Qu'est-ce qu'un studio ? Quels sont ses avantages et inconvénients ?

La définition générale

Très présent dans l’univers étudiant, le studio est un logement constitué d’une seule pièce à vivre. Cet espace fait alors office de :

• Chambre ;
• Séjour ;
• Bureau ;
• Cuisine.

Toute la superficie du logement est donc regroupée dans la pièce principale de l'habitation et la salle d’eau (salle de bains, w.c.). Quant à la cuisine, elle est généralement intégrée à la pièce à vivre dans un “coin cuisine” ou une “kitchenette”.

La définition de la loi Carrez (en mètre carré)

À cette notion nous devons également rattacher la réglementation propre à la surface habitable minimale d'un logement.

Définie par la loi Carrez, le studio, pour entrer dans les critères de décence, doit présenter une surface d’à minima 9 m² ainsi qu’une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m (soit un volume habitable au moins égal à 20 m³).

Comment calculer cette surface habitable ? Il suffit de mesurer la surface plancher de la pièce en déduisant les espaces occupés par :

• Les murs ;
• Les cloisons ;
• Les marches d’escalier ;
• Les placards ;
• Les mezzanines ;
• Les terrasses ;
• Les balcons ;
• Toutes les zones où le plafond n’excède pas les 1,80 m ;
• etc.

De façon générale, vous retrouverez dans un studio les équipements essentiels pour habiter un bien. Il peut s'agir d'un lit, d'un frigo, des plaques de cuisson... Dressons ensemble un portrait type du studio.

1. Un lit

Le lit est essentiel dans un studio. Pour éviter une déperdition de l’espace (déjà restreint), il s’agit souvent d’un canapé-lit ou d’un clic-clac. La pièce à vivre peut ainsi faire office de chambre la nuit (avec le lit ouvert) et de salon la journée (le lit est transformé en canapé).

Il existe également des "lits-placards" ainsi que des lits “escamotables” permettant cette même double fonction.

2. Un espace cuisine

Dans un studio vous trouverez aussi un coin cuisine intégré à l’espace de vie.

Frigo, plaques de cuisson, évier, robinet, arrivée d’eau… Même si le lieu est petit, l’essentiel doit être présent.

3. Un espace salle de bain

Enfin, dans un studio comme dans n’importe quel autre type d’appartement, un espace salle de bain et toilettes doit être intégré au logement dans une pièce séparée de l’espace de vie.

C’est donc l’unique surface qui est réellement séparée du reste de l’habitation par une cloison.

Chambre, cuisine, salle de bain, toilettes… Si tous les éléments sont identiques, qu’est-ce qui différencie le studio d’un appartement classique ?

L’absence de séparation marquée entre le coin cuisine, le séjour et la chambre. Voilà toute la différence entre les deux. Dans une agence immobilière, vous retrouverez donc la distinction entre :

• Un studio ;
• Un appartement dont le nombre de pièces à vivre est indiqué comme suit : appartement T1, appartement T2, appartement T3, appartement T4, appartement T5 …

D’autres notions pourront également apparaître, telles que la définition d'un duplex, cela signifie que logement (appartement ou studio), s’étend sur différents étages.

Un financement simple à obtenir

Vous l’aurez compris, la superficie du studio est ramenée à son strict minimum. Si vous désirez vous lancer dans un projet d’investissement locatif, ce point est important.

En effet, qui dit espace réduit dit également achat à moindre coût. Les établissements financiers sont généralement moins frileux à l’idée de prêter de l’argent pour investir dans un studio plutôt que dans un appartement ou une maison dont l’emprunt est forcément plus conséquent.

D’autant plus que la majorité des plans de financement permettent aux loyers perçus de rembourser l’acquisition du studio. Résultat ? Vous n’avez pas à vous justifier d’une importante capacité d’emprunt pour réussir votre investissement locatif dans un studio.

Le prix moyen d'un studio

En moyenne et selon les villes, un studio se vend entre 50 000 € et 150 000 €. Les loyers sont quant à eux estimés entre 350 € et 800 € par mois.

Un investissement rapidement rentabilisé

Le second avantage d’investir dans un studio réside dans sa rentabilité. De façon générale, retenez que les petites superficies offrent un meilleur rapport entre le prix d’achat et le loyer perçu.

Ce type d’investissement est donc intéressant si vous désirez réaliser des économies. Il permet notamment de :

• se générer des revenus grâce aux recettes encaissées ;
• bénéficier d’une éventuelle plus-value au moment de la revente du bien (il est rare qu’un studio se déprécie).

Ces différents éléments vous permettront donc d’amortir très rapidement votre investissement de base.

Des charges plus faibles qu’un logement classique

La faible superficie du studio entraîne un autre avantage pour l’acquéreur : des charges de copropriété inférieures à celle d’un appartement classique.

Pourquoi ? Dans une copropriété les quotes-parts de chaque copropriétaire sont réparties proportionnellement à la surface de leur logement. En d’autres termes, plus un bien est petit et moins vos charges de copropriété sont élevées.

Idem pour les factures d’eau et d’électricité qui sont bien plus abordables pour les superficies réduites. Le constat est également identique pour le paiement de la taxe foncière. Cette dernière étant calculée selon la taille de votre logement, plus il sera petit moins cette dernière sera élevée.

Une demande qui dépasse souvent l’offre

Enfin, vous devez également savoir que la demande de studio est généralement concentrée dans des zones très stratégiques, à savoir : dans les grandes villes et autour des universités. C’est là que se trouvent majoritairement les étudiants.

Paris, Aix-en-Provence, Bordeaux, Lyon, Marseille… L’investissement immobilier dans un studio bien situé (au cœur de villes étudiantes) vous assure une rentabilité totale. Vous avez la certitude que le bien conservera sa valeur dans le temps.

Avec une demande constante (qui dépasse l’offre dans certaines villes), un prix d’achat abordable, et une revente assurée, l’investissement locatif dans un studio, représente donc une option plus qu’intéressante pour un acquéreur.

L’imposition sur la plus-value immobilière

Au regard de ces derniers arguments, investir dans un studio semble être l’option parfaite. Attention, comme tout investissement immobilier, l’opération présente des avantages, mais emporte également des inconvénients.

Parmi les points négatifs, on peut notamment citer le fait que l’investissement locatif n’est pas exonéré de l’imposition sur la plus-value immobilière. Cela signifie que si vous bénéficiez d’une plus-value au moment de la revente du studio, son montant sera nécessairement grevé d’une taxe imposée par l’État. Actuellement, la plus-value immobilière est imposée au taux de 19 %.

Ainsi, pour une plus-value imposable de 30 000 €, l’État prend 5 700 € (30 000 x 19 %).

Les grosses plus-values sont soumises à une taxe additionnelle : Lorsque le montant de la plus-value immobilière dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire est appliquée dont le taux fluctue entre 2 et 6 %.

Le coût de cette taxe n’est pas négligeable, c’est pourquoi il doit nécessairement être anticipé par le vendeur au moment de la revente du studio.

Le changement de locataire

Le second point à soulever en matière de location de studio : c’est la rotation importante du nombre de locataires.

En effet, la location étudiante évolue selon le calendrier universitaire. De septembre à juin, vous êtes assuré d’avoir un locataire en place. Mais en revanche, fin juin sonne l’heure du déménagement et du changement de locataire. Forcément, le turn-over reste plus important que la location d’un logement familial.

En moyenne on estime une occupation de 2 ans pour un studio étudiant contre 5 ans dans un logement familial (maison ou appartement). Pour vous, cela représente donc du temps supplémentaire pour :

• Mettre l’annonce de votre studio en ligne ;
• Réaliser les visites ;
• Procéder à l’entrée du nouveau locataire (signature du bail, remise des clés, état des lieux d'entrée) ;
• Effectuer la sortie du locataire dans les règles (état des lieux de sorties, remise du chèque de caution, etc.).

De même, contrairement à une location longue durée, des travaux ou bien le renouvellement de certains équipements peuvent être nécessaires entre chaque bail.

En définitive, l’investissement immobilier dans un studio présente de nombreux avantages, mais il doit être adapté à vos propres objectifs. Pour un premier investissement locatif ou encore loger son enfant étudiant, le choix est judicieux. Mais vous devez également garder à l’esprit que le changement fréquent de locataires vous oblige à consacrer un temps important en matière de gestion locative.