régime foncier, avec peu de leviers d’optimisation. Seule exception : le régime micro-foncier, accessible si l’ensemble des revenus fonciers reste inférieur à 15 000 € par an. Au-delà, les abattements se réduisent et l’impôt grimpe vite.
Le bon arbitrage selon votre profil de bailleur
En résumé, tout dépend de vos objectifs :
Petites surfaces : un bon choix si…
- Vous ciblez une demande locative forte (étudiants, jeunes actifs).
- Vous pouvez meubler et louer en LMNP.
- Vous êtes prêt à gérer un minimum d’entretien et de rotation.
Parkings : une solution pertinente si…
- Vous cherchez un investissement très simple à gérer.
- Vous acceptez une fiscalité moins avantageuse.
- Vous misez sur la stabilité locative et la pérennité de la demande.
Les studios et T1 affichent aujourd’hui des rendements équivalents, voire supérieurs à ceux des parkings. Mais leur rentabilité dépend d’une bonne gestion locative et d’un positionnement pertinent. Pour les bailleurs prêts à s’impliquer un peu plus, les petites surfaces restent une valeur sûre… à condition de bien choisir le quartier et le régime fiscal adapté.
